Администратор общего собрания собственников мкд кто это

В многоквартирном доме все ключевые решения, касающиеся управления общим имуществом, принимаются на общем собрании собственников. Для организации и проведения такого собрания требуется лицо, уполномоченное решать технические и организационные вопросы, – администратор собрания. Его деятельность регулируется частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса РФ.

Администратором может выступать как собственник помещения в доме, так и приглашённый специалист или представитель управляющей компании, если это предусмотрено решением собственников. Основная задача – подготовка уведомлений, сбор предложений к повестке, организация подсчёта голосов, оформление итогового протокола.

Назначение администратора особенно актуально в случаях проведения собраний в очно-заочной или заочной форме, где требуется строгое соблюдение процедуры уведомления и фиксации решений. Без этого протокол может быть признан недействительным при проверке жилинспекцией или в суде.

Выбор администратора осуществляется либо большинством голосов на предыдущем собрании, либо назначается лицом, инициировавшим проведение нового заседания. В последнем случае его полномочия подтверждаются протоколом собрания или решением инициатора, оформленным надлежащим образом.

При выборе администратора следует учитывать его опыт в сфере жилищного законодательства, умение работать с документами и навыки взаимодействия с собственниками. Это минимизирует риск нарушений при организации собрания и сократит время на согласование протоколов.

Правовой статус администратора общего собрания собственников

Администратор не является органом управления домом, управляющей организацией или председателем совета дома. Его полномочия ограничены подготовкой, проведением и оформлением решений собрания. Он действует на основании доверенности или решения собственников, принявших решение о его назначении.

Назначить администратора возможно двумя способами:

• путём принятия решения на очном или заочном общем собрании собственников;
• в случае проведения первого собрания – застройщиком или управляющей компанией.

Функции администратора определяются решением собственников или положением о проведении ОСС. Они включают: уведомление участников о собрании, приём решений собственников, подсчёт голосов, оформление итогового протокола и его размещение в ГИС ЖКХ.

Администратор несёт ответственность за соблюдение порядка созыва, достоверность подсчёта голосов и корректное оформление документов собрания. Нарушение этих обязанностей может повлечь признание решений ОСС недействительными в судебном порядке. На практике рекомендуется оформлять полномочия администратора письменно с указанием объёма прав и обязанностей, а также срока их действия.

Особенность правового статуса администратора заключается в том, что он действует не от своего имени, а по поручению собственников. Его действия не влекут юридических последствий для него лично, но могут повлиять на правомерность принятых решений ОСС. При этом собственники вправе в любой момент прекратить полномочия администратора или изменить условия их реализации на собрании.

Кто и как назначает администратора собрания в многоквартирном доме

Администратор общего собрания собственников многоквартирного дома назначается решением инициатора проведения собрания. Такой порядок установлен пунктом 3 части 3 статьи 45 Жилищного кодекса РФ. Выбор кандидата осуществляется до направления уведомления о проведении собрания.

Инициатором может выступать любой собственник помещения в доме, совет многоквартирного дома, управляющая организация, ТСЖ, ЖСК или орган местного самоуправления в случаях, предусмотренных законом. При этом инициатор самостоятельно определяет лицо, которое будет выполнять функции администратора, с указанием его данных в уведомлении о проведении собрания.

Если собрание проводится в очно-заочной или заочной форме, администратор должен быть определён ещё на этапе подготовки материалов и бланков. Его полномочия начинаются с момента утверждения в уведомлении и действуют до завершения всех процедур по оформлению итогов голосования.

Рекомендуется заранее согласовать кандидатуру администратора с заинтересованными собственниками, особенно если дом большой или вопросы повестки затрагивают значимые изменения. Это позволит избежать споров и повысит доверие к процедуре проведения собрания.

Если инициатор собрания не назначит администратора, проведение мероприятия станет невозможным, так как без него нельзя обеспечить выполнение процедурных обязанностей, включая уведомление участников, приём решений, подсчёт голосов и оформление итогового протокола.

Полномочия и функции администратора общего собрания

Администратор общего собрания собственников многоквартирного дома выполняет организационные и процедурные задачи, обеспечивающие законность и корректность проведения собрания. Его полномочия формируются на основании решения собрания или предусмотрены уставом товарищества собственников жилья, жилищного кооператива либо договором с управляющей организацией.

К основным функциям администратора относится составление и рассылка уведомлений о проведении собрания. Он обязан подготовить повестку дня, определить форму проведения – очную, заочную или очно-заочную, а также выбрать место и время. Все параметры собрания должны соответствовать требованиям Жилищного кодекса РФ и уставным документам.

Во время собрания администратор организует регистрацию собственников, проверяет полномочия представителей, обеспечивает подсчет кворума и контроль за порядком ведения заседания. Он следит за соблюдением регламента, фиксирует выступления и результаты голосования, оформляет протокол. Протокол подписывается председателем и секретарем собрания, но его подготовка и оформление возлагается именно на администратора.

В случае проведения заочного голосования администратор организует рассылку бюллетеней, прием заполненных форм и их обработку. По итогам он составляет отчет о результатах голосования, формирует протокол и передает его заинтересованным лицам или размещает на информационных ресурсах, если это предусмотрено регламентом.

