Подписание договора долевого участия (ДДУ) при покупке квартиры в новостройке с использованием ипотеки происходит не сразу после выбора объекта. Этот этап наступает только после одобрения кредита банком и получения положительного заключения на объект долевого строительства. Инициатором подписания ДДУ, как правило, выступает застройщик, однако банк также участвует в процессе, проверяя соответствие договора своим требованиям.
На практике, сначала заемщик подает заявку в банк, указывает выбранную квартиру, застройщика и параметры сделки. После одобрения банк выдает кредитное решение с указанием суммы, сроков и процентной ставки. Далее заемщик и застройщик согласовывают проект ДДУ, который должен быть зарегистрирован в Росреестре. Только после регистрации договора и получения выписки можно говорить о полном завершении этапа подписания ДДУ.
Важно учитывать, что до подписания ДДУ банк не перечислит деньги застройщику. Поэтому необходимо обеспечить наличие всех документов: проект ДДУ, разрешение на строительство, проектную декларацию, договор участия в долевом строительстве в электронной форме. Также заемщик должен подписать кредитный договор и, как правило, договор залога прав по ДДУ. Только после этого банк инициирует регистрацию сделки через Росреестр.
Рекомендуется заранее уточнять у застройщика, с какими банками он сотрудничает, чтобы избежать задержек. Некоторые банки требуют согласования условий ДДУ, включая форму расчетов и условия передачи объекта. Несоблюдение этих требований может привести к отказу в регистрации договора и затягиванию сроков сделки.
На каком этапе одобрения ипотеки можно переходить к подписанию ДДУ
Подписание договора долевого участия (ДДУ) возможно только после получения от банка окончательного одобрения ипотеки с указанием объекта недвижимости. Предварительное одобрение заемщика без привязки к конкретной квартире не дает оснований для перехода к заключению ДДУ.
Алгоритм действий:
- Банк проводит скоринг заемщика и выдает предварительное решение – оно показывает, что клиент в целом соответствует требованиям, но не дает права подписывать ДДУ.
- Выбор квартиры в одобренном жилом комплексе. Застройщик подготавливает проект ДДУ и направляет его в банк для согласования.
- Банк проводит юридическую проверку объекта, сверяет параметры квартиры и проверяет застройщика. На этом этапе может быть запрошен полный пакет документов от девелопера.
- После успешной проверки банк выдает финальное одобрение по конкретной квартире. Только это решение позволяет выходить на подписание ДДУ.
Важно: в большинстве банков финальное одобрение действительно от 30 до 90 дней. Подписание ДДУ должно быть завершено в пределах этого срока, иначе потребуется повторное согласование.
До подписания ДДУ банк также должен согласовать схему расчетов (через аккредитив или эскроу-счет) и подготовить ипотечный договор. Без этих документов Росреестр не зарегистрирует сделку.
Заключать ДДУ до получения финального решения банка по конкретной квартире запрещено – это чревато отказом в кредите и риском потери аванса.
Какие документы должны быть готовы до заключения ДДУ
Перед подписанием договора долевого участия (ДДУ) при покупке квартиры в новостройке с использованием ипотеки необходимо подготовить конкретный пакет документов, требуемый как банком, так и застройщиком.
От покупателя требуется:
– Паспорт гражданина РФ с действующей регистрацией;
– Одобрение ипотеки от банка, включающее одобренную сумму кредита, срок, процентную ставку и условия выдачи;
– Заключённый кредитный договор с банком;
– Согласие супруга на приобретение недвижимости в ипотеку (если в браке), нотариально заверенное;
– Выписка из ЕГРН об отсутствии прав собственности на другое жильё (если требуется по условиям банка или субсидий);
– ИНН и СНИЛС – при запросе банка или застройщика для идентификации и оформления документов.
От застройщика необходимо получить:
– Проект ДДУ, составленный в соответствии с 214-ФЗ, с указанием точных характеристик объекта, сроков передачи и стоимости;
– Разрешение на строительство объекта;
– Правоустанавливающие документы на земельный участок, подтверждающие законность строительства;
– Заключение о соответствии (ЗОС) объекта требованиям проектной документации, если строительство находится на завершающей стадии;
– Аккредитация застройщика в банке, выдавшем ипотеку (обязательна для оформления сделки через аккредитованного партнёра);
– Проектная декларация, размещённая в ЕИСЖС (наш дом.рф), где фиксируются ключевые параметры застройки.
