Мораторий для застройщиков 2023 до какого числа

В 2023 году на уровне правительства был введён мораторий на возбуждение дел о банкротстве в отношении застройщиков, реализующих проекты в рамках долевого строительства. Основанием для введения стали экономическая нестабильность и необходимость защиты прав участников долевого строительства. Мораторий установлен постановлением Правительства РФ №254 от 3 марта 2022 года и продлён до 1 октября 2023 года.

Мораторий действует в отношении застройщиков, включённых в единый реестр проблемных объектов и тех, кто реализует строительство с привлечением средств дольщиков по 214-ФЗ. Он запрещает подачу заявлений о признании таких компаний банкротами, а также приостанавливает исполнение исполнительных документов имущественного характера. Исключения предусмотрены только для случаев, когда застройщик сам подаёт заявление о банкротстве.

Эксперты в области девелопмента рекомендуют застройщикам в период действия моратория привести в порядок договорные обязательства, актуализировать финансовые модели проектов и обеспечить исполнение обязательств перед дольщиками. Особое внимание следует уделить соблюдению требований, установленных региональными проектными офисами и Фондом защиты прав дольщиков.

Отмена моратория с 1 октября 2023 года означает возврат к стандартным механизмам правовой защиты кредиторов. Это повышает риски как для застройщиков с финансовыми трудностями, так и для дольщиков, чьи объекты находятся на стадии высокой готовности, но не введены в эксплуатацию. В этой связи девелоперам необходимо заранее проанализировать свои риски и подготовить юридическую стратегию на случай возможных претензий со стороны контрагентов.

Какие законы и постановления ввели мораторий для застройщиков в 2023 году

Мораторий для застройщиков в 2023 году был введён в связи с необходимостью стабилизации строительного сектора на фоне макроэкономических вызовов. Основу правового регулирования составили нормативные акты, принятые на федеральном уровне, а также региональные постановления, направленные на защиту интересов дольщиков и обеспечение устойчивости девелоперских проектов.

Ключевым документом стал Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», в который в феврале 2023 года были внесены поправки, временно ограничивающие возможность инициирования банкротства застройщиков при наличии зарегистрированных обязательств перед дольщиками. Эти изменения действуют до 1 июля 2024 года и распространяются на все организации, осуществляющие строительство с привлечением средств граждан.

Также в марте 2023 года Правительство РФ издало постановление № 439, которым была приостановлена процедура взыскания штрафов и неустоек с застройщиков по судебным решениям, если объект находится в стадии завершения и включён в перечень контролируемых Минстроем РФ. Это решение имело целью недопущение кассовых разрывов и срывов сроков сдачи жилья.

Дополнительно, Банк России выпустил разъяснение № ИН-06-59/15 от 15 апреля 2023 года, в котором рекомендовал кредитным организациям не ухудшать условия финансирования девелоперов, подпадающих под мораторий, при условии добросовестного исполнения обязательств по проектному финансированию. Этот документ не носит обязательный характер, но фактически сформировал базу для банковской лояльности к застройщикам.

В ряде субъектов федерации, включая Москву, Санкт-Петербург и Краснодарский край, были приняты собственные постановления, регулирующие сроки продления разрешений на строительство без дополнительной государственной экспертизы. Например, в Москве действовало распоряжение Правительства города № 1102-РП от 10 мая 2023 года, которое автоматически продлевало сроки действия ГПЗУ и разрешений до конца 2024 года.

Таким образом, законодательные и подзаконные акты, введённые в 2023 году, предоставили застройщикам механизм временной защиты от финансовых и административных рисков, при этом сохраняя контроль за реализацией ключевых социальных и инфраструктурных проектов.

Срок действия моратория: точные даты начала и окончания

Мораторий для застройщиков в 2023 году был введён на основании постановления Правительства РФ № 497 от 29 марта 2022 года. Фактическое начало действия ограничений для строительной отрасли стартовало 1 апреля 2022 года.

Первоначально срок действия моратория был установлен до 1 октября 2022 года, однако в дальнейшем он продлевался несколько раз. Последнее продление зафиксировано постановлением Правительства РФ № 1947 от 1 ноября 2022 года. Согласно обновлённой редакции, мораторий продлён до 1 июля 2023 года включительно.

По состоянию на июль 2023 года официальных заявлений о новом продлении не поступало. Это означает, что с 2 июля 2023 года действие моратория для застройщиков завершено, и прежние регуляторные механизмы снова применимы в полном объёме.

Застройщикам, планирующим проекты после указанной даты, рекомендуется проверить действующие нормативы и не опираться на условия, действовавшие в период действия моратория.

