Переуступка прав требования по договору долевого участия (ДДУ) в строительстве – это продажа прав на будущую недвижимость до момента государственной регистрации права собственности. Такая сделка облагается налогом, правила которого отличаются от классической продажи уже зарегистрированного объекта. Основное внимание в этом вопросе следует уделить определению объекта налогообложения и расчету налоговой базы.
Если физическое лицо получает доход от уступки прав, этот доход подлежит обложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% (или 15% с суммы, превышающей 5 млн рублей). Расчет производится с разницы между ценой продажи по договору переуступки и расходами на покупку этих прав, включая сумму, уплаченную застройщику, а также возможные расходы на услуги агентств или нотариуса.
Для уменьшения налогооблагаемой базы разрешено заявить имущественный вычет в размере фактически понесённых расходов, подтверждённых документально. Однако стандартный вычет в 1 млн рублей, применяемый при продаже недвижимости, к переуступке не применяется. Налоговая отчетность по такой сделке подается до 30 апреля следующего года, а уплата налога – до 15 июля.
Особое внимание стоит уделить срокам владения. Поскольку переуступка не связана с правом собственности, льготный срок владения (3 или 5 лет), позволяющий избежать налогообложения, здесь не действует. Каждая переуступка всегда рассматривается как получение дохода, подлежащего налогообложению вне зависимости от времени владения правами по ДДУ.
Гражданам, планирующим переуступить права на недвижимость, рекомендуется заранее собрать все подтверждающие расходы документы и рассчитать потенциальный налог. В сложных случаях целесообразно проконсультироваться с налоговым специалистом или юристом по недвижимости, чтобы избежать ошибок в отчетности и возможных доначислений.
Когда возникает обязанность платить налог при переуступке
Обязанность уплаты налога при переуступке прав по договору долевого участия возникает с момента получения дохода от продажи прав требования. Согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ, освобождение от налога возможно только при продаже имущества, находившегося в собственности более минимального срока владения. Однако права требования не считаются недвижимостью, поэтому это правило не применяется.
Налоговая обязанность возникает независимо от стадии готовности объекта. Даже если передача квартиры по ДДУ ещё не произошла и собственность не зарегистрирована в Росреестре, доход от уступки подлежит налогообложению. При этом важна дата подписания договора уступки, так как именно она определяет налоговый период.
Физические лица обязаны задекларировать доход и уплатить НДФЛ по ставке 13% (или 15%, если сумма превышает 5 млн рублей) до 15 июля года, следующего за годом сделки. Исключением являются случаи, когда уступка осуществляется в рамках предпринимательской деятельности – тогда применяется общий режим налогообложения ИП.
Налоговая база рассчитывается как разница между суммой, полученной по договору уступки, и подтвержденными расходами на приобретение прав. К расходам относятся суммы, уплаченные застройщику по ДДУ, а также госпошлины и агентские комиссии, если они документально подтверждены.
Если налог не уплачен в срок, начисляются пени и возможны штрафные санкции. Поэтому важно сохранить все документы, подтверждающие расходы, и своевременно подать декларацию по форме 3-НДФЛ через личный кабинет налогоплательщика или в налоговую инспекцию по месту регистрации.
Какая ставка НДФЛ применяется к доходу от переуступки
При получении дохода от переуступки прав требования по договору долевого участия физическое лицо обязано уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Размер ставки напрямую зависит от налогового статуса продавца.
- 13% – для налоговых резидентов РФ, находящихся в стране не менее 183 дней в течение последних 12 месяцев.
- 30% – для нерезидентов, вне зависимости от суммы сделки.
Если продавец приобретал право требования по договору участия в долевом строительстве и в дальнейшем продаёт его (уступает) до момента государственной регистрации права собственности на объект, то НДФЛ рассчитывается с разницы между продажной ценой и затратами на приобретение права требования. К таким затратам относятся:
- сумма, уплаченная застройщику по договору долевого участия;
- расходы на оформление договора переуступки, включая госпошлины и услуги нотариуса (если применимо);
- расходы на услуги агентств или посредников, подтверждённые документально.
Полученный доход необходимо задекларировать в форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Уплата налога должна быть произведена до 15 июля. При занижении цены в договоре налоговая может пересчитать налог, ориентируясь на рыночную стоимость.
Важно помнить, что имущественные налоговые вычеты, предусмотренные при продаже недвижимого имущества, к переуступке прав не применяются, так как объектом сделки является не недвижимость, а обязательственное право.
Как рассчитать налоговую базу при переуступке прав
Расходами считаются затраты, связанные с приобретением права требования. К ним относят сумму, уплаченную застройщику по договору долевого участия, а также дополнительные платежи: страхование, проценты по целевым кредитам, госпошлины. Все расходы должны быть подтверждены платежными документами и договорами.
