Как не платить налог за сдачу квартиры в аренду

Сдача квартиры в аренду порождает обязанность по уплате НДФЛ – 13% для резидентов РФ и 30% для нерезидентов. Однако закон допускает ряд легальных механизмов, позволяющих снизить или полностью избежать налоговой нагрузки. Эти способы не нарушают действующее законодательство и основаны на тонкостях регулирования доходов физических лиц.

Самозанятость – один из наиболее эффективных инструментов. При регистрации в качестве самозанятого налоговая ставка снижается до 4% при сдаче жилья физлицам. Отчётность автоматизирована, а налог рассчитывается автоматически через приложение «Мой налог». Дополнительное преимущество – отсутствие обязательных страховых взносов.

Другой вариант – договор безвозмездного пользования. Согласно статье 575 ГК РФ, близкие родственники (супруги, дети, родители, бабушки, дедушки) могут использовать квартиру без оплаты. Если такая сделка оформлена правильно, налоговые обязательства не возникают.

В ряде случаев можно применять налоговый вычет на расходы, связанные с содержанием жилья: коммунальные платежи, ремонт, услуги управляющих компаний. Это позволяет снизить налогооблагаемую базу, даже если аренда декларируется официально.

Также возможен раздел дохода между собственниками. Если квартира принадлежит двум или более лицам, доход от аренды может быть распределён между ними пропорционально долям. Каждый из собственников в этом случае получает право на индивидуальные вычеты и более низкий совокупный налог.

Когда аренда комнаты не требует налоговой регистрации

Сдача внаем части жилого помещения в ряде случаев не требует регистрации в налоговых органах. В частности, если арендодатель проживает в квартире совместно с арендатором и сдает только комнату, такая деятельность может не признаваться предпринимательской, а значит, освобождается от обязательной регистрации ИП.

Согласно письму ФНС № ГД-4-3/12123@ от 21.06.2018, при сдаче в аренду отдельной комнаты в собственной квартире физлицо вправе применять налог на профессиональный доход (НПД), если оно зарегистрировано как самозанятое. Однако регистрация не обязательна, если отсутствует систематическая прибыль или договор не оформлен письменно.

Кроме того, если договор аренды не заключен официально, а проживание оформлено как безвозмездное (например, с родственником или знакомым), налоговые обязательства не возникают. При этом в случае спора доказать отсутствие арендных отношений может быть затруднительно, поэтому рекомендуется фиксировать характер проживания в письменной форме (например, как договор ссуды).

Пункт 70 статьи 217 НК РФ освобождает от налогообложения доходы, полученные от сдачи жилого помещения, если его использование связано с выполнением условий социальной поддержки, либо если доход не превышает величину налогового вычета, установленного по месту жительства.

Важно учитывать, что в ряде регионов действуют местные акты, предусматривающие уведомительный порядок регистрации аренды. Например, в Москве регистрация аренды обязательна только при сдаче квартиры целиком и при сроке договора более 90 дней. В случае краткосрочной аренды комнаты регистрация не требуется.

Как использовать статус самозанятого для сдачи квартиры

Сдача квартиры через режим самозанятости позволяет официально регистрировать доход, при этом налоговая нагрузка остается минимальной. Это легальный способ получать доход от аренды, не оформляя ИП и не выплачивая НДФЛ по ставке 13%.

Для арендатора статус арендодателя-самозанятого тоже удобен – он может получить чек через приложение «Мой налог» и быть уверен в законности сделки. Ниже – пошаговая инструкция по использованию режима самозанятости для сдачи жилья.

1. Зарегистрируйтесь как самозанятый через приложение «Мой налог», портал «Госуслуги» или через банк-партнёр.
2. Укажите вид деятельности – сдача недвижимости в аренду (если регион допускает такую деятельность для самозанятых).
3. Убедитесь, что сдаётся именно жилое помещение, находящееся в вашей собственности. Коммерческая недвижимость не подходит.
4. Заключите договор аренды с жильцом. Он не требует нотариального заверения, но должен содержать все ключевые условия: адрес, срок, сумма аренды, ответственность сторон.
5. Каждый месяц формируйте чек в приложении «Мой налог» с указанием суммы полученного дохода. Это занимает не более минуты.
6. Налог составляет 4% при аренде физическим лицам и 6% – юридическим. Уплата происходит автоматически, раз в месяц. Отдельная отчётность не требуется.

Важно: статус самозанятого доступен только при годовом доходе до 2,4 млн рублей. При превышении лимита необходимо переходить на ИП или платить налоги по общей системе.

Также сдача жилья в долевой собственности возможна через самозанятость, но каждый собственник должен зарегистрироваться отдельно и фиксировать свою долю дохода.