Какие категории застройщиков подпадают под мораторий

Под действие моратория 2023 года попадают застройщики, реализующие проекты жилищного строительства в рамках договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), зарегистрированных до 1 марта 2022 года. Это правило распространяется на компании, чья деятельность подпадает под положения федерального закона № 214-ФЗ.

В первую очередь, речь идет о девелоперах, чьи объекты строительства находятся на стадии возведения, но в силу санкционного давления и нестабильности на рынке столкнулись с рисками замораживания или приостановки строительных работ. Также в перечень входят застройщики, включенные в единый реестр проблемных объектов, при условии, что по ним ведется работа с Фондом защиты прав дольщиков.

Мораторий охватывает компании, которые ведут деятельность на территориях с особыми условиями ведения хозяйственной деятельности, включая субъекты Российской Федерации с утвержденным перечнем системообразующих организаций строительной отрасли. Такие застройщики могут претендовать на отсрочку по обязательствам перед банками и ресурсоснабжающими организациями.

Не подпадают под мораторий компании, начавшие реализацию новых проектов после 1 марта 2022 года, а также те, кто осуществляет строительство без привлечения средств граждан. Исключение составляют случаи, когда застройщик выполняет государственный или муниципальный контракт по строительству социального жилья или инфраструктурных объектов.

Для включения в режим моратория застройщику необходимо подтвердить соответствие критериям через подачу заявления в уполномоченный орган, сопровождаемого пакетом документов, включая финансовую отчетность, сведения о ходе реализации проекта и данные о заключенных договорах долевого участия.

Как мораторий влияет на текущие строительные проекты

Введение моратория напрямую ограничило возможность инициировать процедуры банкротства в отношении застройщиков, что обеспечило временную защиту действующих проектов от давления со стороны кредиторов. Это позволило продолжить строительство объектов, несмотря на финансовые трудности, вызванные ростом стоимости строительных материалов и усложнением логистики.

Тем не менее, мораторий не освобождает застройщиков от обязательств перед дольщиками, подрядчиками и поставщиками. Это создает двойственную ситуацию: с одной стороны, стройки формально продолжаются, с другой – финансовое напряжение может снижать темпы строительства и увеличивать риски срыва сроков ввода объектов в эксплуатацию.

Особенно остро проблема ощущается в проектах с высокой кредитной нагрузкой или зависимых от внешнего финансирования. Банки, ограниченные в возможности взыскания долгов, ужесточают условия нового кредитования, что усложняет завершение уже начатых объектов. В таких случаях застройщикам рекомендуется переходить на эскроу-модели, активнее взаимодействовать с региональными фондами поддержки строительства и оптимизировать бюджеты проектов.

Кроме того, приостановка части судебных процессов в связи с действием моратория может привести к затягиванию урегулирования спорных ситуаций с подрядчиками и субподрядчиками. Это требует от девелоперов усиления юридического контроля и заблаговременной проработки договорных обязательств.

Таким образом, мораторий выполняет функцию временного буфера, позволяющего застройщикам сохранить активность на строительных площадках, но требует более точного управления финансовыми потоками и правовыми рисками. В противном случае возможны затяжные последствия после его окончания.

Какие ограничения и разрешения действуют в период моратория

Во время действия моратория, установленного Постановлением Правительства РФ № 497 от 28.03.2022, застройщики освобождаются от риска возбуждения дел о банкротстве по заявлениям кредиторов. Это ограничение касается только коммерческих застройщиков, включённых в Единый государственный реестр юридических лиц до 1 марта 2022 года.

Несмотря на приостановку процедур банкротства, застройщики не освобождаются от исполнения обязательств перед дольщиками и контрагентами. Судебные иски по гражданским и арбитражным делам продолжают рассматриваться. Кроме того, компании обязаны соблюдать сроки ввода объектов в эксплуатацию, предусмотренные проектной документацией и договорами участия в долевом строительстве.

Разрешено добровольное банкротство. Если застройщик сам признаёт финансовую несостоятельность, он может обратиться в арбитражный суд с соответствующим заявлением. Однако в этом случае ему придётся доказать факт неплатежеспособности, несмотря на действие моратория.

Также сохраняется возможность принудительного взыскания задолженностей через суд, за исключением механизмов, прямо ведущих к банкротству. Взыскание по исполнительным листам допускается, если оно не связано с обращением в арбитраж о несостоятельности.

Нельзя ликвидировать компанию по инициативе налоговых органов в случае неподачи отчетности. Это дополнительная мера поддержки, направленная на сохранение юридического статуса застройщика до окончания действия ограничений.

Какие документы необходимы застройщику для подтверждения права на отсрочку

Для подтверждения права на отсрочку в рамках моратория застройщик обязан предоставить официальный пакет документов, закрепляющий его статус и соблюдение условий моратория.

