Вид разрешенного использования (ВРИ) – это юридически установленная функция земельного участка, определяющая, что именно можно на нем строить или каким образом его использовать. От правильного выбора ВРИ зависит возможность получения разрешения на строительство, регистрации недвижимости и ее последующей эксплуатации. Вопрос о том, кто именно принимает решение по ВРИ, регулируется земельным и градостроительным законодательством России.
Первичным источником для определения допустимого использования участка является Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые утверждаются органами местного самоуправления. ВРИ должен соответствовать территориальной зоне, в которой расположен участок, а также виду его разрешенного использования, зафиксированному в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Если фактическое использование участка не соответствует информации из ЕГРН, собственник может инициировать процедуру изменения ВРИ. Это возможно только в пределах установленных ПЗЗ, путем подачи заявления в местную администрацию. Процесс требует учета градостроительного регламента, мнения профильных департаментов, а в ряде случаев – согласования с органами архитектуры и градостроительства.
Таким образом, окончательное решение об установлении или изменении ВРИ принимается органами местного самоуправления, но строго в рамках действующих ПЗЗ и нормативных документов, утвержденных на уровне муниципалитета. Учитываются как законодательные ограничения, так и инициативы собственника или арендатора участка.
Какие органы уполномочены устанавливать ВРИ земельных участков
Вид разрешенного использования (ВРИ) земельных участков устанавливается в соответствии с ЗК РФ и регулируется как на федеральном, так и на региональном и муниципальном уровнях. Полномочия по определению ВРИ закреплены за несколькими уровнями власти и специализированными структурами.
- Федеральный уровень: Минэкономразвития России и Минстрой России участвуют в разработке классификатора ВРИ и методических рекомендаций. Федеральные органы также устанавливают требования к документации территориального планирования и градостроительного зонирования.
- Субъекты РФ: Органы исполнительной власти субъектов определяют территориальные зоны в границах регионов, утверждают схемы территориального планирования и координируют действия муниципалитетов. В некоторых случаях они могут утверждать правила землепользования и застройки (ПЗЗ), если муниципальное образование не обладает соответствующими полномочиями.
- Муниципальный уровень: Администрации муниципальных образований (городов, районов, поселений) утверждают правила землепользования и застройки, в том числе перечень допустимых ВРИ для каждой территориальной зоны. Именно органы местного самоуправления рассматривают заявления граждан о выборе условного ВРИ и выдают разрешения.
Для конкретного земельного участка базовый ВРИ определяется на основании зонирования, установленного в ПЗЗ. Изменение ВРИ осуществляется по заявлению правообладателя через администрацию муниципалитета, при этом учитывается соответствие предложенного использования установленной территориальной зоне.
Если в регионе действует единый институт архитектуры и градостроительства (например, комитет по архитектуре), то он участвует в согласовании изменений ВРИ, особенно при разработке проектов межевания и планировки территории.
Перед подачей заявления на изменение ВРИ рекомендуется изучить действующую градостроительную документацию, размещенную на официальном сайте муниципалитета или получить информацию в МФЦ. Также важно учитывать, что изменение ВРИ возможно только в рамках допустимых видов, предусмотренных для конкретной зоны.
Как определяется ВРИ при формировании нового земельного участка
При образовании нового земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вид разрешенного использования (ВРИ) устанавливается органом, уполномоченным на распоряжение этими землями. Основой для выбора ВРИ служат градостроительные регламенты, установленные правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
Если участок формируется в границах населенного пункта, ВРИ должен соответствовать функциональной зоне, в которую включена территория, согласно ПЗЗ. Например, в зоне Ж-1 допустимы только жилые виды использования, и установить на таком участке ВРИ, связанный с промышленным производством, невозможно.
Для земель вне населенных пунктов решение о ВРИ принимается с учетом категории земли и ограничений, установленных законодательством. ВРИ в этом случае должен быть совместим с целевым назначением земли. Например, на сельхозземлях допускаются только сельскохозяйственные ВРИ (ведение личного подсобного хозяйства, садоводство и т.п.).
Если участок формируется в рамках перераспределения, объединения или раздела существующих участков, его первоначальный ВРИ может устанавливаться по аналогии с исходными участками, но только при условии соответствия территориальному зонированию и категории земли. В противном случае потребуется внесение изменений в ПЗЗ или изменение категории земли, что возможно только по решению уполномоченного органа.