Использование этого режима позволяет не только избежать штрафов и претензий от ФНС, но и официально подтверждать доход при необходимости – например, при подаче заявки на кредит.

Случаи, при которых аренда между родственниками не облагается налогом

Если сдача жилья происходит без получения дохода, то налоговая база не возникает. Это актуально, когда собственник предоставляет квартиру родственнику на безвозмездной основе, то есть без арендной платы. Такой договор можно оформить как договор безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ), в котором чётко указано, что жильё передаётся без оплаты.

При заключении такого договора с близкими родственниками (родители, дети, супруги, братья, сёстры) налоговая не признаёт отношения арендными, поскольку отсутствует извлечение прибыли. Дохода нет – значит, и налогооблагаемой базы нет. Однако важно сохранить договор и документы, подтверждающие родство, чтобы при проверке избежать претензий.

В некоторых случаях, если деньги перечисляются на карту, но не указаны как арендная плата, налоговая может квалифицировать это как доход. Чтобы исключить риски, не следует использовать регулярные переводы, напоминающие арендные платежи. Если помощь – то она должна быть оформлена как дарение (письменно) или семейная поддержка без фиксированных сумм и сроков.

Для максимальной защиты рекомендуется оформить договор безвозмездного пользования письменно, приложить копии паспортов и документы, подтверждающие родственные связи. При этом собственник сохраняет право собственности и обязанность платить коммунальные услуги может быть возложена на жильца – это не считается оплатой аренды.

Таким образом, передача жилья родственнику без оплаты и с правильным оформлением освобождает от уплаты НДФЛ, поскольку отсутствует сам объект налогообложения.

Как оформить безвозмездное пользование и избежать налога

Чтобы оформить безвозмездное пользование, необходимо заключить договор с указанием сторон, срока, описания недвижимости и условий пользования. Важно прямо указать, что плата за пользование не предусмотрена. Договор составляется в простой письменной форме и не подлежит обязательной регистрации, если срок его действия не превышает одного года.

Документ должен быть подписан обеими сторонами. Рекомендуется включить положения о компенсации коммунальных услуг, если их оплата возлагается на пользователя. Это не превращает договор в арендный, если не предусмотрена систематическая прибыль для собственника.

Физическое лицо, предоставившее жильё по договору безвозмездного пользования, не обязано подавать декларацию 3-НДФЛ, так как не получает дохода. Однако при проведении проверок налоговая может затребовать копию договора. Отсутствие документа или наличие арендных признаков (регулярные платежи, переводы) может трактоваться как сокрытие дохода с последующим доначислением налога и штрафами.

Безвозмездное пользование особенно актуально при передаче жилья родственникам, студентам или пожилым членам семьи. Такой подход позволяет соблюдать законодательство и при этом избежать налоговой нагрузки.

Доход ниже порога налогообложения: как это подтвердить

Если годовой доход от сдачи жилья не превышает установленный минимальный порог, налог платить не требуется. На 2025 год в России необлагаемый минимум для физлиц без статуса ИП или самозанятых составляет 13 000 рублей в месяц (156 000 рублей в год) при отсутствии других источников дохода. Для самозанятых – 2,4 миллиона рублей в год.

Чтобы подтвердить отсутствие обязанности по уплате налога, необходимо предоставить в налоговый орган:

• справку о доходах по форме 2-НДФЛ (если есть официальное трудоустройство);
• пояснительную записку о доходах с указанием сумм, полученных от аренды, и периодов поступлений;
• копии расписок о получении арендной платы, если они оформлялись;
• выписки из банка по счёту, на который поступала плата за жильё;
• при необходимости – письменные пояснения арендатора.

Важно, чтобы сумма всех доходов за календарный год не превышала порог. При комбинированных доходах (например, аренда + подработка) учитываются все поступления. При этом подтверждающие документы должны охватывать весь налоговый период – с 1 января по 31 декабря.

Также можно подать нулевую декларацию 3-НДФЛ, указав фактический доход ниже порога. Это снизит риск вопросов со стороны ФНС. В случае вызова на комиссию желательно иметь документы, подтверждающие размер дохода, включая письменный договор аренды, если он заключён.

Какие объекты недвижимости можно сдавать без уплаты НДФЛ

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не уплачивается при сдаче в аренду определённых видов недвижимости, если соблюдены конкретные условия.

• Единственное жильё – если у налогоплательщика в собственности только одна квартира или дом, сдача именно этого объекта не облагается НДФЛ.
• Нежилые помещения, используемые по целевому назначению, которые не приносят доход (например, аренда безвозмездно или родственникам на льготных условиях), могут не облагаться налогом.
• Объекты недвижимости, переданные в безвозмездное пользование (например, родственникам), при условии отсутствия денежных платежей.
• Аренда части жилого помещения (комнаты)