Кадастровая стоимость определяется государством на основе массовой оценки недвижимости и используется для расчёта налогов и арендных платежей. Она устанавливается Росреестром и зависит от местоположения, площади, типа объекта и других параметров, определённых методикой Минэкономразвития. Например, в 2024 году в Москве кадастровая стоимость жилого дома площадью 150 м² может составлять около 18 млн рублей.
Балансовая стоимость – это бухгалтерский показатель, отражающий фактическую стоимость здания на балансе юридического лица. Она включает затраты на приобретение или строительство объекта, амортизацию и возможные дооценки. Эта стоимость указывается в бухгалтерской отчётности и влияет на расчёт налогов на имущество организаций. Например, здание, построенное в 2010 году за 12 млн рублей, с амортизацией в 30 %, будет иметь балансовую стоимость 8,4 млн рублей.
Основное различие между этими видами оценки – в цели применения: кадастровая стоимость ориентирована на налоговую базу для физических и юридических лиц, тогда как балансовая используется внутри компании для ведения бухгалтерии. Кроме того, кадастровая стоимость может пересматриваться государством раз в несколько лет, тогда как балансовая корректируется ежегодно на основе амортизации и переоценок.
При оформлении сделок, расчёте налогов или арендной платы важно учитывать, какая из стоимостей используется в конкретном контексте. Неверное применение может привести к налоговым рискам или юридическим спорам, особенно при продаже или передаче недвижимости.
Как рассчитывается кадастровая стоимость здания
Кадастровая стоимость здания определяется в рамках государственной оценки и рассчитывается на основе массовой оценки объектов недвижимости. Основой для расчёта служат характеристики объекта и рыночные данные, актуальные на дату оценки, установленную органами власти.
При расчёте учитываются: местоположение здания, его назначение (жилое, административное, промышленное и т.д.), площадь, материал стен, этажность, год постройки, наличие инженерных коммуникаций и инфраструктуры. Все параметры сопоставляются с аналогичными объектами в пределах кадастрового квартала.
Расчёты осуществляются с применением моделей массовой оценки, утверждённых Росреестром. Для каждого региона используется собственная методика, которая учитывает локальные особенности рынка недвижимости. Итоговая величина утверждается приказом уполномоченного органа и вносится в ЕГРН.
Собственник может проверить актуальную кадастровую стоимость здания через сервис Росреестра. Если стоимость завышена, допускается подача заявления о пересмотре, при этом рекомендуется приложить отчёт об индивидуальной рыночной оценке, подготовленный сертифицированным оценщиком.
Что включает в себя балансовая стоимость объекта
Балансовая стоимость здания отражает его стоимость с точки зрения бухгалтерского учёта и формируется на основании фактических затрат с учётом износа. Этот показатель используется при ведении бухгалтерской отчётности и расчёте налога на имущество организаций.
Составляющие балансовой стоимости:
- Первоначальная стоимость. Включает цену приобретения здания или сумму затрат на его строительство. Сюда входят расходы на проектную документацию, строительные и монтажные работы, ввод в эксплуатацию, госпошлины и оплата услуг по регистрации права собственности.
- Дополнительные капитальные вложения. Учитываются все последующие затраты, которые увеличивают стоимость объекта: модернизация, достройка, перепланировка, замена конструктивных элементов. Такие вложения фиксируются на счёте 08 до момента завершения работ и затем включаются в стоимость основного средства.
- Амортизационные начисления. Уменьшают первоначальную стоимость здания по мере его эксплуатации. Начисление производит
Чем отличается цель применения кадастровой и балансовой оценки
Кадастровая стоимость используется для расчёта налогов на недвижимость, определения арендной платы за государственные и муниципальные объекты, а также при изъятии недвижимости для государственных нужд. Она устанавливается государством и привязана к рыночной ситуации, отражая усреднённую стоимость объекта на дату оценки по утверждённой методике.
Балансовая стоимость применяется для бухгалтерского учёта, расчёта амортизации и оценки активов организации. Её используют при формировании отчётности, инвентаризации и принятии управленческих решений. Эта оценка отражает первоначальную стоимость здания с учётом накопленного износа, а не его рыночную цену.
Если кадастровая стоимость влияет на налоговую нагрузку, то балансовая стоимость важна при составлении финансовой отчётности и может служить основанием для списания, продажи или переоценки объекта в учёте. Для юридических лиц некорректное отражение балансовой стоимости может повлечь налоговые и аудиторские риски, а для физических лиц основное значение имеет кадастровая стоимость как база для налога на имущество.
Какие органы устанавливают кадастровую и балансовую стоимость
Кадастровую стоимость устанавливает Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) через подведомственные организации. Оценка проводится на основе методик, утверждённых Министерством экономического развития РФ. Итоговые значения утверждаются комиссиями при органах исполнительной власти субъектов РФ и вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Балансовую стоимость формируют и учитывают организации самостоятельно в рамках бухгалтерского учёта. Основания и порядок расчёта закреплены в Федеральном законе №402-ФЗ «О бухгалтерском учёте» и регулируются нормативными актами Министерства финансов РФ. Контроль за корректностью ведения учёта осуществляет главный бухгалтер организации или финансовый отдел.
Если здание находится в государственной или муниципальной собственности, функции учёта балансовой стоимости возлагаются на соответствующие учреждения – казённые, бюджетные или унитарные предприятия. Они отвечают за подготовку отчётной документации и своевременное отражение изменений стоимости в учётных регистрах.
