При приобретении недвижимости на стадии строительства покупатель сталкивается с выбором между договором долевого участия (ДДУ) и договором купли-продажи (ДКП). Эти два правовых инструмента существенно различаются по своей природе, правовым последствиям и уровню защиты интересов сторон. Непонимание этих различий может привести к юридическим рискам, задержкам в регистрации прав и утрате вложенных средств.
Договор долевого участия регулируется Федеральным законом №214-ФЗ и применяется только в рамках строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, возводимых с привлечением средств граждан. Такой договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре. При этом застройщик обязан иметь проектную декларацию, разрешение на строительство и использовать счета эскроу, если объект реализуется после 1 июля 2019 года.
Договор купли-продажи используется в основном при покупке готовых объектов, уже введённых в эксплуатацию и поставленных на кадастровый учёт. В отличие от ДДУ, ДКП не требует наличия проектной документации и может заключаться между физическими лицами без участия застройщика. Тем не менее, при покупке жилья по ДКП покупатель должен самостоятельно проверять чистоту объекта: наличие обременений, историю перехода права и юридическую чистоту сделки.
Выбор между ДДУ и ДКП зависит от стадии готовности объекта, целей покупателя и его готовности к тем или иным юридическим процедурам. При покупке на этапе строительства предпочтительнее ДДУ, так как он даёт определённые государственные гарантии. Для приобретения уже построенной недвижимости логичен ДКП, однако важно учитывать, что защита прав покупателя в этом случае обеспечивается исключительно тщательной юридической экспертизой сделки.
Когда заключается договор долевого участия, а когда – договор купли-продажи
ДДУ оформляется только после его государственной регистрации в Росреестре. До этого момента договор не имеет юридической силы. Участник долевого строительства получает право требования на будущий объект, а не само имущество. Договор также должен содержать точные сроки передачи объекта, описание характеристик жилья и цену участия.
Договор купли-продажи (ДКП) заключается в случае, если объект недвижимости уже построен, введён в эксплуатацию и имеет оформленное право собственности. Продавцом может быть как физическое, так и юридическое лицо. Покупатель в этом случае получает полноценное право собственности на конкретный объект после регистрации перехода права.
Ключевые ситуации применения каждого договора:
- ДДУ: покупка квартиры в строящемся доме у застройщика до ввода дома в эксплуатацию;
- ДКП: приобретение готового жилья у застройщика или у любого собственника после регистрации права собственности.
При выборе формы договора важно учитывать юридический статус объекта на момент сделки. Если дом ещё строится – применим только ДДУ. Если дом сдан и объект имеет кадастровый номер – заключается ДКП.
Рекомендуется проверять правовой статус жилья через Росреестр, чтобы исключить риски некорректного оформления сделки. В случае с ДДУ – проверка застройщика на наличие проектного финансирования и аккредитации в банках критически важна. При ДКП – особое внимание следует уделить проверке «чистоты» объекта: отсутствии обременений, арестов и прав третьих лиц.
Какие права на недвижимость возникают у сторон по ДДУ и по ДКП
По договору долевого участия (ДДУ) у дольщика не возникает право собственности на объект сразу после подписания соглашения. Участник долевого строительства получает право требовать от застройщика передачу объекта в будущем, при условии соблюдения всех условий договора и завершения строительства. До момента государственной регистрации собственности дольщик обладает исключительно обязательственным правом требования.
Формальное право собственности на квартиру или иной объект возникает у дольщика только после подписания передаточного акта и регистрации права в Росреестре. До этого момента он не может распоряжаться объектом как собственностью – продать, подарить или сдать в аренду. Также в случае банкротства застройщика дольщик рискует остаться без жилья, если не предусмотрены меры защиты (например, аккредитация в Фонде защиты прав дольщиков).
В случае договора купли-продажи (ДКП), особенно при покупке готового объекта, право собственности у покупателя возникает после государственной регистрации перехода права. В отличие от ДДУ, это не обещание будущей передачи объекта, а факт уже состоявшейся сделки с завершённым объектом недвижимости. Продавец обязан передать объект в собственность покупателя в состоянии, соответствующем условиям договора.
