Договор аренды квартиры подлежит государственной регистрации, если заключён на срок более одного года. Это требование предусмотрено пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ. При отсутствии регистрации договор считается незаключённым в части срока свыше одного года, что может повлечь юридические риски как для арендодателя, так и для арендатора.
Регистрацией занимается Росреестр или МФЦ, в зависимости от способа подачи документов. Важно учитывать, что оформление возможно только при наличии правильно составленного договора, подписанного обеими сторонами, а также всех необходимых приложений: кадастрового паспорта, правоустанавливающих документов на жильё и письменного согласия супруга собственника, если квартира находится в совместной собственности.
Госпошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей для физлиц и 22 000 рублей для юридических лиц (по состоянию на 2025 год). Срок регистрации обычно составляет от 7 до 18 рабочих дней. Подача заявления возможна лично, через представителя или в электронной форме через портал Госуслуг или сайт Росреестра.
Игнорирование обязательной регистрации может привести к отказу судом в защите прав по договору аренды, включая взыскание задолженности или выселение. Поэтому при заключении договора на длительный срок необходимо заранее проработать процесс регистрации и подготовить все документы в соответствии с действующими нормами.
Когда договор аренды квартиры подлежит обязательной регистрации
Обязательная регистрация договора аренды квартиры требуется в случае, если он заключён на срок один год и более. Это предусмотрено пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ. Без регистрации такой договор не имеет юридической силы в отношении третьих лиц.
Регистрации подлежат только договоры аренды, оформленные в письменной форме и содержащие условия о сроке, сторонах и предмете аренды. Если срок не указан или составляет менее года, регистрация не требуется.
Арендатор и арендодатель обязаны подать договор в Росреестр или через МФЦ. Вместе с договором необходимо предоставить правоустанавливающие документы на квартиру, кадастровый номер объекта, паспорта сторон, квитанцию об оплате государственной пошлины и заявление установленной формы.
Отсутствие регистрации при обязательности оформления влечёт правовые риски. В частности, такой договор не может быть использован в суде для защиты прав арендатора в случае спора, а также не препятствует регистрации обременений или отчуждению квартиры третьим лицам.
Рекомендуется оформлять регистрацию заранее, особенно при долгосрочной аренде, чтобы обеспечить защиту прав и исключить потенциальные конфликты.
Какие документы нужны для регистрации договора аренды квартиры
Для государственной регистрации договора аренды квартиры необходимо подготовить полный пакет документов. Их перечень зависит от сторон сделки, срока аренды и формы собственности на жильё.
1. Договор аренды в письменной форме. Представляется в двух экземплярах с подписями обеих сторон. Если собственников несколько, договор должен быть подписан каждым из них или оформлена нотариально заверенная доверенность на одного представителя.
2. Правоустанавливающий документ на квартиру. Это может быть выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности (для ранее оформленных объектов). Документ подтверждает, что арендодатель вправе распоряжаться имуществом.
3. Паспортные данные сторон. Требуются копии страниц паспорта с основными сведениями и регистрацией – от арендодателя и арендатора (для физлиц). Если участник – юридическое лицо, предоставляются устав, ИНН, ОГРН и доверенность на представителя.
4. Кадастровый номер объекта. Указывается в договоре и подтверждается сведениями из ЕГРН. При отсутствии актуальных данных – запрашивается выписка.
5. Согласие супруга (при необходимости). Если квартира в совместной собственности, для регистрации договора требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга.
6. Квитанция об уплате государственной пошлины. Размер пошлины зависит от статуса сторон и вида объекта. На 2025 год – для физических лиц составляет 2 000 рублей.
Все копии предоставляются с оригиналами для сверки. Перед подачей рекомендуется проверить актуальность документов и соответствие формулировок в договоре требованиям Росреестра.
Куда обращаться для регистрации договора аренды
Регистрацией договора аренды квартиры сроком от одного года занимается Росреестр. Заявление подаётся через территориальное управление ведомства, МФЦ или в электронном виде через портал «Госуслуги» либо сайт Росреестра.
Если документы подаются в бумажной форме, стороны могут выбрать:
- любое отделение МФЦ по месту нахождения квартиры;
- территориальный орган Росреестра по адресу объекта недвижимости.