Процедура установления ВРИ фиксируется в решении о предварительном согласовании предоставления земельного участка или в постановлении о его образовании. Этот документ является основанием для внесения сведений о ВРИ в ЕГРН.
Рекомендуется до подачи заявления на формирование участка проверить: зонирование территории по ПЗЗ, допустимые ВРИ для соответствующей зоны, а также наличие обременений, ограничений и требований к инженерной инфраструктуре. Это позволяет избежать отказа в установлении нужного ВРИ и последующих корректировок проекта межевания.
Роль градостроительных регламентов в установлении ВРИ
Градостроительные регламенты – ключевой инструмент, определяющий допустимые виды разрешенного использования (ВРИ) земельных участков в границах населенных пунктов. Они устанавливаются в составе правил землепользования и застройки (ПЗЗ), утверждаемых органами местного самоуправления на основании генерального плана.
Основной задачей регламентов является установление:
- предельных параметров застройки;
- видов разрешенного использования, допустимых в границах каждой территориальной зоны;
- ограничений по использованию участков в зависимости от зоны (Ж, ОД, П, Р и др.).
Каждой территориальной зоне соответствует строго определенный перечень ВРИ. При формировании или изменении участка, орган кадастрового учета проверяет соответствие выбранного ВРИ регламенту. Если выбранный вид отсутствует в перечне допустимых – в регистрации будет отказано.
Существуют три группы ВРИ в рамках регламентов:
- Основные – предпочтительные и автоматически допустимые без согласования;
- Условно разрешенные – требуют получения разрешения через комиссию по землепользованию и застройке;
- Вспомогательные – допустимы только при наличии основного вида.
Изменение ВРИ в пределах одной зоны возможно без изменения ПЗЗ, если он входит в перечень допустимых. В случае несоответствия желаемого ВРИ градостроительному регламенту – требуется внесение изменений в ПЗЗ с последующим публичным обсуждением и утверждением на уровне муниципалитета.
Рекомендуется до подачи заявления на установление или изменение ВРИ предварительно:
- изучить действующий ПЗЗ по конкретному адресу через сайт администрации;
- проверить принадлежность участка к территориальной зоне и допустимые ВРИ в ней;
- при необходимости – инициировать внесение изменений в ПЗЗ через орган местного самоуправления.
Таким образом, градостроительные регламенты играют определяющую роль в вопросе допустимости использования земли, выступая юридической основой для принятия решений органами кадастрового учета и муниципальной власти.
Можно ли изменить ВРИ и кто принимает решение об изменении
Вид разрешенного использования земельного участка может быть изменён как по инициативе правообладателя, так и в рамках внесения изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Изменение ВРИ допускается только в пределах категорий, установленных классификатором, утверждённым приказом Минэкономразвития России № 540 от 01.09.2014.
Если изменение ВРИ инициирует собственник участка, он подаёт заявление в уполномоченный орган местного самоуправления – как правило, в администрацию муниципального образования. Решение принимается на основании заключения комиссии по землепользованию и застройке и с учетом положений ПЗЗ. Если желаемый ВРИ входит в перечень условно разрешённых видов использования, потребуется проведение публичных слушаний.
Если новый ВРИ противоречит действующим ПЗЗ, необходимо инициировать процедуру внесения изменений в эти правила. Это требует отдельного рассмотрения на уровне муниципалитета и занимает больше времени. Решение в этом случае принимается представительским органом местного самоуправления (например, городской думой), после утверждения проекта изменений.
Для участков в государственной или муниципальной собственности решение о смене ВРИ принимается органом, управляющим земельным фондом, – чаще всего это комитет по управлению имуществом. При этом изменения также должны соответствовать действующим ПЗЗ и классификатору ВРИ.
Инициируя изменение ВРИ, следует подготовить: правоустанавливающие документы на участок, кадастровую выписку, градостроительный план, обоснование предлагаемого ВРИ. Срок рассмотрения – от одного до трёх месяцев, в зависимости от процедуры. В случае отказа заявитель имеет право обжаловать решение в суде или через прокуратуру.
Порядок согласования ВРИ при передаче участка в аренду
Передача земельного участка в аренду требует, чтобы вид разрешенного использования (ВРИ) соответствовал целям использования, заявленным арендатором. Если ВРИ участка не позволяет реализовать задуманную деятельность, потребуется его изменение в установленном порядке до заключения договора аренды.