Существенное отличие: при ДКП покупатель получает вещное право сразу после регистрации сделки, что даёт возможность распоряжаться объектом без ограничений. Покупатель становится полноправным собственником и защищён от большинства рисков, связанных с незавершённым строительством, так как объект уже построен и введён в эксплуатацию.
Таким образом, при ДДУ стороны оперируют обязательственными правами до завершения строительства и регистрации, а при ДКП – возникает сразу полное вещное право собственности. Это ключевое различие следует учитывать при выборе между участием в новостройке и покупкой готового жилья.
Как регулируется государством ДДУ и ДКП: законы и требования
Договор долевого участия (ДДУ) и договор купли-продажи (ДКП) регулируются различными правовыми нормами, поскольку отражают разные стадии участия в обороте недвижимости. Законодательство устанавливает отдельные требования к каждому из этих видов сделок, особенно в части защиты прав участников.
ДДУ регулируется следующими нормативными актами:
- Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004 – основной закон, определяющий правила участия в долевом строительстве. Обязывает застройщика пройти государственную регистрацию договора, раскрывать проектную документацию и соблюдать требования к срокам и качеству строительства.
- Федеральный закон №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» – требует обязательной регистрации ДДУ в Росреестре, без чего он не имеет юридической силы.
- Градостроительный кодекс РФ – регулирует требования к разрешению на строительство и проектной документации.
- Постановление Правительства РФ № 580 от 22.06.2020 – определяет порядок размещения информации застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).
Ключевые требования к ДДУ:
В какой форме оформляется каждый из договоров и что в них обязательно указывать
Договор долевого участия (ДДУ) заключается исключительно в письменной форме и подлежит государственной регистрации в Росреестре. Без регистрации такой договор не имеет юридической силы. Форма – стандартная, с соблюдением требований Федерального закона № 214-ФЗ.
В тексте ДДУ обязательно указываются:
– предмет договора: точное описание объекта долевого строительства (номер квартиры, этаж, площадь, назначение);
– срок передачи объекта участнику долевого строительства;
– цена и порядок её уплаты, включая сроки и форму расчётов;
– гарантийный срок на объект (не менее 5 лет с момента передачи);
– сведения о застройщике, включая проектную декларацию и разрешение на строительство.
Договор купли-продажи (ДКП) также заключается в письменной форме, а если речь идет о квартире или доме, подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Основание – статья 550 Гражданского кодекса РФ.
В договоре купли-продажи обязательно должны быть:
– подробное описание объекта (адрес, кадастровый номер, площадь, этажность, технические характеристики);
– стоимость недвижимости и порядок оплаты (разовая выплата, рассрочка, ипотека);
– дата передачи объекта и состав передаваемой документации;
– сведения о сторонах и документы, подтверждающие право продавца на объект;
– при необходимости – условия об авансе, задатке, штрафных санкциях.
Обе формы договоров требуют точности формулировок и недопустимости двусмысленных положений. Для минимизации рисков рекомендуется проверка всех условий юристом до подписания и подачи на регистрацию.
Какие риски несет покупатель при заключении ДДУ и при покупке по ДКП
Еще один значимый риск – изменение проектной документации без согласия дольщика. Застройщик вправе внести корректировки в планировку, этажность или состав помещений, что может существенно повлиять на потребительские свойства будущей квартиры.
Проблема с правовым статусом земельного участка также способна повлечь заморозку строительства. Если право аренды или собственности застройщика на землю оспаривается, дольщик оказывается втянутым в судебные споры, не имея возможности повлиять на их исход.
При покупке недвижимости по договору купли-продажи (ДКП) основным риском является юридическая «нечистота» объекта. В случае, если продавец ранее нарушил закон при оформлении прав (например, не получил согласие супруга или не снял обременение), сделка может быть оспорена третьими лицами. Проверка истории объекта и правоустанавливающих документов критически важна.
Дополнительная угроза – наличие долгов по коммунальным платежам или налогам. Хотя по закону такие долги остаются на прежнем владельце, на практике их взыскание часто осложняется, особенно если продавец становится недоступным после сделки.
