Статья 558 Гражданского кодекса РФ регулирует особенности продажи жилых помещений и обязательна к применению при заключении соответствующих договоров. Основное требование – указание сведений о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением после его перехода к покупателю. Отсутствие такой информации может повлечь за собой признание договора недействительным или ограничение прав нового собственника.
При составлении договора купли-продажи необходимо включить пункт о наличии или отсутствии зарегистрированных лиц в жилом помещении. Если такие лица есть, указывается их ФИО, правовое основание проживания, срок сохранения права пользования и иные существенные обстоятельства. Важно подтвердить эти данные документально – выпиской из домовой книги или справкой из органа регистрации.
Дополнительно следует предусмотреть порядок снятия с регистрационного учета, если продавец обязуется освободить помещение. В этом случае в договор включается обязательство по снятию зарегистрированных лиц в определённый срок. Желательно также закрепить право покупателя на удержание части суммы до исполнения обязательств, что дисциплинирует стороны и снижает риск затягивания процедуры.
Пренебрежение требованиями ст. 558 ГК РФ создаёт риски как для продавца, так и для покупателя. Четкая и корректная формулировка соответствующего условия – неформальность, а правовой механизм защиты интересов сторон сделки. Именно поэтому необходимо уделять этой части договора повышенное внимание и проверять формулировки с юристом до подписания.
Как правильно прописать ст. 558 ГК РФ в договоре купли-продажи
Статья 558 Гражданского кодекса РФ регулирует особенности продажи жилых помещений, включая требование о включении в договор данных о лицах, сохраняющих право пользования. При составлении договора купли-продажи жилого помещения необходимо четко отразить положения этой статьи в теле документа, соблюдая обязательные формулировки и структуру.
Включение сведений по ст. 558 ГК РФ должно происходить в разделе, посвящённом предмету договора или в отдельном пункте, напрямую следующем за описанием объекта недвижимости. Для корректного оформления используйте следующий порядок:
- Укажите, что предметом договора является жилое помещение с характеристиками: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, количество комнат.
- Пропишите, зарегистрированы ли в помещении лица, сохраняющие право проживания после перехода права собственности.
- Если такие лица есть, перечислите каждого пофамильно, с указанием даты рождения, документа, подтверждающего личность, и основания для сохранения права пользования (например, по решению суда, договору, семейному положению).
- Если таких лиц нет, зафиксируйте это формулировкой: «Продавец подтверждает, что в жилом помещении отсутствуют лица, сохраняющие право пользования после его отчуждения».
В тексте договора допускается следующая формулировка:
«В соответствии со ст. 558 ГК РФ стороны подтверждают, что в отчуждаемом жилом помещении отсутствуют (либо: присутствуют) лица, сохраняющие право пользования указанным помещением после государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю. Перечень таких лиц приведён в пункте __ настоящего договора».
Наличие этой информации обязательно, так как без нее Росреестр может отказать в государственной регистрации перехода права собственности. Упущение приведёт к необходимости исправления и повторного подписания договора.
Если помещение приобретается с сохранением прав третьих лиц, приложите отдельный список таких лиц, а также документы, подтверждающие их право проживания. В этом случае в договоре указывается: «Покупатель уведомлен о наличии лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, и не возражает против их проживания».
При наличии несовершеннолетних, зарегистрированных в помещении, предварительно необходимо получить согласие органов опеки, что также должно быть отражено в договоре с точным указанием даты и номера соответствующего разрешения.
Когда необходимо включать положение статьи 558 ГК РФ в договор
Статья 558 ГК РФ регулирует особенности продажи жилых помещений и требует обязательного указания в договоре купли-продажи сведений о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением после его перехода к новому собственнику. Отсутствие таких сведений влечёт риск признания договора недействительным либо возникновения у покупателя нежелательных обременений.
