Кадастровая стоимость участка – это официально установленная государством оценка, на основе которой рассчитываются налоги, арендные платежи и минимальная цена при выкупе земель. В ряде случаев эту стоимость можно использовать в качестве отправной точки для приобретения земли без рыночной наценки. Особенно это актуально при выкупе участков у муниципалитета или государства, где законодательство прямо разрешает продажу по кадастровой цене, без участия торгов.
Например, согласно статье 39.3 Земельного кодекса РФ, граждане и юридические лица могут выкупить земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если участок уже предоставлен им на праве аренды или безвозмездного пользования. Цена выкупа при этом определяется по кадастровой стоимости. Важно заранее проверить, соответствует ли участок условиям для применения этой схемы, и подготовить надлежащий пакет документов.
Проверка кадастровой стоимости осуществляется через Публичную кадастровую карту Росреестра или в личном кабинете на сайте Госуслуг. Если стоимость завышена, существует законная процедура её обжалования через комиссию при Росреестре или суд. Это особенно актуально при резком росте кадастровой оценки, не отражающем реальную рыночную ситуацию в регионе.
Чтобы избежать переплат, необходимо исключить участие посредников, внимательно изучить основания для льготного выкупа, и при необходимости – добиваться пересмотра кадастровой стоимости. Также стоит учитывать ограничения по целевому использованию земли, которые напрямую влияют на возможность оформления сделки по кадастровой цене. Подход с юридической и документальной стороны должен быть выверенным, чтобы соблюсти все условия, установленные законодательством.
Как узнать кадастровую стоимость участка и где её проверить
Для получения точной кадастровой стоимости конкретного земельного участка необходимо использовать данные Росреестра. Удобнее всего воспользоваться официальным Публичным кадастровым порталом (pkk.rosreestr.ru), где информация доступна по адресу или кадастровому номеру. Введите сведения в поисковую строку – система отобразит карту с выделенным участком, где указана актуальная кадастровая стоимость.
Если кадастровый номер неизвестен, его можно определить через поиск по адресу или по координатам на том же сайте. Также возможен запрос выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) через портал госуслуг или аккредитованные сервисы – в ней будет указана кадастровая стоимость, дата её определения и основание расчёта.
Ещё один способ – обращение в ближайшее отделение МФЦ. Там при наличии паспорта и заявления предоставят сведения в течение нескольких рабочих дней. Если требуется официальная справка для сделки или оценки, предпочтительно получить её в виде выписки из ЕГРН с электронной или бумажной подписью.
Актуальность стоимости важна: если она изменялась в последние годы, старая информация может быть недействительной. Проверяйте дату последнего обновления в карточке объекта на портале Росреестра или в полученной выписке. Для актуализации сведений можно подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости через региональную комиссию или суд.
В каких случаях можно купить участок по кадастровой стоимости
Покупка земельного участка по кадастровой стоимости возможна только в строго установленных законом ситуациях. Наиболее распространённый вариант – выкуп земли у государства или муниципалитета при наличии права аренды или бессрочного пользования. Если участок используется физическим лицом на основании ранее оформленного договора аренды, существует право преимущественного выкупа по кадастровой цене.
Владельцы объектов недвижимости, расположенных на государственной или муниципальной земле, также могут инициировать выкуп участка. Например, если жилой дом построен на участке, принадлежащем государству, собственник дома имеет законное право на оформление земли в собственность по кадастровой стоимости, согласно пункту 5 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ.
Аграрные и фермерские хозяйства могут приобрести используемые ими сельскохозяйственные угодья по кадастровой стоимости при условии, что они заключили договор аренды до 1 июля 2012 года и добросовестно пользовались землёй. Это положение регулируется статьёй 10 Федерального закона №137-ФЗ.
В случае приватизации, граждане, получившие землю в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение до вступления в силу Земельного кодекса РФ 2001 года, могут оформить участок в собственность за кадастровую стоимость или бесплатно – в зависимости от региона и категории земли.
В некоторых субъектах РФ действует упрощённый порядок выкупа земли у муниципалитета по кадастровой стоимости для владельцев садовых и дачных домов, если участок ранее предоставлялся в рамках дачной амнистии. Условия определяются региональными нормативными актами и могут предусматривать минимальные сроки владения объектом недвижимости.
Пошаговая процедура обращения в Росимущество или муниципалитет
1. Определите форму собственности участка. Если земля находится в федеральной или муниципальной собственности, её можно приобрести по кадастровой стоимости. Информацию об этом можно получить в выписке из ЕГРН через сайт Росреестра или Госуслуги.