Дополнительно администратор обязан обеспечить хранение протоколов, решений собрания и других связанных с ними документов в течение установленного срока. При необходимости он предоставляет копии протоколов по запросам собственников или уполномоченных органов.

В его компетенции находится консультация собственников по вопросам подготовки и проведения собрания, разъяснение процедурных норм, а также обеспечение возможности реализации права каждого собственника на участие в управлении домом.

Ответственность администратора за проведение собрания

Администратор общего собрания собственников многоквартирного дома несёт персональную ответственность за соблюдение установленных законом процедур на всех этапах проведения собрания. Его действия прямо влияют на легитимность решений, принятых собственниками, и могут быть предметом проверки со стороны контролирующих органов или оспаривания в суде.

К основным направлениям ответственности администратора относятся:

• Соблюдение сроков и порядка уведомления собственников: администратор обязан обеспечить направление уведомлений о проведении собрания и повестке дня в сроки и способом, установленным ст. 45 ЖК РФ и решением предыдущего собрания или устава ТСЖ/ЖСК, если таковой имеется.
• Корректное оформление документации: все протоколы, решения, списки присутствующих, бюллетени для заочного голосования оформляются с обязательным соблюдением установленных требований. Нарушения в оформлении могут стать основанием для признания решений недействительными.
• Контроль за соблюдением регламента: администратор отвечает за то, чтобы обсуждение и голосование велось строго по утверждённой повестке. Недопустимо подменять вопросы или включать в повестку новые пункты без уведомления собственников в установленном порядке.
• Обеспечение права на участие всех собственников: администратор несёт ответственность за предоставление возможности каждому собственнику реализовать право на участие в собрании, ознакомление с материалами и участие в голосовании.
• Достоверность подсчёта голосов: администратор контролирует процедуру подсчёта, фиксирует результаты и своевременно оформляет протоколы. В случае нарушений в расчётах решений собрания могут признать ничтожными.

При нарушении обязанностей администратор может быть привлечён:

• к административной ответственности по ст. 7.23.1 КоАП РФ за нарушение порядка проведения общего собрания;
• к гражданско-правовой ответственности – например, если в результате его действий причинён имущественный ущерб собственникам или ТСЖ;
• к возмещению расходов, понесённых собственниками из-за недействительности решений, если вина администратора будет установлена судом.

Для минимизации рисков администратору рекомендуется заблаговременно изучить актуальные нормы ЖК РФ, положения устава (если применимо) и порядок проведения собрания в конкретном доме. Желательно использовать типовые формы протоколов и уведомлений, согласованные с юристом или управляющей организацией.

Порядок взаимодействия администратора с собственниками помещений

Администратор общего собрания собственников многоквартирного дома обязан наладить четкую и прозрачную коммуникацию со всеми участниками собрания. Основная задача – обеспечить равный доступ к информации и возможность каждому собственнику выразить свою позицию.

Перед началом собрания администратор уведомляет собственников о дате, времени, месте или форме проведения мероприятия. Уведомление размещается на информационных стендах в подъездах, публикуется на официальном сайте управляющей организации (если он есть) и направляется в письменной или электронной форме, если это предусмотрено уставом или решением предыдущего собрания. В уведомлении указываются все вопросы повестки, порядок ознакомления с материалами и контактные данные для связи с администратором.

Собственники вправе заблаговременно направлять администратору предложения по включению вопросов в повестку и запрашивать материалы по обсуждаемым вопросам. Администратор обязан рассмотреть каждое обращение в установленные сроки и предоставить ответ с указанием причины отказа или подтверждением включения вопроса в повестку.

Во время проведения собрания администратор фиксирует присутствие собственников, организует регистрацию их решений и ведет протокол. Если собрание проходит в заочной или очно-заочной форме, администратор принимает заполненные бюллетени, сверяет данные и оформляет итоговый протокол с приложением всех полученных решений.

После завершения собрания администратор обязан в течение установленного срока разместить или направить копию итогового протокола всем собственникам доступным способом. При этом в протоколе отражаются сведения о числе участников, результатах голосования по каждому вопросу и перечень представленных документов.

Взаимодействие администратора со собственниками помещений строится на основе письменной фиксации всех действий: уведомлений, обращений, решений и протоколов. Это исключает споры о легитимности процедуры и защищает права участников общего собрания.

Как оспорить действия администратора собрания в судебном порядке

Для оспаривания действий администратора общего собрания собственников МКД необходимо соблюдение строгого порядка и формальных требований.

1. Определите основания для оспаривания:

   • нарушение порядка созыва собрания;
   • неправомерное ведение протокола;
   • отказ в предоставлении информации или документов;
   • принятие решений, противоречащих законодательству или уставу МКД;
   • превышение полномочий администратора.

2. Сбор доказательств:

   • протоколы собрания;
   • рассылки приглашений;
   • записи аудио- или видеоматериалов;
   • письменные заявления и обращения к администратору;
   • иные документы, подтверждающие нарушения.

