Как выбирается ук в новостройке

С момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию перед собственниками встает задача определения способа управления. Если жильцы не успели выбрать управляющую компанию в течение 15 дней после регистрации первого права собственности, администрация муниципалитета назначает УК самостоятельно, как правило, по конкурсу.

Выбор управляющей компании напрямую влияет на качество обслуживания дома: от текущего ремонта до взаимодействия с коммунальными службами. Именно поэтому собственникам важно не упустить законные сроки и подойти к решению организованно. Для этого необходимо провести общее собрание, на котором жители примут решение о передаче управления конкретной компании.

Закон допускает несколько способов управления: непосредственное управление, ТСЖ или управляющая организация. В условиях новостроек, где зачастую более 16 квартир, оптимальным вариантом является именно управляющая компания. Однако перед заключением договора важно проверить наличие лицензии у УК, ее опыт работы и отзывы по другим объектам.

Протокол общего собрания, где отражено решение о выборе управляющей организации, передается в течение 5 рабочих дней в ГЖИ и в саму УК. После этого заключается договор управления, в котором детально прописываются обязанности сторон, стоимость услуг и порядок отчетности.

Кто имеет право выбирать управляющую компанию в новостройке

Право выбора управляющей компании принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома. Согласно статье 161 Жилищного кодекса РФ, решение о способе управления новостройкой принимается на общем собрании собственников. При этом голосование возможно только после государственной регистрации прав собственности хотя бы на одно жилое или нежилое помещение в доме.

Если объект только что введён в эксплуатацию, и большинство квартир ещё не оформлены в собственность, инициировать собрание и выбрать управляющую компанию не могут ни дольщики, ни застройщик. В такой ситуации выбор осуществляется органом местного самоуправления на основании открытого конкурса, проводимого в течение 20 дней с момента ввода дома в эксплуатацию. Назначенная таким образом УК управляет домом временно – до момента, когда собственники оформят свои права и проведут собрание.

После регистрации прав собственности более 50% помещений, появляется возможность самостоятельно провести собрание и утвердить новую управляющую компанию или изменить способ управления. Все решения принимаются на основании протокола, оформленного по правилам статьи 45 ЖК РФ. Для выбора УК требуется простое большинство голосов – более 50% от общего числа голосов собственников, рассчитываемое пропорционально площади принадлежащих им помещений.

Если собственники не примут решение в течение 5 месяцев после регистрации права собственности первого жильца, орган местного самоуправления вправе вновь провести конкурс и выбрать УК на более длительный срок – до 5 лет.

Таким образом, только собственники имеют право окончательно выбирать управляющую компанию. До их консолидированного решения функции управления временно исполняет УК, назначенная по конкурсу администрацией муниципалитета.

Когда можно приступать к выбору УК после ввода дома в эксплуатацию

Выбор управляющей компании становится актуальным сразу после того, как дом официально введён в эксплуатацию и зарегистрировано право собственности хотя бы на одно помещение. Это зафиксировано в пункте 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ. До этого момента инициировать собрание собственников с целью выбора УК невозможно.

Если застройщик не выбрал управляющую организацию до сдачи дома, полномочия по выбору переходят к собственникам. Первое общее собрание собственников может быть проведено уже после регистрации прав на квартиры или нежилые помещения. Однако кворум будет достигнут только при участии собственников, владеющих более чем 50% голосов от общего числа. Без этого выбрать УК по закону нельзя.

Важно учитывать, что если собственники в течение 30 дней после регистрации первого права собственности не провели собрание и не выбрали УК, органы местного самоуправления вправе назначить управляющую организацию по конкурсу. Чтобы избежать навязанного управления, собственникам рекомендуется заранее готовиться к собранию: установить контакт с соседями, определить формат управления, изучить предложения от УК, подготовить проект договора.

Таким образом, приступать к выбору УК целесообразно сразу после появления первых собственников, не дожидаясь массовой заселённости. Это позволит сохранить контроль над условиями управления домом и избежать назначенного извне управляющего.

Как застройщик назначает временную управляющую компанию

После получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию застройщик обязан обеспечить содержание общего имущества до момента выбора управляющей компании собственниками. Для этого он вправе заключить договор с временной управляющей организацией.

Назначение временной управляющей компании регулируется частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ. Согласно закону, застройщик имеет право выбрать компанию самостоятельно, без проведения конкурса или собрания, если до момента первой регистрации права собственности на квартиру ни один собственник не инициировал собрание по выбору иной формы управления.