Если переуступка оформлена физическим лицом, не зарегистрированным как ИП, то налог рассчитывается как 13% от разницы между доходом и подтверждёнными расходами. При отсутствии документов, подтверждающих расходы, налог уплачивается с полной суммы, полученной по договору переуступки.
В случае приобретения прав по договору переуступки, а последующей перепродаже – налоговая база формируется из цены новой переуступки за вычетом суммы, уплаченной предыдущему правообладателю. Здесь важно сохранить оба договора и документы об оплате, чтобы избежать налогообложения всей суммы целиком.
Право на имущественный вычет в размере до 250 000 рублей также может быть использовано, если отсутствует возможность подтвердить расходы. Однако его применение исключает одновременное вычитание фактических затрат.
При расчетах важно учитывать дату фактической передачи прав и дату получения дохода, так как они влияют на налоговый период. Все суммы указываются в рублях, независимо от формы оплаты.
Какие документы подтверждают расходы и уменьшают налог
При расчёте налога с дохода от переуступки прав требования к документальному подтверждению расходов строго определены. Учесть можно только те затраты, которые подтверждены надлежащими документами и непосредственно связаны с получением дохода.
Основным документом, подтверждающим расходы, является договор долевого участия (ДДУ) с указанием цены приобретения прав. К нему прилагается платёжный документ – квитанция, банковская выписка или приходный кассовый ордер, подтверждающий фактическую оплату по ДДУ. Без них цена покупки не будет признана расходом.
Дополнительно можно учесть расходы на услуги агентства недвижимости, если они были понесены в связи с приобретением или последующей переуступкой прав. Для этого необходимо предоставить договор на оказание услуг и платёжные документы, подтверждающие оплату (например, чек или квитанция с реквизитами агента).
Также можно заявить к вычету госпошлины и иные обязательные платежи, уплаченные в связи с регистрацией договора в Росреестре. Подтверждением служит квитанция об оплате с назначением платежа.
Если приобретение осуществлялось с привлечением кредитных средств, расходы на проценты по кредиту не учитываются. Однако можно учесть фактическую сумму, перечисленную застройщику банком – при наличии кредитного договора и подтверждения перевода денежных средств.
Важно, чтобы все документы были оформлены на лицо, получившее доход от переуступки. В противном случае налоговый орган может отказать в признании расходов, даже если они фактически понесены.
При подаче декларации по форме 3-НДФЛ необходимо приложить копии всех подтверждающих документов. Без них расходы не будут учтены при расчёте налоговой базы.
Когда можно получить налоговый вычет при переуступке
Налоговый вычет при переуступке прав на недвижимость возможен только в случае, если уступка оформляется как продажа имущественного права на объект, приобретённый для личных целей, а не с инвестиционными намерениями. Основание – подпункт 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, предусматривающий вычет при продаже имущественных прав.
Максимальный размер имущественного вычета составляет 250 000 рублей. Он применяется к доходу от уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве. То есть, если физическое лицо уступает право требования на ещё не введённое в эксплуатацию жильё, и при этом не использовало ранее этот вычет, оно вправе уменьшить налогооблагаемую базу на эту сумму.
Вычет возможен только при выполнении следующих условий:
– продавец – физическое лицо, не применяющее профессиональные налоговые вычеты;
– переуступка оформлена на основании ДДУ или аналогичного договора;
– сделка не совершалась с целью систематического извлечения прибыли (в противном случае налоговая может переквалифицировать действия как предпринимательскую деятельность);
– имущественный вычет ранее не использовался в полном объёме в рамках других уступок прав или продаж объектов недвижимости.
Чтобы получить вычет, необходимо подать декларацию 3-НДФЛ за год, в котором была совершена уступка, и приложить подтверждающие документы: договор переуступки, документы об оплате, подтверждение первоначальных затрат и заявление на предоставление вычета.
Особенности налогообложения при переуступке между физлицами
При переуступке прав требования по договору долевого участия между двумя физическими лицами налог на доходы рассчитывается с разницы между ценой переуступки и фактическими расходами уступающей стороны. Доход облагается НДФЛ по ставке 13% для резидентов РФ и 30% для нерезидентов.
Физическое лицо, уступающее права, должно включить полученный доход в налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог до 15 июля года, следующего за годом сделки. Уведомлять налоговый орган о сделке отдельно не требуется, если подается декларация.
В качестве расходов могут учитываться: суммы, фактически уплаченные по договору долевого участия застройщику, а также суммы, уплаченные по дополнительным соглашениям (например, за изменения условий договора или за перепланировку).