2. Подготовьте кадастровый номер участка. Он необходим для подачи заявления. Кадастровый номер указывается в выписке из ЕГРН или на Публичной кадастровой карте.
3. Соберите пакет документов. В него входят: копия паспорта, заявление о намерении приобрести участок, схема расположения участка (если участок не сформирован), выписка из ЕГРН, согласие правообладателя (если участок арендуется), правоустанавливающие документы (если участок используется на основании договора аренды или без оформления).
4. Подача заявления. Для участков в федеральной собственности обращение направляется в территориальное управление Росимущества. Для муниципальных – в администрацию муниципального образования. Заявление подаётся лично, через МФЦ или через портал Госуслуг, если такой функционал доступен.
5. Рассмотрение обращения. Срок рассмотрения – до 30 календарных дней. При необходимости проводится проверка использования участка, соответствия заявителя требованиям (например, если заявитель использует участок более трёх лет или имеет преимущественное право покупки).
6. Получение проекта договора купли-продажи. При положительном решении вам направляется проект договора. Он содержит условия сделки, кадастровую стоимость и срок оплаты.
7. Подписание договора и регистрация права. Подписанный договор подаётся в Росреестр через МФЦ или онлайн. После регистрации права собственности участок официально переходит в вашу собственность.
Необходимые документы для оформления покупки земли по КС
Для приобретения участка по кадастровой стоимости потребуется подготовить и подать в уполномоченный орган строго определённый пакет документов. Его состав зависит от категории земли и формы собственности, но в большинстве случаев включаются следующие позиции:
- Заявление на приобретение земельного участка. Заполняется по установленной форме. Важно корректно указать кадастровый номер, площадь, адрес участка и реквизиты заявителя.
- Документ, подтверждающий личность заявителя. Для физических лиц – паспорт гражданина РФ. Для юридических лиц – копии учредительных документов, выписка из ЕГРЮЛ, доверенность (если действует представитель).
- Кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН. Документ подтверждает сведения об участке: границы, площадь, категория, разрешённое использование.
- Схема расположения участка на кадастровом плане территории (если участок не стоит на кадастре). Необходима при формировании участка из земель государственной или муниципальной собственности.
- Решение о предварительном согласовании предоставления участка (если применимо). Требуется при покупке земли, ранее не находившейся в чьей-либо собственности.
- Квитанция об оплате государственной пошлины. Размер зависит от статуса заявителя и способа подачи документов.
- Документы, подтверждающие наличие прав на объект недвижимости, расположенный на участке (если покупка осуществляется в порядке ст. 39.20 ЗК РФ). Например, свидетельство о собственности на здание или договор аренды.
Все копии документов должны быть читаемыми, а при подаче через представителя – нотариально заверенные. Электронные документы, направляемые через портал Госуслуг или региональные системы, должны иметь квалифицированную электронную подпись.
Перед подачей рекомендуется уточнить актуальный перечень документов в территориальном подразделении Росимущества или органе местного самоуправления, чтобы исключить возврат заявления по формальным основаниям.
Как составить и подать заявление на выкуп участка
Заявление на выкуп земельного участка оформляется в письменной форме и подается в орган, ответственный за распоряжение землей – обычно Росимущество или местная администрация. В заявлении указываются:
1. Полные данные заявителя (Ф.И.О., паспортные данные, адрес проживания).
2. Описание участка: кадастровый номер, адрес или местоположение, площадь.
3. Основание для выкупа по кадастровой стоимости с указанием соответствующего нормативного акта или постановления.
4. Просьба о предоставлении разрешения на выкуп участка по кадастровой стоимости без переплат.
5. Перечень прилагаемых документов, подтверждающих право и соответствие требованиям.
Заявление должно быть подписано заявителем и датировано.
К заявлению прикладываются копии паспорта, правоустанавливающих документов на земельный участок (если есть), выписка из ЕГРН и кадастровый паспорт.
Подать заявление можно лично в приемную органа, через многофункциональный центр (МФЦ) или в электронной форме через официальный портал госуслуг. Электронная подача требует усиленной квалифицированной электронной подписи.
После подачи заявление регистрируется в журнале входящей корреспонденции, заявителю выдается или направляется уведомление с регистрационным номером и сроками рассмотрения.
Срок рассмотрения заявления по закону не должен превышать 30 календарных дней, в течение которых орган проверяет документы и принимает решение о возможности выкупа по кадастровой стоимости.
В случае отказа в выкупе заявитель получает письменное обоснование с указанием причин. При положительном решении начинается подготовка договора купли-продажи с указанием кадастровой стоимости.