При подаче через МФЦ или Росреестр требуется личное присутствие арендодателя и арендатора либо представителя с нотариальной доверенностью.
При подаче онлайн необходимо:
- Зайти в личный кабинет на rosreestr.gov.ru или gosuslugi.ru.
- Выбрать услугу «Государственная регистрация прав».
- Заполнить заявление, загрузить отсканированные документы.
- Подписать заявление квалифицированной электронной подписью всех участников.
После подачи документов назначается дата завершения регистрации. При подаче через МФЦ срок составляет до 9 рабочих дней, при подаче напрямую в Росреестр – до 7 рабочих дней.
Как подать заявление на регистрацию аренды через Госуслуги
Для подачи заявления на регистрацию договора аренды квартиры через портал Госуслуги необходимо авторизоваться на сайте gosuslugi.ru с подтверждённой учётной записью. Без подтверждённой личности услуга будет недоступна.
После входа перейдите в раздел «Услуги» → «Недвижимость» → «Регистрация прав собственности и сделок с недвижимостью». Выберите услугу «Государственная регистрация договора аренды».
На странице услуги нажмите «Получить услугу» и заполните электронную форму. Укажите тип объекта (квартира), данные собственника, арендатора, адрес, срок аренды, размер арендной платы и приложите отсканированный договор аренды, составленный в соответствии с требованиями Росреестра. Формат – PDF, размер файла не более 5 МБ.
Также необходимо загрузить копии паспортов сторон, правоустанавливающий документ на квартиру (например, выписку из ЕГРН), кадастровый номер объекта и согласие супруга (если применимо).
После отправки заявления система сформирует черновик и присвоит номер заявки. Информацию о статусе можно отслеживать в личном кабинете.
После предварительной проверки документы передаются в Росреестр. При положительном решении регистрация завершается в срок от 7 до 18 рабочих дней. Электронная выписка о регистрации будет направлена в личный кабинет на Госуслугах.
Сроки регистрации договора аренды в Росреестре
Срок государственной регистрации договора аренды квартиры в Росреестре составляет не более 9 рабочих дней при подаче документов через офисы МФЦ. Если заявление подано напрямую в Росреестр в электронном виде, срок сокращается до 3 рабочих дней.
Отсчёт начинается со следующего рабочего дня после поступления полного пакета документов в регистрирующий орган. Наличие технических ошибок или неполного комплекта увеличивает срок регистрации, поскольку процедура приостанавливается до устранения нарушений.
Для ускорения процесса рекомендуется использовать электронную подачу с электронной подписью обеих сторон. В этом случае оформление договора аренды проходит значительно быстрее и позволяет избежать задержек, связанных с бумажным документооборотом.
Если в результате регистрации в договор вносятся изменения (например, продление срока аренды), на их регистрацию отводится тот же срок – 3 или 9 рабочих дней в зависимости от способа подачи заявления.
Размер государственной пошлины за регистрацию договора аренды
Государственная пошлина за регистрацию договора аренды квартиры устанавливается в соответствии с Налоговым кодексом РФ и составляет 2 000 рублей при подаче заявления в Росреестр.
Если договор аренды зарегистрирован через МФЦ, размер пошлины остается прежним – 2 000 рублей. Оплата может производиться как онлайн, так и при личном обращении.
При регистрации договоров аренды на срок менее одного года или без права передачи третьим лицам пошлина не уменьшается и сохраняет стандартный размер.
Для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей сумма пошлины также фиксирована и равна 2 000 рублей, если не предусмотрены иные положения договором или региональными актами.
Рекомендуется сохранять квитанцию об оплате пошлины, поскольку без подтверждения оплаты заявление к рассмотрению не принимается.
Как проверить факт регистрации договора аренды
Для подтверждения регистрации договора аренды квартиры в Росреестре необходимо получить выписку из ЕГРН. Этот документ содержит сведения о зарегистрированных правах на недвижимость, включая аренду.
Основные способы проверки:
- Заказать электронную выписку из ЕГРН на официальном сайте Росреестра. Для этого потребуется знать адрес квартиры и/или кадастровый номер.
- Обратиться в МФЦ лично с паспортом и реквизитами договора аренды для запроса выписки.