Если договор уступки включает в себя стоимость квартиры и расходы на отделку, их необходимо документально разделять, поскольку налоговая может признать часть суммы, не подтверждённую расходами, облагаемым доходом.
Если уступающий владел правами менее минимального предельного срока (три года при применении вычетов по подп. 17.1 п. 1 ст. 217 НК РФ), налоговая льгота на освобождение от НДФЛ не применяется. При этом стандартный имущественный вычет в размере до 250 000 рублей допускается, если расходы не подтверждены документально.
Покупатель по договору уступки также может в будущем воспользоваться имущественным вычетом при продаже или получить вычет на приобретение, но только после регистрации права собственности на квартиру по итогам строительства и оформления акта приёма-передачи.
Нужно ли подавать декларацию при переуступке и как это сделать
Если физическое лицо получает доход от переуступки прав требования на недвижимость, оно обязано подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Это правило применяется независимо от суммы дохода, если она не освобождена от налогообложения по иным основаниям.
Срок подачи декларации – до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. Например, если уступка произошла в 2024 году, декларацию необходимо подать до 30 апреля 2025 года.
Для заполнения формы 3-НДФЛ потребуется указать:
- дату договора переуступки;
- сумму дохода, полученного от уступки прав;
- сумму документально подтверждённых расходов, если они уменьшают налоговую базу;
- ИНН и реквизиты покупателя (если известны).
Подать декларацию можно:
- через Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС;
- в бумажном виде – по месту регистрации в налоговой инспекции;
- через портал Госуслуг, если подключена интеграция с ФНС.
Если срок подачи декларации нарушен, предусмотрен штраф – 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1000 рублей.
После подачи декларации необходимо уплатить исчисленный налог до 15 июля того же года. Оплата производится по реквизитам, указанным в уведомлении, либо через сервисы ФНС.
Вопрос-ответ:
Нужно ли платить налог, если продаю квартиру по переуступке дешевле, чем сам купил?
Если сумма по договору переуступки ниже расходов на покупку, то налог на доходы с такой сделки платить не нужно — так как отсутствует прибыль. Однако важно подтвердить понесённые расходы документально. Это могут быть платёжки, договор долевого участия, справки от застройщика и иные документы. Без них налоговая может посчитать доходом всю сумму по договору переуступки.
Как рассчитывается налоговая база при переуступке прав на квартиру в новостройке?
Налоговая база — это разница между доходом от переуступки и подтверждёнными расходами на приобретение прав. Доходом считается сумма, указанная в договоре переуступки. Расходами — средства, уплаченные застройщику по договору участия в долевом строительстве, а также возможные комиссии. Если расходы больше дохода, налог не платится, но потребуется доказательная база.
Может ли физлицо получить налоговый вычет при продаже по переуступке?
Да, при продаже по переуступке можно заявить имущественный налоговый вычет. Есть два варианта: либо уменьшить налогооблагаемую сумму на 250 000 рублей (стандартный вычет), либо на сумму фактически понесённых расходов, если они подтверждаются документами. Вычет применяется только к доходам, полученным от переуступки, и не может быть больше самого дохода.
Нужно ли платить налог, если переуступаю квартиру за ту же цену, что сам купил по договору долевого участия?
Если цена переуступки равна той, по которой вы сами приобретали права по ДДУ, то налогооблагаемой прибыли может и не возникнуть. Однако при проверке налоговая служба ориентируется не только на договор, но и на сопутствующие расходы — например, комиссии агентству, оплату услуг застройщика и прочее. Если вы можете документально подтвердить, что дохода не получили, то налог платить не придётся. Важно сохранить договор долевого участия, соглашение о переуступке и чеки об оплате, чтобы обосновать свою позицию в случае запроса от ФНС.
Какую ставку НДФЛ применяют при переуступке прав на квартиру — 13% или 30%?
Ставка налога зависит от налогового резидентства. Если вы проживаете в России не менее 183 дней в течение 12 месяцев, то считаетесь резидентом и облагаетесь НДФЛ по ставке 13%. Если вы нерезидент, ставка составит 30%. При этом неважно, есть ли у вас российское гражданство — определяющим фактором будет именно срок фактического пребывания в стране.
Можно ли уменьшить налог при переуступке, если есть подтверждённые расходы на покупку и оплату услуг юристов?
Да, расходы, связанные с приобретением прав требования, можно учесть при расчёте налога. Это включает сумму по договору долевого участия, госпошлины, комиссионные агентствам, затраты на нотариуса и юридическое сопровождение сделки. Все затраты должны быть подтверждены документами — договорами, квитанциями, платёжными поручениями. Эти суммы вычитаются из полученного дохода, и налог уплачивается только с разницы. Если итоговая сумма получится нулевой или отрицательной, налог платить не нужно.
Загрузка...