Включение положений статьи 558 ГК РФ необходимо во всех случаях, когда предметом сделки является жилое помещение, независимо от его типа (квартира, жилой дом, часть дома и т.д.). Особенно важно предусмотреть такие положения, если в помещении зарегистрированы несовершеннолетние, недееспособные граждане либо иные лица, чьё право пользования не прекращается автоматически с переходом права собственности.
Если в помещении никто не зарегистрирован или все зарегистрированные лица обязуются сняться с регистрационного учёта до передачи объекта, это также должно быть прямо указано в договоре. Формулировка должна исключать двусмысленность: например, «Стороны подтверждают, что на момент подписания договора в помещении отсутствуют лица, сохраняющие право пользования». Такой подход минимизирует потенциальные споры и правовые риски.
При продаже квартиры по доверенности или через представителя особое внимание следует уделить проверке наличия зарегистрированных лиц через выписку из домовой книги или расширенную выписку из ЕГРН. Документы, подтверждающие отсутствие или наличие прав пользования, желательно прилагать к договору в качестве приложений.
Таким образом, включение статьи 558 ГК РФ в договор купли-продажи – это не формальность, а обязательное условие правовой определённости сделки при отчуждении жилого имущества.
Формулировка предмета договора с учетом ст. 558 ГК РФ
Формулировка предмета должна точно отражать следующие элементы: индивидуализация объекта (тип, адрес, кадастровый номер), правовой статус (на основании какого документа продавец владеет объектом), а также сведения о зарегистрированных жильцах. Указывается ФИО каждого зарегистрированного лица, дата регистрации и статус владения (постоянная или временная прописка).
Пример корректной формулировки: «Предметом настоящего договора является жилое помещение: квартира, расположенная по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 1, кв. 10, кадастровый номер 77:01:0004012:345, принадлежащая Продавцу на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации № 77-AB 123456 от 01.02.2020. На момент заключения договора в квартире зарегистрированы: Иванов Иван Иванович, дата регистрации – 10.01.2010 (постоянная регистрация); Петрова Мария Сергеевна, дата регистрации – 05.03.2015 (временная регистрация до 01.09.2025)».
Если в квартире никто не зарегистрирован, это также необходимо зафиксировать прямо в тексте договора: «На момент заключения настоящего договора в жилом помещении отсутствуют зарегистрированные лица».
Такой подход не только соблюдает требования ст. 558 ГК РФ, но и снижает риски возникновения споров после государственной регистрации перехода права собственности.
Как отразить сведения о лицах, сохраняющих право пользования
Согласно пункту 1 статьи 558 ГК РФ, договор купли-продажи жилого помещения должен содержать указание на лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования данным помещением после его перехода в собственность покупателя. Отсутствие таких сведений в договоре делает его оспоримым.
В разделе договора, посвящённом предмету сделки или в отдельном пункте, следует перечислить всех граждан, сохраняющих право проживания. При этом необходимо указать:
1. Полные ФИО каждого лица;
2. Дату рождения;
3. Основание для сохранения права пользования (например, зарегистрированы по месту жительства, право проживания закреплено судебным актом, договором ренты и т.д.);
4. Срок, в течение которого сохраняется право (если он установлен);
5. Документы, подтверждающие указанные обстоятельства.
Формулировка должна быть юридически точной. Например: «Покупатель уведомлён и соглашается с тем, что в жилом помещении по адресу: [указать адрес], сохраняют право пользования следующие лица: Иванов Иван Иванович, дата рождения 01.01.1970, зарегистрирован по указанному адресу на постоянной основе. Право пользования сохраняется бессрочно.»
Если ни одно лицо не сохраняет право проживания, необходимо включить в договор прямое указание об этом. Например: «Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора ни одно лицо не сохраняет право пользования жилым помещением.»
Подтверждение сведений о зарегистрированных лицах целесообразно оформить в виде выписки из домовой книги или справки о зарегистрированных, полученной в установленном порядке. Эти документы могут прилагаться к договору как приложения.