1. Проверка ВРИ в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). На первом этапе необходимо получить выписку из ЕГРН, где указан установленный ВРИ. Этот документ потребуется как собственнику, так и арендатору для понимания ограничений использования участка.
2. Согласование условий с собственником земли. Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, согласование ведется с уполномоченным органом – чаще всего это комитет имущественных отношений, департамент имущества или земельная комиссия.
3. Анализ соответствия ВРИ планируемому использованию. Если текущий ВРИ соответствует задачам арендатора – можно переходить к оформлению договора. В противном случае необходимо инициировать процедуру изменения ВРИ по статье 7 Федерального закона № 172-ФЗ.
4. Подача заявления об изменении ВРИ. Заявление подает собственник участка (в случае частной собственности) или потенциальный арендатор по доверенности (если участок в публичной собственности). Обращение направляется в местную администрацию или орган, ответственный за подготовку проектов правил землепользования и застройки.
5. Публичные слушания и принятие решения. Изменение ВРИ осуществляется после согласования с комиссией по землепользованию и застройке, проведения публичных слушаний и внесения изменений в правила землепользования. Только после утверждения нового ВРИ возможно заключение договора аренды с новым назначением участка.
6. Регистрация договора аренды. После согласования и, при необходимости, изменения ВРИ, заключается договор аренды. Он подлежит регистрации в Росреестре, если срок аренды превышает один год.
Важно учитывать, что попытка использовать участок не по назначению, не дождавшись официального изменения ВРИ, может повлечь отказ в регистрации сделки и административную ответственность.
Что учитывать при выборе ВРИ при покупке земельного участка
Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка напрямую определяет возможные способы эксплуатации и ограничения на строительство. При покупке важно сверить ВРИ с целями приобретения: жилое строительство, коммерческая деятельность, сельское хозяйство или иное использование.
Проверяйте соответствие ВРИ градостроительным планам и генеральному плану населенного пункта. Несоответствие может привести к отказу в получении разрешений на строительство или ведение деятельности.
Изучите правовой статус участка и наличие обременений, связанных с ВРИ. К примеру, участки с ВРИ под охранными зонами или с ограничениями по экологии требуют дополнительных согласований и могут иметь ограничения по застройке.
Оцените возможность изменения ВРИ в будущем. Если ВРИ не соответствует планам, выясните, кто уполномочен принимать решения об изменении и насколько сложно пройти эту процедуру в конкретном регионе.
Учтите особенности коммуникаций и инфраструктуры, предусмотренные для данного ВРИ. Отсутствие необходимых сетей может повлиять на возможность реализации задуманного проекта.
Анализируйте документы, подтверждающие ВРИ, включая выписку из государственного кадастра недвижимости и градостроительные регламенты. Ошибки или несоответствия в документах требуют дополнительной проверки и консультации с профильными специалистами.
Как устанавливается ВРИ при предоставлении земли из госфонда
Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка из государственного фонда определяется органами исполнительной власти, уполномоченными на распоряжение земельными ресурсами. Основной документ для установления ВРИ – градостроительный регламент, утвержденный для конкретной территории в рамках территориального планирования и правил землепользования.
При предоставлении участка из госфонда в аренду, собственность или иные формы пользования ВРИ фиксируется в разрешительной документации: решении о предоставлении земли и земельном кадастре. В процессе учитываются ограничения, накладываемые зональными и функциональными назначениями территорий, установленными в муниципальных правовых актах.
Для согласования ВРИ инициатор (заявитель) направляет заявку с проектом использования земли в уполномоченный орган, где проводится экспертиза соответствия с градостроительными нормами, экологическими и санитарными требованиями. По результатам анализа выносится решение об установлении конкретного ВРИ, соответствующего целевому назначению и допустимому использованию в рамках территориального планирования.
Изменение ВРИ после предоставления возможно только через повторное согласование и внесение изменений в территориальные документы. При этом новые ВРИ должны сохранять баланс градостроительного развития и соответствовать законодательству о землеустройстве.
Ответственность за несоответствие фактического использования установленному ВРИ
Фактическое использование земельного участка, не соответствующее установленному виду разрешенного использования (ВРИ), влечет за собой административную и, в отдельных случаях, уголовную ответственность в соответствии с земельным и административным законодательством.
