Продажа коммерческой недвижимости в 2024 году облагается налогом на доходы, ставка и порядок расчёта которого зависят от правового статуса продавца и срока владения объектом. Физические лица при продаже обязаны учитывать ставку НДФЛ 13% или 15%, если доход превышает 5 миллионов рублей. Для юридических лиц применяется налог на прибыль по ставке 20% с возможностью уменьшения налогооблагаемой базы на документально подтверждённые расходы.
Если коммерческая недвижимость находилась в собственности менее минимального срока владения – пяти лет (или трёх лет при ряде условий, например, при получении в наследство), налог рассчитывается с полной суммы дохода. В противном случае допускается применение налогового вычета или освобождение от налогообложения. Основанием для этого служат документы, подтверждающие дату приобретения и характер сделки.
Для ИП на упрощённой системе налогообложения (УСН) действует особый порядок. При продаже недвижимости, учтённой на балансе, налог уплачивается в зависимости от объекта налогообложения: 6% с доходов или 15% с разницы между доходами и расходами. Важно, чтобы недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности и была отражена в учёте как основное средство.
С 2024 года усилено внимание налоговых органов к сделкам с коммерческой недвижимостью, особенно при занижении цены или использовании номинальных структур. Рекомендуется заранее получить независимую оценку стоимости объекта, оформить полную сумму сделки в договоре и сохранить все документы, подтверждающие понесённые расходы – от затрат на ремонт до оплаты услуг нотариуса.
Какая ставка налога применяется при продаже коммерческой недвижимости
Для юридических лиц налог рассчитывается в рамках общей системы налогообложения. Доход от продажи включается в налогооблагаемую прибыль, облагаемую по ставке 20%. При этом учитываются расходы на приобретение и содержание объекта, подтвержденные документально.
Если коммерческая недвижимость находилась в собственности менее минимального предельного срока владения (5 лет – при отсутствии оснований для сокращения срока), налог уплачивается с полной суммы дохода за вычетом документально подтвержденных расходов. В случае отсутствия подтверждающих документов применяется имущественный вычет в размере 1 млн рублей, но он не действует для юридических лиц.
Индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения (УСН), облагаются налогом по ставке 6% (с дохода) либо 15% (с дохода за вычетом расходов), в зависимости от выбранного объекта налогообложения. Однако при реализации имущества, не используемого в предпринимательской деятельности, ставка применяется как для физических лиц.
Важно оценить не только ставку, но и основания для применения вычетов, срок владения объектом и форму налогообложения продавца. Это позволяет минимизировать налоговую нагрузку при продаже коммерческой недвижимости.
Когда возникает обязанность уплаты налога с продажи объекта
Обязанность уплаты налога с продажи коммерческой недвижимости возникает с момента перехода права собственности к покупателю. Это зафиксировано в статье 223 Гражданского кодекса РФ: право собственности переходит с момента государственной регистрации сделки в Росреестре.
Налоговая база формируется по дате регистрации перехода права, а не по фактическому получению денежных средств. Таким образом, даже если расчет по договору прошёл позже, налог подлежит исчислению по дате регистрации.
В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ, налог возникает, если имущество находилось в собственности менее минимального срока владения. Для коммерческой недвижимости он составляет 5 лет, за исключением некоторых случаев, например, получения объекта в порядке наследования или по договору дарения от близкого родственника – тогда минимальный срок составляет 3 года.
При наличии дохода от продажи коммерческого объекта продавец обязан:
- представить декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи;
- уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% (для резидентов РФ) до 15 июля того же года;
- при продаже юрлицом – включить доход в налоговую базу по налогу на прибыль или УСН, в зависимости от применяемой системы налогообложения.
Если объект был в собственности более минимального срока, налог не уплачивается, но факт продажи при этом не освобождает от подачи декларации при наличии требования налоговой или в случае дохода, подлежащего декларированию.
Важно учитывать, что обязанность уплаты налога возникает даже при продаже убыточного объекта, если сумма сделки превышает 1 миллион рублей. В этом случае возможно применение имущественного вычета, но обязательства по декларированию сохраняются.
Как определяется налоговая база при продаже нежилого помещения
Налоговая база при продаже нежилого помещения определяется как наибольшее значение между ценой сделки, указанной в договоре купли-продажи, и кадастровой стоимостью объекта, умноженной на коэффициент 0,7. Это правило закреплено в пункте 5 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ и применяется в случае, если объект находился в собственности менее минимального срока владения.
Если продажная цена оказалась ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая база рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, скорректированной на коэффициент 0,7. Это означает, что указывать заниженную цену в договоре невыгодно – в этом случае налог будет исчислен от большей величины, а не от фактически полученной суммы.
Для юридических лиц, применяющих общую систему налогообложения, налоговая база определяется как разница между выручкой от продажи и остаточной стоимостью объекта, отраженной в бухгалтерском учете. При этом учитываются расходы на приобретение, модернизацию и амортизацию помещения.