- Использовать портал Госуслуг, если зарегистрированы и подключена электронная подпись.
В выписке из ЕГРН указывается дата регистрации договора, наименование сторон и срок аренды. Отсутствие информации о договоре аренды в выписке свидетельствует о том, что регистрация не проведена.
При проверке учитывайте срок регистрации – Росреестр в среднем рассматривает заявления до 10 рабочих дней. Если после этого времени информация отсутствует, рекомендуется обратиться за разъяснениями в Росреестр или МФЦ.
Для юридической уверенности можно также запросить у другой стороны копию зарегистрированного договора с отметкой Росреестра.
Что делать при отказе в регистрации договора аренды
При отказе в регистрации договора аренды необходимо внимательно изучить письменное уведомление Росреестра, в котором указаны конкретные причины отказа. Часто отказ связан с неправильным оформлением документов, отсутствием подписей или несоответствием сведений.
Первым шагом является устранение выявленных ошибок. Проверьте следующие моменты:
| Причина отказа | Рекомендации по устранению |
|---|---|
| Неполный пакет документов | Долучите недостающие документы: удостоверения личности, свидетельство о праве собственности, согласия третьих лиц (если требуется). |
| Неверно оформленные подписи или отсутствуют | Проверьте соответствие подписей в договоре с документами, заново заверьте договор, если необходимо, у нотариуса. |
| Ошибки в реквизитах или данных договора | Исправьте неточности, приведите данные в соответствие с регистрационными документами недвижимости и сторонами договора. |
| Нарушение требований закона | Пересмотрите условия договора, особенно срок аренды и права сторон, при необходимости проконсультируйтесь с юристом. |
После устранения всех замечаний заявление и документы подаются повторно. Если отказ повторяется без законных оснований, можно подать жалобу в вышестоящие органы Росреестра или обратиться в суд с иском о признании отказа незаконным и обязании зарегистрировать договор.
Для минимизации риска отказа рекомендуется использовать электронные сервисы с автоматической проверкой данных и сохранять копии всех поданных документов и заявлений.
Вопрос-ответ:
Какие документы необходимо подготовить для регистрации договора аренды квартиры?
Для регистрации договора аренды квартиры требуются: сам договор, подписанный обеими сторонами; паспорта арендатора и арендодателя; документы, подтверждающие право собственности на квартиру (например, свидетельство о государственной регистрации или выписка из ЕГРН); квитанция об оплате государственной пошлины; заявление установленного образца. В отдельных случаях могут потребоваться дополнительные бумаги, например, согласие супругов или органов опеки, если объект находится в совместной собственности или с несовершеннолетними.
Сколько времени занимает регистрация договора аренды в Росреестре?
Заявление на регистрацию договора аренды рассматривается Росреестром в течение 7 рабочих дней с момента подачи полного комплекта документов. Если предоставлены все необходимые бумаги и нет ошибок, регистрация занимает не более этого срока. При наличии замечаний процесс может затянуться, так как придется исправлять документы и повторно подавать заявление.
Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры, если срок аренды менее одного года?
Регистрация договора аренды квартиры обязательна только если срок аренды превышает один год. Если договор заключается на срок менее 12 месяцев, его регистрация по закону не требуется. Однако стороны могут по своему желанию зарегистрировать и краткосрочный договор для повышения юридической защиты и подтверждения своих прав.
Какие последствия возможны, если договор аренды квартиры не зарегистрировать?
Если договор аренды на срок более года не зарегистрирован, он не будет считаться зарегистрированным по закону, что ограничит права сторон. Например, арендатор может столкнуться с трудностями при защите своих интересов в суде, а также в случае споров с третьими лицами, например, с банками или государственными органами. Кроме того, отсутствие регистрации может повлиять на возможность продления договора или его официального подтверждения.
Можно ли подать документы на регистрацию договора аренды через интернет?
Да, подача документов на регистрацию договора аренды через портал Госуслуг возможна. Для этого нужно иметь подтвержденную учетную запись, загрузить все необходимые файлы, заполнить заявление в электронном виде и оплатить госпошлину онлайн. Такой способ сокращает время визита в офис Росреестра и позволяет отслеживать статус рассмотрения заявки дистанционно.
Загрузка...