Вторичный рынок несет и физические риски: скрытые дефекты здания, износ коммуникаций, незаконные перепланировки. Покупателю следует инициировать техническую экспертизу помещения перед заключением сделки, а также проверять соответствие фактической планировки данным в ЕГРН.
Для минимизации рисков при ДДУ необходимо выбирать застройщиков с завершенными проектами и без судебных разбирательств, а при ДКП – проводить углубленную юридическую и техническую проверку объекта. В обоих случаях рекомендуется привлечение квалифицированного юриста на этапе подготовки договора.
Порядок регистрации прав собственности: различия при ДДУ и ДКП
В случае договора купли-продажи (ДКП) объект недвижимости уже введен в эксплуатацию, и регистрируется именно право собственности на готовое жилье. Покупатель подает заявление в Росреестр с комплектом документов, включающим ДКП, правоустанавливающие документы продавца и техническую документацию объекта. Регистрация происходит сразу после оформления сделки, обычно в течение 7–10 рабочих дней.
Для ДДУ важно учитывать, что регистрация права собственности невозможна до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что увеличивает временные риски для покупателя. В отличие от ДКП, где объект уже существует, и регистрация – формальность после сделки.
Рекомендуется при ДДУ проверять статус разрешительной документации у застройщика и фиксировать этапы передачи объекта документально. При ДКП следует тщательно сверять правоустанавливающие документы продавца, чтобы исключить наличие обременений или споров по недвижимости до регистрации.
Налоги и сборы при покупке недвижимости по ДДУ и по ДКП
При покупке недвижимости по договору долевого участия (ДДУ) и договору купли-продажи (ДКП) налоговая нагрузка и порядок уплаты сборов существенно различаются. Важно учитывать, что ДДУ предполагает приобретение объекта на этапе строительства, а ДКП – готового жилья.
По ДДУ налог на доходы физических лиц (НДФЛ) покупатель не платит, так как покупка осуществляется у застройщика, который является юридическим лицом и уплачивает налоги самостоятельно. Налоговые обязательства покупателя возникают при перепродаже квартиры, если она была в собственности менее минимального срока владения (обычно 5 лет).
В случае ДКП с физическим лицом – продавцом, покупатель уплачивает налог на государственную регистрацию права собственности, фиксированный государственный сбор и нотариальные услуги, если договор заверяется нотариально. Основной налог – НДФЛ – платит продавец, но при несоблюдении минимального срока владения налоговые последствия могут затрагивать и покупателя при перепродаже.
Государственная регистрация прав собственности обязательна в обоих случаях, но стоимость госпошлины разнится:
| Вид платежа | ДДУ | ДКП |
|---|---|---|
| Госпошлина за регистрацию права собственности | 2 000 руб. (физические лица) | 2 000 руб. (физические лица) |
| Нотариальные услуги | Не обязательны | Зависит от региона, обычно от 0,5% до 1% от стоимости объекта |
| Налог на имущество | Начинает начисляться после регистрации права собственности | Начинает начисляться после регистрации права собственности |
При покупке по ДДУ иногда взимается страховой взнос или банковская комиссия при использовании эскроу-счёта, что не относится к налогам, но увеличивает первоначальные расходы.
Рекомендуется заранее учитывать обязательные платежи и уточнять детали у застройщика или нотариуса, чтобы исключить неожиданные расходы. При перепродаже недвижимости следует проконсультироваться с налоговым консультантом для оптимизации налоговой нагрузки.
Можно ли расторгнуть ДДУ и ДКП: основания и процедура
Расторжение договора долевого участия (ДДУ) возможно в случаях, предусмотренных 214-ФЗ и договором. Основания для расторжения включают: существенное нарушение застройщиком сроков передачи квартиры, отказ застройщика от исполнения обязательств, невозможность завершения строительства, нарушение качества объекта. Покупатель может требовать расторжения через суд или по соглашению сторон.
Процедура начинается с направления застройщику письменного заявления с требованием расторгнуть договор и возвратить уплаченные средства. Если застройщик не реагирует, покупатель обращается в суд, прикладывая доказательства нарушений и требования возврата денег. Суд может обязать застройщика выплатить не только сумму договора, но и компенсацию за убытки и проценты за пользование чужими денежными средствами.