Административные меры включают штрафы, наложение которых регулируется Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ). Размер штрафов зависит от категории нарушителя: для физических лиц штрафы варьируются от 2 000 до 5 000 рублей, для должностных лиц – от 10 000 до 20 000 рублей, для юридических лиц – от 50 000 до 150 000 рублей.
Кроме штрафных санкций, возможно применение мер по восстановлению законного использования участка: приостановление или прекращение деятельности, демонтаж незаконных построек и сооружений, а также приведение объекта в соответствие с установленным ВРИ за счет владельца.
При повторных или особо тяжких нарушениях предусмотрена возможность возбуждения уголовного дела по статьям УК РФ, связанным с самовольным занятием земли или использованием без разрешения.
Контроль и выявление несоответствия фактического использования ВРИ осуществляют органы местного самоуправления и государственные контролирующие органы, включая Росреестр и инспекции по земельному надзору.
Рекомендуется своевременно согласовывать любые изменения в использовании земельного участка с уполномоченными органами и оформлять соответствующие документы, чтобы избежать штрафных санкций и необходимости устранять нарушения.
Вопрос-ответ:
Кто именно принимает решение о виде разрешенного использования земельного участка?
Определение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка относится к компетенции органов местного самоуправления или уполномоченных государственных структур, которые руководствуются территориальными планами и градостроительными регламентами. Эти органы учитывают функциональное назначение территории, цели градостроительного развития и существующие нормативы при установлении ВРИ.
Можно ли изменить установленный вид разрешенного использования участка и кто за это отвечает?
Изменение вида разрешенного использования возможно, но требует прохождения официальной процедуры согласования. Инициатором может выступать собственник участка или заинтересованное лицо. Решение принимает орган местного самоуправления после оценки соответствия нового ВРИ градостроительным нормам и планам развития территории.
Какие документы служат основанием для установления вида разрешенного использования земли?
В основе установления ВРИ лежат градостроительные планы, схемы территориального планирования, а также нормативные акты, регулирующие использование земельных ресурсов. Также учитываются решения муниципальных органов и специальные документы, если участок находится в зоне с особыми условиями использования.
Кто контролирует соблюдение установленного вида разрешенного использования на участке?
Контроль за соблюдением ВРИ осуществляют соответствующие органы земельного и строительного надзора, а также местные администрации. При выявлении несоответствий возможны административные меры вплоть до наложения штрафов или требований привести использование участка в соответствие с установленным ВРИ.
Можно ли выбирать вид разрешенного использования самостоятельно при покупке земельного участка?
Выбор ВРИ при покупке зависит от уже установленных на участке нормативов. Собственник не вправе менять ВРИ по своему усмотрению без согласования с уполномоченными органами. Поэтому перед покупкой важно проверить действующий ВРИ и возможность его изменения с учетом планов развития территории.
Кто именно занимается установлением вида разрешенного использования земельного участка?
Определение вида разрешенного использования (ВРИ) земли осуществляется уполномоченными органами власти, чаще всего муниципальными или региональными администрациями. В зависимости от законодательства конкретного региона, это могут быть комитеты по земельным ресурсам, отделы архитектуры и градостроительства или другие профильные подразделения. Они анализируют градостроительные планы, территориальные зоны и соответствие заявленного использования нормам, после чего принимают решение о конкретном ВРИ для участка. Такое распределение полномочий позволяет учитывать особенности территорий и обеспечивать согласованное использование земли в соответствии с государственными и местными нормативами.
Можно ли изменить вид разрешенного использования участка, если он уже установлен, и кто принимает решение об этом?
Да, вид разрешенного использования земельного участка может быть изменен, однако эта процедура требует официального согласования. Решение об изменении принимает тот же уполномоченный орган, который установил первоначальный ВРИ — обычно местная администрация или специализированный комитет по земельным вопросам. Для начала процесса необходимо подать заявление и приложить документы, подтверждающие обоснованность изменения, включая градостроительную документацию и проекты. При рассмотрении учитываются требования к сохранению баланса использования территории, соответствие новым градостроительным регламентам и отсутствие нарушений прав соседних землепользователей. Изменение ВРИ без официального одобрения считается нарушением и может повлечь административные меры.
Загрузка...