Без полного и корректного комплекта этих документов регистрация ДДУ в Росреестре невозможна. Рекомендуется проверить актуальность всех бумаг за 1–2 дня до подписания договора.
Можно ли подписать ДДУ без регистрации кредитного договора
Подписать договор долевого участия (ДДУ) без регистрации кредитного договора с банком нельзя, если покупка квартиры осуществляется с привлечением ипотечных средств. Согласно п. 3 ст. 15 ФЗ-214, регистрация ДДУ требует подтверждения источника финансирования. При ипотеке таким подтверждением служит зарегистрированный в Росреестре кредитный договор.
Банк передаёт сведения о кредитном договоре в Росреестр в электронном виде через систему взаимодействия. Пока это не произойдёт, ДДУ зарегистрировать не получится, так как средства дольщика – ипотечные. Застройщик не имеет права принимать деньги до момента государственной регистрации договора, а банк не перечисляет кредит до подтверждения регистрации ДДУ. Получается юридически замкнутый процесс, где каждый шаг зависит от другого.
Если заемщик попытается подписать ДДУ до регистрации ипотечного договора, Росреестр откажет в регистрации. Это формальный отказ по причине отсутствия информации о законном источнике финансирования сделки. Исключения возможны только при полной оплате квартиры собственными средствами без привлечения кредита.
Рекомендуется заранее согласовать дату подписания кредитного договора и ДДУ с банком и застройщиком, чтобы избежать задержек. Большинство банков и девелоперов работают в электронном документообороте с Росреестром, что позволяет провести регистрацию обоих документов одновременно в течение 1–3 рабочих дней.
Когда застройщик готов передать ДДУ на регистрацию в Росреестре
Застройщик может передать договор долевого участия (ДДУ) на регистрацию только после выполнения ряда обязательных условий, предусмотренных 214-ФЗ и банковскими требованиями при ипотечном оформлении.
Во-первых, у застройщика должна быть получена положительная аккредитация объекта в банке, через который оформляется ипотека. Без этого банк не примет ДДУ к рассмотрению, а Росреестр – к регистрации.
Во-вторых, должен быть подписан согласованный сторонами проект ДДУ. Подписание происходит после одобрения заемщика банком и получения положительного решения по ипотеке. Документ подписывается в трех экземплярах: один для Росреестра, второй для застройщика, третий – для дольщика.
В-третьих, необходимо наличие зарегистрированного права собственности за застройщиком на земельный участок и наличие разрешения на строительство. Эти документы прикладываются к пакету, передаваемому в Росреестр.
В-четвертых, заемщик должен перечислить первоначальный взнос, если он предусмотрен. Подтверждение платежа направляется застройщику и банку. Только после этого застройщик формирует и направляет документы на регистрацию.
Передача ДДУ в Росреестр может быть инициирована застройщиком либо через МФЦ, либо через электронный сервис регистрации, чаще всего через систему ЭДО. Срок передачи зависит от выбранного способа – в среднем от 1 до 3 рабочих дней после подписания.
Важно: до передачи ДДУ все документы проходят юридическую проверку в банке. Если выявлены ошибки или несоответствия, регистрация откладывается до их устранения.
Что происходит после подписания ДДУ и до его регистрации
После подписания договора долевого участия (ДДУ) участники сделки передают документы на регистрацию в Росреестр. Это обязательный этап: до его завершения ДДУ не имеет юридической силы. Подписание происходит в присутствии нотариуса или менеджера аккредитованного банка, но передача в Росреестр может занять несколько дней.
Если сделка проходит с использованием электронной регистрации, документы направляются через систему банка или через МФЦ. При этом стороны не обязаны посещать Росреестр лично. Срок регистрации – до 10 рабочих дней, если подача через МФЦ, и до 7 рабочих дней при электронной подаче.
В этот период действуют следующие процессы:
- Банк блокирует ипотечные средства на эскроу-счете. Застройщик не может ими воспользоваться до регистрации и сдачи объекта.
- Застройщик и покупатель не могут внести изменения в ДДУ – договор «замораживается» на период регистрации.
- Если выявлены ошибки в документах (например, расхождения в данных паспорта, кадастровом номере), Росреестр приостанавливает регистрацию. Устранение замечаний продлевает срок оформления.