Тип стоимости Ответственный орган Методика определения Кадастровая стоимость Росреестр и подведомственные учреждения Методики Минэкономразвития РФ, утверждение комиссиями субъектов Балансовая стоимость Организация или уполномоченные учреждения Федеральный закон №402-ФЗ, нормативы Минфина РФ Когда возникает необходимость использовать каждую из стоимостей
Кадастровая стоимость здания применяется в первую очередь для целей налогообложения. Она служит базой для расчёта налога на имущество физических и юридических лиц, а также для определения размера арендной платы за земельные участки, если объект расположен на арендованной земле. Использование кадастровой стоимости обязательно при проведении государственных и муниципальных процедур, например, при сделках купли-продажи, аренды и дарения недвижимости, поскольку именно эта стоимость фиксируется в ЕГРН и учитывается в расчетах госпошлин и сборов.
Балансовая стоимость здания актуальна для бухгалтерского учёта организаций. Она отражает первоначальные затраты на приобретение или строительство объекта с учётом износа и амортизации. Балансовая стоимость необходима для формирования финансовой отчетности, расчёта амортизационных отчислений и оценки эффективности использования основных средств. В налоговом учёте предприятия применяют балансовую стоимость для определения налоговой базы по налогу на прибыль, учитывая корректировки стоимости в процессе эксплуатации.
При судебных спорах или оценке ущерба чаще используют кадастровую стоимость, так как она официально признана государством и имеет юридическую силу. В случаях внутреннего управленческого контроля, планирования капитальных вложений и анализа рентабельности задействуют балансовую стоимость, поскольку она отражает фактические затраты и остаточную стоимость объекта.
Для сделок с недвижимостью, когда необходимо получить объективную рыночную цену, кадастровая стоимость часто служит отправной точкой, но дополнительно может потребоваться независимая оценка, учитывающая фактическое состояние и износ здания. Балансовая стоимость в таких случаях менее информативна, так как не отражает рыночных условий.
Использование каждой из стоимостей строго регламентировано законодательством и зависит от целей оценки. Ошибочное применение может привести к неверным налоговым расчетам, неправильной бухгалтерской отчетности и судебным рискам.
Можно ли оспорить кадастровую или балансовую стоимость и как это сделать
Кадастровую стоимость здания можно оспорить в случае, если она явно завышена или не соответствует рыночной ситуации. Для этого необходимо подготовить пакет документов: заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, выписку из ЕГРН, отчет независимой оценочной компании и доказательства несоответствия стоимости (например, данные о рыночных ценах аналогичных объектов).
Процедура начинается с подачи заявления в комиссию при Росреестре или в органах местного самоуправления, в зависимости от региона. Комиссия рассматривает материалы и принимает решение в срок до 60 дней. При неудовлетворении жалобы возможно обращение в суд с аналогичными доказательствами.
Балансовую стоимость объекта оспаривают реже, поскольку она формируется на основании бухгалтерских данных и отражает первоначальную стоимость с учетом износа. Оспаривание балансовой стоимости возможно через внутренние бухгалтерские процедуры предприятия или через налоговые органы, если завышение влияет на налоговую базу. В судебном порядке балансовая стоимость оспаривается, если есть подтверждения ошибок в учете или неправомерного занижения стоимости.
Для повышения шансов на успех при оспаривании рекомендуется привлекать профессиональных оценщиков и юристов, специализирующихся на недвижимости и налогах. Важно обеспечить четкость и полноту доказательной базы, так как комиссии и суды ориентируются именно на документальные подтверждения.
Вопрос-ответ:
В чём основные различия между кадастровой и балансовой стоимостью здания?
Кадастровая стоимость определяется государственными органами на основе рыночных данных и используется преимущественно для расчёта налогов и других обязательных платежей. Балансовая стоимость отражает стоимость здания в бухгалтерском учёте организации, учитывая первоначальную стоимость с учётом износа и переоценок. Таким образом, кадастровая стоимость — это оценка для внешних целей, а балансовая — для внутреннего учёта предприятия.
Как влияет разница между кадастровой и балансовой стоимостью на налоговые платежи?
Налог на имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, поэтому если кадастровая стоимость значительно выше балансовой, налоговые обязательства могут увеличиться. Балансовая стоимость сама по себе не влияет на налог, но отражает реальную стоимость актива на балансе организации, что важно для финансовой отчетности и принятия управленческих решений.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость здания и какие для этого нужны документы?
Да, кадастровую стоимость можно оспорить через судебные органы или комиссии при Росреестре. Для этого необходима оценка независимого эксперта, подтверждающая, что установленная стоимость превышает реальную рыночную цену. Также потребуются техническая документация на объект, выписки из ЕГРН и иные документы, подтверждающие характеристики здания. Процесс требует детального анализа и подготовки обоснованных аргументов.
В каких случаях применяют балансовую стоимость здания, а когда кадастровую?
Балансовая стоимость используется при ведении бухгалтерского учёта предприятия, отражает стоимость актива с учётом износа, переоценок и амортизации. Кадастровая стоимость применяется для расчёта налогов, определения стоимости при сделках с недвижимостью, а также в судебных спорах. Таким образом, балансовая стоимость — внутренняя учетная величина, кадастровая — внешний ориентир для государственных целей.
Загрузка...