Договор между застройщиком и временной управляющей компанией заключается на срок не более чем до первого общего собрания собственников, но не дольше чем на 6 месяцев с момента государственной регистрации первого права собственности. Этот срок является предельным и по его истечении любая деятельность временной УК без легитимного продления считается незаконной.

Для заключения договора застройщик должен предоставить управляющей организации: акт ввода дома в эксплуатацию, техническую документацию на объект, сведения об объеме общего имущества, а также определить объем услуг и тарифы на содержание и ремонт общего имущества. Практика показывает, что часто в договоре указывается минимальный набор услуг без капитального ремонта и с базовым тарифом, поскольку жильцы ещё не участвуют в формировании условий управления.

Сведения о назначенной временной управляющей компании подлежат обязательному размещению в ГИС ЖКХ. Это позволяет будущим собственникам проверить, какая компания управляет домом, на каком основании и какие условия установлены договором.

Как инициировать общее собрание собственников для смены УК

Инициировать общее собрание собственников для смены управляющей компании может любой собственник помещения в доме. Процедура регламентируется Жилищным кодексом РФ, в частности статьями 44–48. Основная задача – соблюсти формальные требования, чтобы собрание было признано легитимным.

Алгоритм действий включает следующие шаги:

1. Подготовка уведомления о проведении собрания. Инициатор должен составить письменное уведомление, в котором указывается:
• форма проведения собрания (очная, заочная, очно-заочная);
• дата начала и окончания голосования;
• место ознакомления с материалами;
• повестка дня (включая пункт о выборе новой УК);
• проект договора управления с новой УК, если есть.
2. Распространение уведомлений. Уведомление должно быть вручено каждому собственнику под роспись или размещено в местах общего пользования не менее чем за 10 дней до начала голосования. Альтернатива – направление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.
3. Сбор голосов. В заочной форме собственники заполняют бюллетени. Бюллетень должен содержать идентификационные данные собственника, формулировку вопросов и варианты голосования. Бюллетени передаются организатору в установленный срок.
4. Подведение итогов. Решения принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников (более 50%). Результаты оформляются протоколом, к которому прикладываются копии бюллетеней и подтверждения вручения уведомлений.
5. Подача протокола в ГЖИ и текущей УК. Оформленный протокол направляется в Государственную жилищную инспекцию для регистрации, а также в прежнюю и новую управляющие компании.

Нарушение процедуры оформления, сроков уведомлений или требований к содержанию документов может стать основанием для признания собрания недействительным. Поэтому рекомендуется опираться на шаблоны, утверждённые Минстроем, или воспользоваться юридической поддержкой.

Какие документы нужно подготовить для проведения собрания

Необходимо подготовить уведомление о проведении собрания, которое содержит дату, время, место и повестку. Уведомление должно быть направлено собственникам минимум за 10 дней до события с подтверждением получения.

Список собственников с указанием их долей в праве собственности и контактных данных. Этот документ служит основой для определения кворума и распределения голосов.

Проект повестки дня с конкретным описанием вопросов, включая выбор управляющей компании, и указанием порядка обсуждения.

Документы, подтверждающие полномочия организатора собрания, например, протокол инициативной группы или решение предыдущего собрания.

Бланки для голосования с четко сформулированными вариантами, обеспечивающие тайное голосование и возможность подсчёта голосов по долям.

Проект договора с кандидатами на роль управляющей компании для ознакомления собственников перед голосованием.

Протокол собрания, фиксирующий присутствующих, ход обсуждений, результаты голосования и принятые решения, подписывается председателем и секретарём.

Документы, подтверждающие рассылку уведомлений и организационные расходы, если требуется для последующей отчетности.

Как проводится голосование за управляющую компанию

Голосование проводится на общем собрании собственников жилья в новостройке. Для его организации необходимо:

1. Определить форму проведения голосования – очное, заочное или электронное. Закон допускает все варианты, но форма должна быть закреплена в уставе ТСЖ или решении собственников.
2. Подготовить уведомления для всех собственников с указанием даты, времени, места собрания и повестки, включающей выбор УК. Уведомления направляются не менее чем за 10 дней до даты собрания.
3. Подготовить полный пакет документов по каждой из рассматриваемых управляющих компаний: лицензии, договоры, отзывы, технические предложения и тарифы.
4. Обеспечить ведение реестра собственников с указанием долей, так как голосование ведётся с учётом площади или доли в общем имуществе.
5. На собрании провести регистрацию участников, удостоверившись в их праве голоса.
6. Рассмотреть представленные предложения управляющих компаний, ответить на вопросы собственников.
7. Провести голосование по каждому кандидату. Результат считается действительным при наличии кворума – обычно более 50% от общей площади.
8. Подсчитать голоса с учётом долей собственности. Побеждает компания, набравшая большинство голосов.
9. Оформить протокол собрания с результатами голосования и подписать его председателем и секретарём.
10. Результаты голосования необходимо зарегистрировать в соответствующих органах, если это предусмотрено законодательством.