- Проверка со стороны Росреестра включает контроль прав собственности на участок, проектную декларацию и разрешение на строительство. Без соответствия проектной документации регистрацию могут отклонить.
Рекомендуется:
- Перед подписанием проверить соответствие ДДУ требованиям 214-ФЗ: наличие всех обязательных пунктов, приложений, данных о проектной декларации и сроках передачи объекта.
- Уточнить, кто подает документы: застройщик, покупатель или банк. При электронной подаче процесс ускоряется.
- Хранить копии всех документов, включая расписку о приеме в Росреестре или уведомление о регистрации (если подача онлайн).
Регистрация считается завершенной только после внесения записи в ЕГРН. Покупатель получает выписку, подтверждающую права требования на объект, что является основанием для перечисления банком средств застройщику после сдачи дома.
Когда банк переводит деньги застройщику после подписания ДДУ
После подписания Договора долевого участия (ДДУ) и одобрения ипотечного кредита банк переводит средства застройщику в строго установленный срок. Обычно это происходит в течение 3–5 рабочих дней, но сроки могут варьироваться в зависимости от условий банка и конкретного договора с застройщиком.
Основной фактор, влияющий на момент перевода, – регистрация ДДУ в Росреестре. Перечисление средств происходит только после подтверждения факта государственной регистрации договора долевого участия. До регистрации банк не осуществляет платеж, что защищает заемщика от риска.
Важно: покупатель должен самостоятельно проконтролировать, что регистрация ДДУ завершена. Обычно застройщик или его юристы информируют об этом, но контроль за этим процессом лежит на стороне заемщика.
После получения подтверждения регистрации банк формирует платёжное поручение. В договоре с застройщиком прописываются реквизиты и условия, которые обеспечивают безопасность сделки: средства могут идти на эскроу-счёт или напрямую застройщику, если договор предусматривает такой порядок.
Если используется эскроу-счёт, перевод средств осуществляется в несколько этапов – после каждого этапа строительства, подтверждённого актами приёмки. В случае классического ДДУ, сумма переводится единовременно после регистрации.
Заемщику рекомендуется согласовать с банком и застройщиком точные даты и условия перечисления, чтобы избежать задержек. Также важно предоставить банку все необходимые документы (например, копии зарегистрированного ДДУ, паспорта и справки), чтобы не затягивать процесс.
Как влияет тип участия в ипотеке (созаемщик, маткапитал) на сроки подписания ДДУ
Наличие созаемщика в ипотечном договоре увеличивает время согласования документов с банком и застройщиком. Обычно проверка финансовых данных второго участника занимает дополнительно 5–7 рабочих дней, что сдвигает момент подписания ДДУ на 1–2 недели. Это связано с необходимостью проведения отдельной проверки кредитоспособности созаемщика и подтверждения его доходов.
Использование материнского капитала в качестве части первоначального взноса требует дополнительной процедуры одобрения в Пенсионном фонде. Срок рассмотрения заявления на распоряжение средствами маткапитала обычно занимает от 30 до 45 календарных дней. В этот период подписать ДДУ нельзя, так как нужно дождаться официального разрешения на использование средств и подтверждения застройщику.
При совместном использовании созаемщика и маткапитала сроки подписания ДДУ складываются из суммирования обоих этапов: сначала банк проверяет созаемщика, затем Пенсионный фонд рассматривает заявку. Итоговая задержка может достигать 6–7 недель.
Рекомендуется заранее подготовить полный пакет документов для всех участников ипотеки и заранее подать заявление на распоряжение маткапиталом, чтобы минимизировать время ожидания. Уточнение сроков у застройщика и банка на этапе выбора жилья поможет избежать неожиданностей с датой подписания ДДУ.
Что делать, если ДДУ не подписан в срок, указанный в одобрении банка
При несоблюдении срока подписания ДДУ, установленного банком в одобрении ипотечного кредита, возможны серьезные последствия. Во-первых, нужно оперативно уведомить кредитную организацию о задержке и уточнить возможность пролонгации одобрения. Многие банки допускают продление срока на основании заявления заемщика, но только при наличии объективных причин.
Если банк отказал в продлении, следует запросить официальное письмо с разъяснением причин отказа и изучить договор с банком на предмет условий о сроках подписания и последствиях их нарушения. Это позволит определить возможность сохранения первоначальных условий или необходимость повторного оформления заявки.