3. Подготовка искового заявления:

   • укажите наименование суда (районный или городской суд по месту нахождения МКД);
   • описание спорных действий администратора с конкретизацией нарушений;
   • требования: признание действий недействительными, восстановление прав собственников;
   • перечень приложенных доказательств;
   • подпись и дата.

4. Срок подачи иска: согласно статье 181 Гражданского процессуального кодекса РФ, иск оспаривается в течение одного года с момента выявления нарушения.

5. Подача иска и участие в процессе:

   • подача иска в суд лично, через представителя или почтой;
   • участие в судебных заседаниях для подтверждения своих доводов;
   • представление доказательств;

   Когда участие администратора в собрании обязательно по закону

   

   Участие администратора общего собрания собственников МКД обязательно в случаях, предусмотренных Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственном строительном надзоре» и Жилищным кодексом РФ.

   В первую очередь администратор должен присутствовать при проведении собрания, если он назначен в уставе товарищества собственников жилья или в договоре управления многоквартирным домом как ответственное лицо за организацию собрания.

   Обязательное участие администратора закреплено при проведении общих собраний, на которых принимаются решения о смене способа управления домом, утверждении или изменении размера взносов на капитальный ремонт, а также при вопросах, связанных с расходованием средств на содержание общего имущества.

   В случаях, когда собрание организуется по инициативе управляющей организации, именно администратор обеспечивает законность процедуры, фиксирует порядок голосования и ведёт протокол. Отсутствие администратора при таких собраниях может повлечь признание решений недействительными в судебном порядке.

   При проведении внеочередных собраний, если инициатором выступает управляющая компания или совет дома, администратора назначают для контроля соблюдения правил оповещения и порядка голосования.

   Если собрание проводится дистанционно с использованием электронных средств голосования, обязанность по организации и контролю процесса также возлагается на администратора, если это предусмотрено локальными нормативными актами или договором управления.

   Итог: участие администратора обязательно, если его назначение закреплено внутренними документами МКД или если закон регулирует проведение собрания с участием уполномоченного лица для подтверждения законности и правильности процедуры.

   Вопрос-ответ:

   Кто может быть назначен администратором общего собрания собственников многоквартирного дома?

   Администратором собрания может стать любое лицо, которому доверяют собственники. Обычно это представитель управляющей компании, ТСЖ или иной организации, которая обслуживает дом. В ряде случаев администратором назначают председателя совета дома или другого собственника, имеющего опыт в организации таких мероприятий. Главное, чтобы назначенное лицо могло обеспечить порядок и выполнение процедур собрания.

   Какие обязанности лежат на администраторе во время общего собрания собственников?

   Администратор отвечает за организацию и контроль хода собрания. Он следит за соблюдением регламента, фиксирует порядок выступлений, контролирует подсчёт голосов, ведёт протокол или следит за его ведением. Кроме того, он должен обеспечить возможность каждому собственнику высказать своё мнение и следить за соблюдением порядка, предотвращая конфликты и хаос.

   Нужно ли участие администратора в любом общем собрании собственников МКД по закону?

   Закон не требует обязательного участия администратора на каждом собрании. Однако в некоторых случаях, например, если собрание проводится по инициативе управляющей компании или ТСЖ, присутствие администратора обязательно для правильного ведения протокола и соблюдения процедур. Также это необходимо при голосовании по важным вопросам, чтобы исключить спорные ситуации.

   Кто назначает администратора собрания и как это оформляется официально?

   Администратор назначается либо управляющей организацией, либо собранием собственников на основании решения, протокола или приказа. Если собрание проводится инициативой ТСЖ, председатель ТСЖ обычно назначает администратора. В случае управляющей компании это может быть её сотрудник с соответствующими полномочиями. О назначении оформляется документ, который прикладывается к материалам собрания.

   Можно ли оспорить действия администратора общего собрания, если они нарушают права собственников?

   Да, если действия администратора нарушают правила проведения собрания, например, неправильно ведётся протокол или ограничивается право голосовать, собственники могут обратиться в суд. Для этого нужно собрать доказательства нарушений: аудиозаписи, протоколы, свидетельские показания. Суд рассмотрит факты и может признать решения собрания недействительными, если установит нарушения.

   Кто вправе назначить администратора общего собрания собственников в многоквартирном доме?

   Назначение администратора общего собрания собственников происходит согласно внутренним правилам управления многоквартирным домом. Обычно это делают собственники на предыдущем собрании или управляющая организация, если она действует по доверенности от собственников. Иногда назначение закреплено в договоре управления или в решении правления. Важно, чтобы лицо, назначенное администратором, имело полномочия для организации и ведения собрания, включая подготовку документации и ведение протокола.

   Какие обязанности лежат на администраторе общего собрания собственников МКД?

   Администратор обеспечивает подготовку и проведение собрания собственников, контролирует соблюдение регламента, организует уведомление участников, следит за корректностью оформления документов и ведет протокол. Также он отвечает за прозрачность процесса голосования и учет мнений собственников. В некоторых случаях администратор может выступать посредником при разрешении спорных вопросов, связанных с проведением собрания. Его действия должны соответствовать действующим нормам и правилам, регулирующим собрания собственников.