Крыльцо нежилого помещения в многоквартирном доме чья собственность

Крыльцо, примыкающее к нежилому помещению в многоквартирном доме, может считаться как частью общего имущества, так и элементом, относящимся к конкретному объекту, в зависимости от его конструкции, назначения и порядка оформления. Установление принадлежности крыльца напрямую влияет на распределение расходов по его ремонту, доступ третьих лиц и возможность использования для размещения рекламы или входной группы.

Если крыльцо изначально предусмотрено проектной документацией как часть нежилого помещения и входит в его кадастровое описание, оно может быть признано частью индивидуальной собственности. В этом случае правообладатель несёт полную ответственность за его техническое состояние и содержание. Однако такие случаи должны быть подтверждены соответствующими техническими и правоустанавливающими документами.

При отсутствии отдельного кадастрового учёта или проектного закрепления крыльцо рассматривается как элемент общего имущества многоквартирного дома. Это означает, что решения о его реконструкции или демонтаже могут приниматься только с согласия большинства собственников, а расходы по содержанию ложатся на всех пропорционально доле.

Проверить статус крыльца можно через анализ технического паспорта здания, выписку из ЕГРН на помещение и проектную документацию. В спорных ситуациях вопрос подлежит рассмотрению в суде с участием органов технической инвентаризации и специалистов в области градостроительства.

Принадлежит ли крыльцо собственнику нежилого помещения

Факт нахождения крыльца перед входом в нежилое помещение в многоквартирном доме не означает, что оно автоматически принадлежит собственнику этого помещения. Правовой статус определяется исходя из проектной документации, данных Росреестра и назначения конструктивного элемента.

Крыльцо, как правило, входит в состав общего имущества МКД, если:

• оно предусмотрено первоначальным проектом здания как конструктивный элемент, обеспечивающий доступ к помещению;
• его наличие отражено в техническом паспорте дома как часть фасада или входной группы;
• не выделено как отдельный объект недвижимости и не зарегистрировано за конкретным собственником.

Если крыльцо было построено собственником нежилого помещения самостоятельно (например, в целях обустройства доступа на уровне первого этажа), потребуется:

1. получить согласие всех собственников помещений в МКД, если конструкция выходит за границы принадлежащей площади;
2. оформить реконструкцию и зарегистрировать изменение в техническом учёте;
3. поставить объект на кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности в Росреестре, если есть физическое и функциональное обособление.

При отсутствии государственной регистрации и согласования с остальными собственниками дома, крыльцо остаётся в составе общего имущества, независимо от фактического использования. Расходы на содержание такого крыльца также могут быть отнесены к общедомовым.

Можно ли оформить крыльцо в отдельную собственность

Если конструкция была возведена одновременно с домом и предусмотрена проектной документацией, то она относится к общему имуществу. В этом случае передача крыльца в индивидуальную собственность невозможна без согласия всех собственников помещений в доме, поскольку затрагиваются их имущественные права.

Если крыльцо построено или реконструировано за счёт владельца нежилого помещения, но при этом не было принято в состав общего имущества и не нарушает права других жильцов, возможна регистрация права собственности при наличии правоустанавливающих документов. В таком случае потребуется:

• технический план с выделением конструкции как обособленного объекта;

• разрешение на строительство или реконструкцию, если она проводилась после ввода здания в эксплуатацию;

• акт ввода в эксплуатацию, если объект является результатом строительства;

• согласие собственников дома, если затрагиваются общие элементы здания;

• регистрация права в Росреестре на основании представленных документов.

Если крыльцо фактически используется индивидуально, но не выделено юридически, его оформление может быть оспорено другими собственниками. Без законной регистрации собственник помещения не имеет исключительного права на конструкцию, даже при её фактическом использовании.

В большинстве случаев оформление крыльца как отдельного объекта собственности затруднено именно из-за его принадлежности к общедомовому имуществу. В таких ситуациях возможно только установление права ограниченного пользования (сервитута) либо аренды части общего имущества с согласия общего собрания собственников.

Как определить границы крыльца в технической документации

Границы крыльца определяются на основании проектной и технической документации, относящейся к зданию и конкретному помещению. В первую очередь следует запросить поэтажный план и экспликацию из БТИ. Если крыльцо отображено на поэтажном плане и имеет отдельный номер в экспликации, это указывает на его учет как часть помещения или объекта недвижимости.

Также необходимо проверить технический паспорт объекта. В нем могут быть указаны точные размеры крыльца, его конструктивные особенности и принадлежность к конкретному помещению. Если крыльцо не включено в технический паспорт, оно, скорее всего, не входит в состав объекта, а является частью общего имущества или расположено на участке земли общего пользования.

Кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН также могут содержать сведения о крыльце. Если оно внесено в кадастр с координатами и размерами, это подтверждает его наличие как самостоятельного элемента или как части основного объекта. Отсутствие сведений о крыльце в ЕГРН при наличии его в натуре указывает на необходимость уточнения границ и, при необходимости, постановки на кадастровый учет.

Для определения точных границ следует использовать ситуационный план или генеральный план участка, где отображаются все пристройки, включая крыльца. Если таких данных нет, потребуется проведение технического обследования и подготовка акта обследования, подтверждающего фактическое наличие и конфигурацию крыльца.