Расторжение договора купли-продажи (ДКП) регулируется ГК РФ. Основания: нарушение условий договора одной из сторон – например, непередача имущества в срок, несоответствие объекта, выявленные скрытые дефекты, отказ от исполнения обязательств. Расторжение возможно по соглашению сторон или в судебном порядке.
Для расторжения по инициативе покупателя необходимо направить продавцу претензию с описанием нарушений и требованием расторгнуть договор и вернуть деньги. При отсутствии согласия продавца, покупатель обращается в суд, доказывая нарушение и ущерб. Суд может признать договор расторгнутым и обязать продавца вернуть цену и компенсировать убытки.
В обоих случаях важно соблюдать досудебный порядок урегулирования и фиксировать все обращения письменно. При заключении договоров стоит внимательно проверять условия о расторжении и санкциях, чтобы минимизировать риски при возникновении споров.
Вопрос-ответ:
В чем основное различие между договором долевого участия (ДДУ) и договором купли-продажи (ДКП) недвижимости?
Договор долевого участия заключается с застройщиком на этапе строительства, когда объект еще не готов, и покупатель получает право на долю в будущем жилье. Договор купли-продажи оформляется на уже готовую недвижимость, когда объект построен и оформлен в собственность продавца. Таким образом, ДДУ — это соглашение о приобретении недвижимости на этапе строительства, а ДКП — договор о передаче права собственности на готовое жилье.
Какие риски несет покупатель при заключении договора долевого участия по сравнению с договором купли-продажи?
При ДДУ покупатель сталкивается с рисками, связанными с задержками строительства, изменением сроков, возможным банкротством застройщика или некачественным выполнением работ. В случае ДКП объект уже существует и зарегистрирован, что снижает вероятность проблем с передачей собственности. Однако и при купле-продаже важна проверка юридической чистоты объекта, чтобы избежать споров и обременений.
Как происходит регистрация прав на недвижимость после заключения ДДУ и ДКП?
После подписания договора долевого участия право собственности возникает только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности дольщика в Росреестре. При договоре купли-продажи регистрация происходит сразу после подписания договора и передачи объекта, если он уже оформлен. Следовательно, при ДДУ права возникают позже, после завершения строительства, а при ДКП — сразу после сделки.
Можно ли расторгнуть договор долевого участия или договор купли-продажи, если покупатель передумал или возникли проблемы?
Расторжение договора возможно, но основания различаются. Для ДДУ это может быть задержка сдачи дома, нарушение условий договора или отказ застройщика от строительства. При ДКП — чаще всего расторжение связано с нарушениями продавца или взаимным соглашением сторон. В обоих случаях важно оформить расторжение в письменной форме и зарегистрировать изменения в Росреестре, чтобы избежать юридических последствий.
Какие налоги и дополнительные расходы связаны с покупкой недвижимости по ДДУ и по ДКП?
При покупке по договору долевого участия налог на имущество возникает после регистрации права собственности, обычно после сдачи объекта. При ДКП налоговые обязательства появляются сразу после оформления сделки. Кроме того, при обеих формах сделки покупатель оплачивает госпошлины за регистрацию, возможные комиссионные агентствам и расходы на нотариальные услуги, если таковые задействованы. Налогообложение может различаться в зависимости от региона и особенностей сделки.
В чем ключевое отличие договора долевого участия от договора купли-продажи недвижимости?
Договор долевого участия заключается на этапе строительства объекта и предусматривает обязательства застройщика перед участником долевого строительства по передаче квартиры или другого объекта по завершении строительства. При этом участник вносит деньги на финансирование строительства, но право собственности возникает только после сдачи объекта и государственной регистрации. Договор купли-продажи применяется уже к готовому объекту недвижимости: покупатель оплачивает и получает право собственности сразу после регистрации сделки. Таким образом, договор долевого участия связан с рисками и особенностями строительства, а договор купли-продажи — с переходом права собственности на уже существующую недвижимость.
Загрузка...