Где именно в тексте договора размещать условие по ст. 558 ГК РФ
Условие о сохранении права пользования жилым помещением за третьими лицами должно быть включено в раздел, определяющий предмет договора. Это связано с прямым указанием пункта 3 статьи 558 ГК РФ, устанавливающего недействительность договора при отсутствии соответствующего условия в отношении проживающих граждан.
На практике данный пункт размещается сразу после описания объекта недвижимости. После указания кадастрового номера, площади, адреса и иных характеристик объекта следует абзац, в котором отражаются сведения о гражданах, сохраняющих право проживания. Формулировка должна быть конкретной: указываются фамилии, имена, отчества, даты рождения и основание пользования (например, договор найма, право пользования по закону, решение суда и т.д.).
Если такие лица отсутствуют, в предмете договора прямо указывается, что на момент заключения договора в помещении никто не зарегистрирован и право пользования за третьими лицами не сохраняется. Это особенно важно для минимизации рисков признания сделки недействительной по инициативе покупателя или надзорных органов.
Дополнительно допускается дублирование информации в разделе о гарантиях продавца. В этом случае фиксируется обязанность продавца обеспечить освобождение помещения от проживающих к моменту передачи объекта, если право пользования не сохраняется. Однако ключевым местом размещения условия остаётся именно раздел, посвящённый предмету договора.
Какие документы приложить к договору для реализации требований ст. 558
Для корректного исполнения требований статьи 558 ГК РФ в договоре купли-продажи необходимо приложить документы, подтверждающие наличие и содержание права пользования недвижимостью, сохраняемого за третьими лицами после перехода права собственности.
Основные документы, которые должны быть приложены к договору:
| Документ | Назначение | Обязательные реквизиты |
|---|---|---|
| Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) | Подтверждает сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости, включая права пользования | Актуальная дата выписки, данные о правах, в том числе ограничениях и обременениях |
| Копии договоров или соглашений с лицами, сохраняющими право пользования | Документируют правовые основания пользования третьих лиц объектом после продажи | Подписи сторон, описание объекта, срок действия права пользования |
| Акты приема-передачи с указанием лиц, сохраняющих право пользования | Фиксируют фактическую передачу объекта и закрепляют за ними право пользования | Дата, подписи сторон, перечень передаваемых помещений или долей |
| Письменное согласие лиц, сохраняющих право пользования | Подтверждает информированность и согласие на передачу объекта с сохранением прав пользования | Подписи, дата, содержание согласия с указанием объекта |
Рекомендуется приложить к договору копии всех перечисленных документов, заверенные надлежащим образом (нотариально или подписями сторон), чтобы исключить споры и подтвердить соблюдение требований ст. 558 ГК РФ.
Как проверить соответствие формулировки требованиям законодательства
Для проверки формулировки условия по статье 558 ГК РФ необходимо сверить текст договора с ключевыми нормами статьи. Важно, чтобы формулировка прямо отражала право лиц, сохраняющих право пользования, без противоречий с законодательством и с учетом всех обязательных элементов сделки.
Первый шаг – проверить наличие точного указания на право пользования недвижимостью после перехода права собственности. Формулировка должна содержать ясное указание на сохранение права пользования, сроки его действия и идентификацию лиц, обладающих этим правом.
Далее следует оценить, не содержит ли условие противоречивых или расплывчатых формулировок, которые могут привести к разночтениям при исполнении договора. Например, терминология должна быть однозначной и юридически корректной, исключая двусмысленность в толковании прав и обязанностей сторон.
Также важно, чтобы формулировка не нарушала нормы других статей Гражданского кодекса, регулирующих переход права собственности и пользование имуществом. Следует проверить, чтобы условие не ограничивало права покупателя сверх предусмотренного законом и не допускало фактического ограничения распоряжения имуществом.
Рекомендуется использовать образцы и разъяснения высших судебных инстанций по применению ст. 558 ГК РФ, а также ссылки на нормативные акты, подтверждающие корректность формулировки. При необходимости лучше привлечь юриста для проведения экспертизы договора.