Одновременно необходимо согласовать с застройщиком новый график подписания ДДУ, учитывая сроки банковского одобрения. Рекомендуется документально зафиксировать все изменения, включая дополнительные соглашения к договору долевого участия.
Если ДДУ не был подписан из-за задержек со стороны застройщика (например, по техническим причинам или отсутствию разрешения на строительство), необходимо запросить у него официальное подтверждение и приложить его к заявлению в банк. Это повысит шансы на продление одобрения ипотеки без пересмотра условий.
В случае если срок одобрения ипотеки истек и продлить его невозможно, придется подавать новую заявку на кредит. При этом важно учесть изменения процентных ставок и требований банка с момента первоначального одобрения.
Резюме: незамедлительно информировать банк, оформлять продление срока официально, фиксировать новые договоренности с застройщиком, а при отказе банка – готовиться к повторной подаче заявки с учетом актуальных условий.
Вопрос-ответ:
В какой момент покупатель недвижимости подписывает договор долевого участия при оформлении ипотеки на квартиру в новостройке?
Договор долевого участия обычно подписывается после одобрения ипотечного кредита банком и до внесения первого платежа по ДДУ. Это связано с тем, что банк должен проверить документы и оценить риски перед тем, как предоставить средства. Подписание ДДУ — важный шаг, который подтверждает намерения сторон и закрепляет условия сделки.
Можно ли оформить ипотеку на новостройку без подписанного договора долевого участия?
Оформить ипотеку без подписанного договора долевого участия невозможно, так как именно этот договор служит основным документом, подтверждающим право покупателя на квартиру. Банк требует его для подтверждения объекта залога и для оформления кредитного договора. Поэтому обычно сначала согласовывают и подписывают ДДУ, а затем банк выдает ипотеку.
Как влияет дата подписания ДДУ на сроки получения ипотечного кредита и начало выплат?
Дата подписания договора долевого участия напрямую влияет на дальнейшие этапы сделки. После подписания банк начинает процедуру оформления ипотеки, включающую оценку объекта и подготовку кредитного договора. Обычно между подписанием ДДУ и получением кредита проходит несколько недель, после чего начинаются выплаты согласно графику. Если ДДУ подписан с задержкой, это может отложить старт ипотечных платежей и срок передачи квартиры.
Какие риски существуют для покупателя при подписании ДДУ до одобрения ипотечного кредита?
Если подписать договор долевого участия до получения подтверждения ипотеки, существует риск не получить кредит или получить его на менее выгодных условиях. В таком случае покупатель может оказаться в сложной ситуации — договор обязывает его оплатить квартиру, а средства из банка не поступят. Поэтому многие советуют сначала получить предварительное согласие банка, а уже потом подписывать ДДУ.
Какие документы обычно проверяет банк перед тем, как одобрить ипотеку и дать добро на подписание ДДУ?
Перед одобрением ипотеки банк тщательно изучает договор долевого участия, проверяет статус застройщика, наличие разрешительной документации, а также оценивает юридическую чистоту объекта. Дополнительно запрашиваются документы о доходах заемщика и его кредитная история. Только после проверки всех этих данных банк принимает решение о выдаче кредита и рекомендует подписать ДДУ.
На каком этапе оформления ипотеки подписывается договор долевого участия (ДДУ) при покупке квартиры в новостройке?
Договор долевого участия обычно подписывается после одобрения ипотечного кредита банком, но до оформления самого ипотечного договора и регистрации права собственности. Сначала покупатель и застройщик согласовывают условия ДДУ, затем банк рассматривает документы и подтверждает возможность выдачи кредита. После этого стороны подписывают ДДУ, который служит основанием для дальнейших операций с ипотекой и позволяет начать процесс регистрации сделки в Росреестре.
Можно ли подписать договор долевого участия до получения одобрения ипотечного кредита, и какие риски с этим связаны?
Технически договор долевого участия можно подписать до получения официального решения банка по ипотеке, однако это связано с определёнными рисками. Если кредит не будет одобрен, покупатель окажется связан обязательствами перед застройщиком, что может привести к сложностям с возвратом аванса или предоплаты. Кроме того, без подтверждения финансирования нет гарантии, что сделка состоится, и покупатель может потерять возможность вернуть вложенные средства в короткие сроки. По этой причине большинство специалистов советуют подписывать ДДУ только после получения одобрения ипотеки.
Загрузка...