• Заявление на предоставление отсрочки, оформленное в соответствии с требованиями регионального или федерального законодательства.

• Документы, подтверждающие статус застройщика: свидетельство о государственной регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя.

• Копия договора участия в долевом строительстве (если применимо) или иной договор, подтверждающий права на строительство объекта.

• Разрешение на строительство или иные согласования, выданные до введения моратория.

• Отчеты о фактическом исполнении строительных работ на момент начала моратория (например, акты выполненных работ, фотофиксация объектов).

• Подтверждение отсутствия нарушений строительных норм и правил, выданное соответствующими контролирующими органами.

• Документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по налогам и обязательным платежам, которые могут влиять на право получения отсрочки.

• Справка о соблюдении требований по безопасности и экологии (если такие требования установлены для объекта строительства).

Рекомендуется подавать документы в органы, ответственные за контроль исполнения моратория, в срок, установленный нормативными актами, чтобы избежать отказа в предоставлении отсрочки.

Что ждет застройщиков после окончания действия моратория

По завершении моратория застройщики столкнутся с обязательным выполнением ранее отложенных требований законодательства и регуляторных норм. В частности, потребуется:

• Возобновить оплату страховых взносов и компенсационных платежей в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ и региональными нормативами.
• Соблюдать обновленные нормы по контролю качества строительства и обеспечению безопасности объектов недвижимости.
• Активно взаимодействовать с надзорными органами для прохождения проверок и получения разрешений, приостановленных на время действия моратория.
• Представлять актуальную документацию по объектам в государственные реестры, включая сведения о привлеченных денежных средствах дольщиков.

Нарушение этих обязательств грозит штрафными санкциями, приостановкой деятельности или даже отзывом лицензий. Для минимизации рисков рекомендуется:

1. Пересмотреть финансовые планы с учетом обязательных платежей и расходов на доработку документации.
2. Оперативно подготовить необходимый пакет документов для проверки уполномоченными органами.
3. Обеспечить прозрачность расчетов с инвесторами и дольщиками, своевременно информируя о статусе проектов.
4. Использовать возможности цифровых сервисов для автоматизации контроля и отчетности.

Застройщикам важно учитывать, что окончание моратория не отменяет необходимость соблюдения требований нового законодательства, введенного в 2023 году. Это касается как технических стандартов строительства, так и финансовой ответственности перед участниками долевого строительства.

Вопрос-ответ:

До какого числа действует мораторий для застройщиков в 2023 году?

Мораторий, введённый в 2023 году, действует до 31 декабря 2023 года включительно. Это означает, что все ограничения и запреты, предусмотренные в рамках моратория, будут действовать до этой даты. После её наступления застройщики смогут возобновить обычную деятельность без ограничений, связанных с мораторием, при условии соблюдения всех иных действующих требований законодательства.

Какие ограничения накладывает мораторий на строительные компании в 2023 году?

В рамках моратория строительным компаниям запрещено начинать новые проекты, получать разрешения на строительство и вводить объекты в эксплуатацию. Также приостанавливается оформление земельных участков под застройку. Основная цель таких мер — снизить риски и дать время для урегулирования проблем, связанных с нарушениями в сфере строительства и проектной документации.

Каким образом застройщики могут подготовиться к окончанию моратория?

Застройщикам рекомендуется внимательно проанализировать текущие проекты, проверить документацию на соответствие нормам и стандартам, а также подготовить все необходимые разрешительные документы для возобновления работ после окончания моратория. Важно заранее наладить взаимодействие с контролирующими органами, чтобы избежать задержек и штрафов. Также стоит оценить финансовую устойчивость компании, учитывая временные ограничения периода моратория.

Может ли мораторий быть продлён или отменён досрочно?

Решение о продлении или досрочном снятии моратория принимается государственными органами на основании анализа текущей ситуации в строительной сфере. Если выявятся серьёзные нарушения, возможна пролонгация срока. В то же время, при положительных изменениях и выполнении всех требований, мораторий может быть отменён раньше установленного срока. Такие решения обычно публикуются в официальных нормативных актах и требуют отслеживания изменений в законодательстве.

К каким категориям застройщиков распространяется мораторий в 2023 году?

Мораторий касается как крупных строительных компаний, так и небольших застройщиков, которые занимаются возведением жилых и коммерческих объектов. Исключение могут составлять проекты, начатые до введения моратория и имеющие полный пакет разрешительных документов. Также могут быть предусмотрены отдельные исключения для стратегически важных объектов инфраструктуры, но они устанавливаются отдельными нормативными актами.