Рекомендации:

• Заранее подготовить образцы бюллетеней для голосования с чётким указанием вариантов выбора.

Как оформляются результаты и протокол общего собрания

Результаты общего собрания оформляются протоколом, который должен содержать точное отражение повестки, принятых решений и результатов голосования по каждому вопросу. Протокол составляется секретарём или уполномоченным лицом в течение 3 рабочих дней после проведения собрания.

В протоколе указываются дата, время и место проведения собрания, сведения о присутствующих собственниках или их представителях, а также кворум, подтверждающий правомочность собрания. Для каждого вопроса фиксируются варианты голосования, количество голосов «за», «против» и «воздержался».

Подписывается протокол председателем собрания и секретарём. При необходимости может быть оформлен список участников с подписями для подтверждения факта участия. Если собрание прошло в заочной форме, к протоколу прилагаются бюллетени и их копии.

Протокол подлежит обязательному уведомлению всех собственников в течение 5 дней с момента подписания. Уведомление оформляется путем размещения протокола в доступном месте, рассылки по электронной почте или иным согласованным способом. При наличии разногласий протокол может быть обжалован в установленном законом порядке.

Что делать, если УК навязана без согласия собственников



Необходимо инициировать внеочередное общее собрание собственников для официального решения о выборе УК. Для этого соберите не менее 10% собственников с заявлением о проведении собрания в управляющую организацию или ТСЖ, если оно существует. Уведомление о собрании должно быть направлено не позднее чем за 10 дней до даты проведения.

На собрании нужно поставить вопрос о прекращении договора с навязанной УК и выборе новой компании либо переходе к самостоятельному управлению. Решение принимается большинством голосов от общего количества собственников по помещениям. Протокол собрания следует зарегистрировать и направить в жилищный орган.

Если УК продолжает оказывать услуги без согласия собственников, обращайтесь с жалобой в жилищную инспекцию и Роспотребнадзор. Также возможна подача иска в суд о признании договора с УК недействительным и взыскании незаконно уплаченных средств.

Для контроля ситуации рекомендуется создавать инициативные группы из собственников и привлекать юристов, специализирующихся на жилищных вопросах. Важно документировать все обращения и действия для последующей защиты прав собственников.

Вопрос-ответ:

Каким образом собственники жилья могут инициировать выбор управляющей компании в новостройке?

Для начала необходимо собрать инициативную группу собственников, которые готовы участвовать в процессе. Затем организуется общее собрание собственников жилья, на котором обсуждается вопрос о смене или выборе управляющей организации. Собрание должно быть подготовлено с уведомлением всех жильцов, а также с предоставлением информации о претендующих компаниях. Решение принимается голосованием — для выбора достаточно большинства голосов от общего количества собственников. После этого оформляется протокол, который становится основанием для заключения договора с выбранной управляющей организацией.

Какие документы нужны для проведения собрания собственников, чтобы выбрать управляющую компанию?

Главный документ — это уведомление о проведении общего собрания, в котором указываются дата, время, место и повестка дня. Также необходимо подготовить список собственников с указанием их долей в праве собственности для подсчёта голосов. На собрании ведётся протокол с результатами голосования и решением. Если будут рассматриваться предложения от нескольких управляющих компаний, желательно иметь при себе их коммерческие предложения или договоры для ознакомления участников. Все документы должны соответствовать требованиям законодательства и уставу дома.

Можно ли выбрать управляющую компанию до того, как дом введён в эксплуатацию?

Обычно выбор управляющей компании происходит после официального ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на квартиры. До этого момента управлением занимается застройщик или назначенная им временная организация. Однако некоторые собственники могут заранее проводить встречи и обсуждения для подготовки к будущему выбору. Но юридически заключить договор с управляющей компанией и провести голосование можно только после того, как жильцы получат свои права собственности и дом будет оформлен надлежащим образом.

Что делать, если управляющая компания была назначена без согласия собственников?

Если жильцы не согласны с назначенной управляющей компанией, можно организовать общее собрание для пересмотра этого решения. Для этого нужно направить уведомление всем собственникам, подготовить список вопросов для голосования и собрать достаточное количество голосов, чтобы принять решение о смене управляющей организации. Также возможно обратиться с жалобой в контролирующие органы, если назначение произошло с нарушениями. Важно действовать в рамках закона, чтобы решение было легитимным и учитывало интересы большинства собственников.