Если собственник использует упрощённую систему налогообложения, налоговая база равна всей сумме дохода от продажи, без вычета расходов (если используется объект «доходы»), либо разнице между доходами и подтвержденными затратами (если применяется объект «доходы минус расходы»).
Чтобы корректно определить налоговую базу, необходимо получить актуальную кадастровую стоимость объекта на дату сделки, а также обеспечить наличие всех документов, подтверждающих расходы и остаточную стоимость в учете. Неверное определение налоговой базы может привести к начислению штрафов и пени со стороны налоговой инспекции.
Влияет ли срок владения коммерческой недвижимостью на налог
Срок владения объектом коммерческой недвижимости напрямую влияет на необходимость уплаты НДФЛ при его продаже. В 2024 году действует правило минимального предельного срока владения, после которого можно продать объект без уплаты налога.
Если недвижимость находилась в собственности менее 5 лет, продавец обязан задекларировать доход и уплатить налог по ставке 13% (для резидентов) или 30% (для нерезидентов). Исключение – случаи, когда объект приобретён до 1 января 2016 года: тогда минимальный срок составляет 3 года.
По истечении минимального срока владения налог с продажи не взимается, при условии, что собственник не использовал вычеты в отношении других объектов в этом же году. Это правило распространяется только на физлиц, не ведущих предпринимательскую деятельность. Если недвижимость зарегистрирована на ИП или юрлицо, освобождение не применяется.
Также важно учитывать, с какой даты начинается отсчет срока владения. Для объектов, приобретённых по договору купли-продажи – с даты государственной регистрации права. При наследовании или дарении от близких родственников – с даты открытия наследства или регистрации дарственной.
Рекомендуется хранить все документы, подтверждающие дату приобретения, чтобы избежать налоговых споров. При продаже в пределах минимального срока стоит заранее рассчитать налоговую нагрузку и рассмотреть возможность применения имущественного вычета в размере до 1 млн рублей.
Нужно ли платить налог при продаже недвижимости между юридическими лицами
Сделки по продаже коммерческой недвижимости между юридическими лицами облагаются налогом на прибыль. Продавец, являясь организацией, обязан включить доход от реализации объекта в налоговую базу по налогу на прибыль.
Сумма налога определяется по общей ставке, установленной Налоговым кодексом РФ, – 20% от прибыли. При этом прибыль рассчитывается как разница между доходом от продажи и затратами, связанными с приобретением или строительством объекта, а также иными подтверждёнными расходами.
Налог уплачивается в том налоговом периоде, в котором был подписан акт приёма-передачи и отражён доход в бухгалтерском учёте. При использовании метода начисления это происходит в момент перехода права собственности, а не фактической оплаты.
Важно учитывать следующие особенности:
- Если объект находился на балансе более года, возможна амортизация, уменьшающая налогооблагаемую прибыль.
- Сделка должна быть отражена в бухучёте в соответствии с ПБУ 9/99 и ПБУ 10/99.
- НДС (20%) также начисляется на сумму сделки, если недвижимость облагается НДС. Исключения возможны при использовании освобождения по ст. 145 НК РФ или при продаже объекта, не подлежащего налогообложению.
Покупатель недвижимости не платит налог на прибыль, но при уплате НДС по сделке имеет право на вычет, если выполняются условия, предусмотренные статьёй 171 НК РФ. Объект учитывается на балансе покупателя в составе основных средств с последующей амортизацией.
Контролирующие органы тщательно отслеживают сделки между взаимозависимыми лицами. В случае занижения стоимости объекта могут быть доначислены налоги на основании статьи 40 НК РФ, если цена отклоняется более чем на 20% от рыночной.
Какие расходы можно учесть для снижения налога при продаже
При продаже коммерческой недвижимости в 2024 году для уменьшения налоговой базы учитываются расходы, документально подтверждённые и связанные с приобретением, улучшением и содержанием объекта.
Первичные расходы включают стоимость покупки недвижимости, подтверждённую договором купли-продажи и актом приёма-передачи.
Расходы на ремонт и модернизацию допускается учитывать, если они документально оформлены и увеличивают рыночную стоимость объекта. К таким затратам относятся капитальный ремонт, реконструкция, установка новых инженерных систем.
Комиссионные агентствам и иные выплаты посредникам при покупке и продаже объекта также уменьшают налогооблагаемую прибыль, при наличии соответствующих договоров и платежных документов.
Затраты на оформление документов (нотариальные услуги, регистрация прав, госпошлины) принимаются к вычету при подтверждении чеков и квитанций.
Важно: расходы, не подтверждённые юридическими или бухгалтерскими документами, налоговая инспекция не принимает. Для уменьшения налога все затраты должны быть оформлены правильно и соответствовать требованиям Налогового кодекса.
Нужно ли отчитываться о сделке в налоговую инспекцию и как это сделать
При продаже коммерческой недвижимости обязанность по декларированию сделки и уплате налога возлагается на продавца. В 2024 году необходимо подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, если продавец – физическое лицо, либо налоговую декларацию по налогу на прибыль, если продавец – юридическое лицо.