Сроки рассмотрения заявки и возможные причины отказа
Заявка на выкуп земельного участка по кадастровой стоимости рассматривается в течение 30 календарных дней с момента её регистрации в органе, ответственном за распоряжение землёй. В отдельных случаях этот срок может быть продлён до 60 дней, если требуется дополнительная экспертиза или получение согласований.
Отказ в выкупе может быть обусловлен следующими причинами:
1. Наличие обременений на участок. Если земля находится под арестом, залогом, либо существуют ограничения в использовании, выкуп по кадастровой стоимости невозможен.
2. Несоответствие цели использования. Участок может быть выделен под иные нужды, не совпадающие с заявленной целью покупателя.
3. Неполный пакет документов. Отсутствие обязательных документов или неверное оформление заявления служит основанием для отказа.
4. Несоответствие установленным критериям. Например, если участок не предназначен для индивидуального жилищного строительства или не входит в категорию земель, подлежащих продаже по кадастровой стоимости.
5. Превышение сроков подачи заявки. Некоторые муниципалитеты устанавливают сроки для подачи заявок, нарушение которых ведёт к отказу.
Для минимизации риска отказа рекомендуется тщательно проверять участок на наличие ограничений через Росреестр и муниципальные реестры, а также точно следовать требованиям по оформлению заявки и предоставляемых документов.
Регистрация права собственности после выкупа по кадастровой цене
После заключения договора купли-продажи участка по кадастровой стоимости необходимо зарегистрировать право собственности в Росреестре. Для этого требуется подготовить комплект документов: договор купли-продажи, заявление на регистрацию, квитанцию об оплате госпошлины и кадастровый паспорт или выписку из ЕГРН.
Подать документы можно в многофункциональный центр (МФЦ), через портал Госуслуг или напрямую в территориальное отделение Росреестра. Срок государственной регистрации составляет не более 10 рабочих дней с момента подачи полного пакета документов.
Госпошлина за регистрацию права собственности на земельный участок для физических лиц составляет 350 рублей. Оплата производится заранее, квитанция прилагается к заявлению.
Рекомендуется проверить корректность сведений в договоре и кадастровых документах до подачи заявления, чтобы избежать возврата документов на доработку. Ошибки в описании границ участка или данных собственника часто становятся причиной задержек.
После успешной регистрации заявитель получает выписку из ЕГРН – официальный документ, подтверждающий право собственности. Срок действия выписки не ограничен, её можно использовать при оформлении ипотечных сделок, дарения или продажи участка.
Важно сохранять все документы, связанные с покупкой и регистрацией, для подтверждения законности владения и при возможных юридических спорах.
Вопрос-ответ:
Какие шаги нужно пройти, чтобы оформить покупку участка земли по кадастровой стоимости?
Сначала необходимо получить выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в точных параметрах участка и его кадастровой стоимости. Затем следует подготовить пакет документов: паспорт, заявление на выкуп, документы на участок и подтверждение оплаты госпошлины. После подачи заявления в уполномоченный орган (Росимущество или муниципалитет) начинается рассмотрение, которое обычно занимает до одного месяца. Если решение положительное, заключается договор купли-продажи, после чего нужно зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Можно ли приобрести участок по кадастровой цене, если земля находится в аренде или под обременением?
В большинстве случаев земельные участки с действующими арендными договорами или другими ограничениями не продаются по кадастровой стоимости напрямую. Перед покупкой необходимо выяснить, сняты ли все обременения и прекратилась ли аренда. Если участок свободен, возможна покупка по кадастровой цене. В противном случае сначала придется урегулировать текущие права третьих лиц, что может повлиять на стоимость и сроки сделки.
Как проверить актуальность кадастровой стоимости участка и избежать переплат?
Актуальную кадастровую стоимость можно проверить на официальном сайте Росреестра через онлайн-сервисы. Там указываются сведения, основанные на последних оценках. Если стоимость вызывает сомнения, можно запросить повторную оценку или ознакомиться с решением комиссии по оценке. Это помогает избежать переплат, так как цена при покупке земли напрямую связана с кадастровой стоимостью, а любые завышения должны быть обоснованы документально.
Какие риски существуют при покупке земли по кадастровой цене без переплат?
Основной риск — получение участка с юридическими ограничениями, которые не были выявлены заранее. Это могут быть споры с соседями, незарегистрированные обременения, арендные договоры или несоответствие границ. Кроме того, кадастровая стоимость может измениться после оценки, что приведёт к корректировке цены. Поэтому важно тщательно проверить все документы, запросить выписку из ЕГРН и, если необходимо, получить консультацию специалиста перед заключением сделки.
Загрузка...