В завершение необходимо проверить, что условие по ст. 558 ГК РФ включено в договор в раздел, посвященный предмету и условиям сделки, что обеспечивает его юридическую силу и облегчает последующее исполнение договора.
Чем грозит отсутствие условия по ст. 558 ГК РФ в договоре купли-продажи
Статья 558 ГК РФ регулирует порядок перехода права собственности при продаже имущества с сохранением права пользования у прежнего владельца или третьих лиц. Отсутствие в договоре купли-продажи условия, закрепляющего положения этой статьи, приводит к следующим негативным последствиям:
- Автоматический переход права собственности к покупателю без учета сохранения права пользования, что может вызвать споры с лицами, продолжающими пользоваться имуществом.
- Отсутствие юридической защиты продавца и покупателей в случае, если право пользования не прекращено, что создаёт риск судебных тяжб и увеличивает время разрешения споров.
- Покупатель может ошибочно считать, что приобретает имущество без обременений, что увеличивает вероятность нарушения его имущественных прав.
- Возможность признания сделки незавершённой или недействительной при выявлении факта несогласованного права пользования, что затягивает оформление перехода собственности.
Для минимизации рисков рекомендуется:
- Обязательно включать в договор условие, прямо указывающее на сохранение права пользования у соответствующих лиц с точным описанием их прав и сроков.
- Прилагать к договору документы, подтверждающие существование и объем права пользования (акты, согласия, решения судов).
- Указывать порядок и условия прекращения права пользования, чтобы избежать неопределённости и конфликтов.
- Проводить предварительную юридическую проверку прав лиц, сохраняющих право пользования, чтобы исключить претензии после заключения договора.
Игнорирование требований ст. 558 ГК РФ повышает вероятность финансовых потерь, судебных издержек и блокировки перехода права собственности, что критично для обеих сторон сделки.
Вопрос-ответ:
Что именно должно содержаться в условии по статье 558 ГК РФ в договоре купли-продажи?
Условие по статье 558 должно четко отражать, что при продаже имущества сохраняется право пользования этим имуществом за конкретными лицами. В договоре указывается, кто именно сохраняет право пользования, его объем и срок действия этого права. Формулировка должна быть однозначной, чтобы исключить двусмысленности при последующих спорах или толкованиях. Важно, чтобы условие не противоречило остальным положениям договора и требованиям закона.
Какие риски возникают, если не включить в договор условие по статье 558 ГК РФ?
Отсутствие данного условия может привести к тому, что покупатель будет считать, что приобретает имущество без ограничений по пользованию. В результате лица, сохраняющие право пользования, могут потерять возможность законно пользоваться имуществом после перехода права собственности. Также это создаёт риск споров и судебных разбирательств, что усложняет исполнение договора и может повлечь дополнительные расходы и задержки в пользовании объектом.
Где в тексте договора лучше разместить условие по статье 558 ГК РФ для корректного оформления?
Рекомендуется размещать условие в разделе договора, который описывает предмет сделки или особенности передачи имущества. Иногда оно выделяется отдельным пунктом в разделе об условиях передачи или правах и обязанностях сторон. Такой подход обеспечивает ясность и позволяет сразу видеть ограничения, связанные с правом пользования, без необходимости искать эту информацию в других частях документа. Важно, чтобы условие было логически связано с описанием предмета договора и не терялось среди общих положений.
Какие документы следует приложить к договору, чтобы подтвердить право пользования согласно статье 558?
К договору рекомендуется приложить документы, которые подтверждают существование и параметры права пользования. Это могут быть акты, соглашения с лицами, сохраняющими право пользования, свидетельства о праве, решения органов управления или иные официальные бумаги, подтверждающие статус пользователей и условия пользования. Такие приложения повышают юридическую силу договора и упрощают разрешение возможных споров. В некоторых случаях полезно включить схемы или описи имущества с указанием зон и объектов, доступных для пользования.
Загрузка...