Срок подачи декларации – не позднее 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки. Например, если продажа произошла в 2024 году, отчетность подается до 30 апреля 2025 года.
Для подачи декларации используется личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или бумажная форма, предоставляемая в налоговую инспекцию по месту регистрации.
В декларации указываются сведения о сумме сделки, расходов, учитываемых для уменьшения налоговой базы, и исчисленном налоге. К декларации необходимо приложить подтверждающие документы – договор купли-продажи, акты приема-передачи и платежные документы.
Если сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, нотариус самостоятельно направляет информацию о сделке в налоговые органы, однако это не освобождает продавца от подачи декларации и уплаты налога.
При несвоевременной подаче декларации или уплате налога возможны штрафы и пени, поэтому важно соблюдать установленные сроки и сохранять подтверждающие документы.
Какие санкции грозят за неуплату налога с продажи коммерческой недвижимости
Неполная или несвоевременная уплата налога с продажи коммерческой недвижимости в 2024 году влечёт за собой применение административных и финансовых санкций, регламентируемых Налоговым кодексом РФ.
Пени начисляются за каждый день просрочки платежа. Размер пени рассчитывается исходя из ключевой ставки Центробанка, увеличенной на 1 процентный пункт, и применяется к сумме неуплаченного налога с даты наступления срока уплаты до момента фактической оплаты.
Штрафы варьируются в зависимости от степени нарушения. При отсутствии уплаты или неполной оплате налога штраф составляет 20% от суммы недоимки. Если нарушение выявлено повторно, размер штрафа может возрасти до 40%.
При умышленном занижении налоговой базы и сокрытии дохода налоговые органы вправе инициировать налоговую проверку с возможным возбуждением уголовного дела по статье 198 УК РФ, что грозит дополнительными штрафами и лишением свободы.
Несвоевременная сдача налоговой декларации по сделке также влечёт штраф в размере 5% от неуплаченной суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% общей суммы налога и не менее 1 000 рублей.
Рекомендуется своевременно подавать декларацию и уплачивать налог, а при наличии сомнений в правильности расчёта обращаться за консультацией к специалистам или в налоговую инспекцию для избежания негативных последствий.
Вопрос-ответ:
Какие ставки налога применяются при продаже коммерческой недвижимости в 2024 году?
В 2024 году налог на доход от продажи коммерческой недвижимости рассчитывается по ставке 13% для резидентов РФ и 30% для нерезидентов. При этом налог взимается с разницы между продажной ценой и первоначальной стоимостью объекта, либо с разницы между продажной ценой и документально подтверждёнными расходами, связанными с приобретением и улучшением недвижимости.
Можно ли уменьшить сумму налога, учитывая расходы при продаже коммерческой недвижимости?
Да, расходы, связанные с приобретением, ремонтом или реконструкцией коммерческой недвижимости, можно учесть для уменьшения налоговой базы. К таким расходам относятся затраты на покупку, оформление документов, капитальный ремонт и модернизацию. При этом необходимо иметь подтверждающие документы — договоры, чеки, акты выполненных работ. Без таких подтверждений расходы не принимаются налоговой инспекцией.
Какие сроки для уплаты налога после продажи коммерческого объекта?
Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости. Например, если сделка состоялась в 2024 году, налог нужно перечислить до 15 июля 2025 года. Одновременно с уплатой необходимо подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговый орган по месту регистрации.
Какие последствия ждут, если не сообщить о продаже коммерческой недвижимости в налоговую?
Отсутствие своевременного уведомления и непредставление налоговой декларации влечёт за собой штрафы и начисление пени за каждый день просрочки. Штраф может составлять от 5 000 рублей и выше в зависимости от суммы недоимки. Также возможна налоговая проверка и дополнительные взыскания, если нарушения будут выявлены позднее.
Как влияет срок владения объектом на необходимость уплаты налога с продажи?
Срок владения коммерческой недвижимостью влияет на налоговые обязательства. Если объект находился в собственности менее трёх лет, налог нужно уплатить с полученного дохода. Если срок владения превышает три года, то при соблюдении определённых условий продажа может быть освобождена от налога. Однако для коммерческой недвижимости правила отличаются от жилой, поэтому нужно внимательно проверять действующие нормы и консультироваться с налоговыми специалистами.
Как рассчитывается сумма налога при продаже коммерческой недвижимости в 2024 году?
Сумма налога определяется на основании разницы между ценой продажи и первоначальной стоимостью объекта недвижимости, учитывая расходы, связанные с приобретением и улучшением имущества. Налоговая ставка для физических лиц обычно составляет 13% от полученного дохода, если не применяются специальные налоговые вычеты. Для юридических лиц ставка может быть выше и зависит от системы налогообложения. Также важно учитывать сроки владения недвижимостью, так как они влияют на возможность применения налоговых льгот. Например, если объект находился в собственности более минимально установленного периода (обычно 5 лет), налог может не взиматься.
Загрузка...