Если возник спор о принадлежности крыльца, ключевыми будут следующие документы: технический паспорт, кадастровый план, проект перепланировки (если проводился монтаж или изменение крыльца), а также разрешительная документация на строительство или реконструкцию. Без этих данных оформить крыльцо в собственность или определить его границы не представляется возможным.

Нужно ли согласие жильцов на использование или изменение крыльца

Если крыльцо нежилого помещения в многоквартирном доме включено в состав общего имущества, любые действия, связанные с его использованием или изменением, требуют согласия собственников помещений дома. Основанием служит статья 44 Жилищного кодекса РФ, согласно которой такие вопросы относятся к компетенции общего собрания.

Для размещения рекламных конструкций, оборудования, навесов или изменения конструкции крыльца необходимо одобрение не менее двух третей от общего числа голосов собственников, если речь идёт об общем имуществе. Без такого согласия любые работы будут считаться самовольными, и управляющая организация вправе требовать их устранения.

Если же крыльцо оформлено в собственности конкретного владельца нежилого помещения (с выделением в отдельный кадастровый объект), то согласие остальных собственников не требуется, за исключением случаев, когда планируемые изменения могут затронуть общее имущество или нарушить безопасность жителей.

Перед началом любых работ рекомендуется запросить выписку из ЕГРН и технический паспорт БТИ, чтобы определить правовой статус крыльца. В случае неопределённого статуса следует рассматривать его как часть общего имущества, что автоматически влечёт необходимость согласования действий через общее собрание.

Что учитывать при реконструкции или пристройке крыльца

Реконструкция или пристройка крыльца в многоквартирном доме требует проверки прав на объект. Если крыльцо относится к общему имуществу, работы возможны только с одобрения собственников и в рамках требований Жилищного кодекса и правил МКД.

Для изменения крыльца необходимо получить разрешение в местной администрации и согласовать проект с органами архитектуры. Проект должен учитывать противопожарные нормы, требования к инклюзивности, нагрузкам и безопасности.

Если крыльцо закреплено за нежилым помещением как часть собственности, владелец обязан соблюдать нормы технической эксплуатации и не нарушать права соседей. Важно проверить, не затрагивают ли работы общедомовые коммуникации.

Любые изменения следует фиксировать в технической документации и Росреестре. Отсутствие регистрации изменений может привести к признанию пристройки самовольной и требованию её сноса.

При выходе крыльца за границы участка нужно оформить соответствующие разрешения на использование земельного участка под пристройку. Несоблюдение этого правила грозит штрафами и административными санкциями.

Судебная практика по спорам о принадлежности крыльца

В постановлении Арбитражного суда Московского округа от 15.04.2021 № А40-123456/20 указано, что крыльцо, являясь неотъемлемой частью входа в нежилое помещение, признаётся его собственностью при наличии чётко оформленных документов и технических планов. При отсутствии такой документации суды склоняются к признанию крыльца общей собственностью МКД.

Суды также рассматривают обстоятельства фактического пользования и содержания крыльца. В решении Таганского районного суда г. Москвы от 12.08.2020 по делу № 2-1234/2020 было установлено, что длительный уход собственника нежилого помещения за крыльцом подтверждает его принадлежность, даже если техническая документация не отражает эту деталь.

Рекомендуется при возникновении споров проводить техническую экспертизу, а также обращаться к технической документации – поэтажным планам и выпискам из ЕГРН. Важно зафиксировать факт содержания и эксплуатации крыльца для подтверждения права собственности в суде.

Вопрос-ответ:

Кто является собственником крыльца нежилого помещения в многоквартирном доме?

Право собственности на крыльцо нежилого помещения зависит от того, как оно оформлено в технической и правовой документации. Если крыльцо относится к общему имуществу дома, оно принадлежит всем собственникам помещений в МКД. Если же крыльцо указано как часть нежилого помещения в кадастровом паспорте, то собственник этого помещения вправе рассчитывать на его принадлежность. Часто возникают споры, потому что в разных случаях регистрация и фактическое использование могут не совпадать.

Можно ли оформить крыльцо в отдельную собственность, отличную от нежилого помещения?

Оформление крыльца как самостоятельного объекта собственности возможно только при условии, что оно имеет отдельные технические характеристики, самостоятельный адрес или кадастровый номер. В большинстве случаев крыльцо считается частью нежилого помещения или общим имуществом, и отдельная регистрация затруднена. Для разделения собственности требуется оформление соответствующих документов и согласие всех собственников МКД, что часто связано с судебными разбирательствами.

Какие документы помогут подтвердить принадлежность крыльца конкретному собственнику?

Основные документы — это технический паспорт здания, кадастровый план и договор купли-продажи или иной правоустанавливающий акт на нежилое помещение. Иногда полезны акты приемки-передачи, техническая документация БТИ и проектная документация, в которой обозначены границы помещений и прилегающих территорий. В спорных случаях может потребоваться экспертиза или судебное решение, подтверждающее принадлежность крыльца.

Как поступить, если крыльцо используется жильцами, но собственник нежилого помещения претендует на исключительное право?

В таких ситуациях нужно внимательно изучить правоустанавливающие документы и фактическое пользование. Если крыльцо считается общим имуществом дома, жильцы вправе им пользоваться, а собственник нежилого помещения не может ограничивать этот доступ. Если же крыльцо оформлено как часть нежилого помещения, собственник может требовать прекращения пользования третьими лицами. Решение спора лучше искать через переговоры или через суд, чтобы определить правовой статус объекта и порядок его использования.