Изменение вида разрешенного использования (ВРИ) здания – юридически значимая процедура, необходимая при перепрофилировании объекта недвижимости. Например, при переводе здания из категории «жилое» в «нежилое» или при переустройстве под гостиницу, офис, медицинский центр. Основанием для смены ВРИ служит изменение функционального назначения здания, не соответствующего текущей записи в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Процедура регулируется статьями 37–39.2 Земельного кодекса РФ и требует подачи заявления в органы местного самоуправления или многофункциональный центр (МФЦ). При этом важно учитывать, что изменение ВРИ возможно только в рамках перечня, установленного Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного муниципального образования. Если нужного вида использования нет в списке, потребуется инициировать публичные слушания и внести изменения в ПЗЗ.
Для юридических и физических лиц предусмотрены одинаковые алгоритмы действий, но при этом значительная часть случаев требует дополнительных согласований с Роспотребнадзором, МЧС, архитектурными органами. Также обязательным этапом является получение заключения о соответствии объекта новому виду использования – в ряде случаев проводится экспертиза, особенно при переводе здания в категорию, связанную с массовым пребыванием людей.
Пренебрежение процедурой смены ВРИ может повлечь отказ в регистрации прав на измененный объект, наложение штрафов и признание использования здания нецелевым. Поэтому перед началом работ по реконструкции или перепрофилированию рекомендуется получить выписку из ЕГРН, изучить градостроительные регламенты и проконсультироваться с кадастровым инженером или специалистом в области земельного права.
Какие документы требуются для изменения вида разрешенного использования
Для изменения вида разрешенного использования (ВРИ) здания необходимо подготовить комплект документов, предусмотренный Градостроительным кодексом РФ и региональными административными регламентами. Состав пакета зависит от категории объекта и статуса заявителя, однако базовый перечень выглядит следующим образом:
1. Заявление об изменении ВРИ, оформленное по установленной форме. В нем указывается кадастровый номер объекта, действующий и предполагаемый вид использования, а также основание для изменения.
2. Правоустанавливающие документы на объект капитального строительства – выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или договор, подтверждающий право собственности, постоянного (бессрочного) пользования, аренды с правом изменения ВРИ.
3. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), выданный не ранее чем за три года до даты подачи заявления. Документ должен содержать актуальные сведения об ограничениях и допустимых параметрах использования участка.
4. Проект изменений, если предполагается реконструкция или перепрофилирование здания. В него включаются поэтажные планы, обоснование соответствия требованиям санитарных, пожарных и иных норм.
5. Заключение о соответствии предполагаемого ВРИ правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), выданное архитектурным или профильным департаментом муниципального образования.
6. Согласия всех правообладателей здания, если их несколько. В случае долевой собственности необходимо письменное волеизъявление всех совладельцев.
7. При наличии обременений – документы, подтверждающие согласование с органами, в чьем ведении находятся охраняемые зоны, сервитуты, публичные интересы и т.д.
Во многих регионах предусмотрена возможность подачи документов через портал Госуслуг или региональные платформы. Перед подачей рекомендуется уточнить требования в местной администрации, так как перечень может отличаться в зависимости от муниципалитета и функциональной зоны.
Куда подавать заявление об изменении ВРИ здания
Заявление об изменении вида разрешенного использования (ВРИ) здания подается в орган местного самоуправления по месту нахождения объекта недвижимости. В большинстве случаев это администрация муниципального образования или уполномоченное подразделение при ней, например, отдел архитектуры и градостроительства.
Если здание расположено в границах населенного пункта, относящегося к городу федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь), документы направляются в профильный департамент, курирующий вопросы градостроительства. В Москве – это Департамент градостроительной политики или Москомархитектура, в зависимости от статуса участка и типа объекта.
При наличии межведомственного взаимодействия заявление может быть подано через многофункциональный центр (МФЦ) или портал «Госуслуги», если услуга доступна в регионе. В таком случае срок рассмотрения остается тем же, но возрастает время на передачу документов между инстанциями.
Если изменение ВРИ требует внесения изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ), заявление подается в комиссию по подготовке проекта ПЗЗ при органе местного самоуправления. В этом случае дополнительно проводится общественное обсуждение, а решение оформляется нормативным актом представительного органа муниципалитета.
Для подачи необходимо учитывать территориальное деление: здание, расположенное в сельском поселении, требует обращения в соответствующую администрацию сельского округа, а в случае нахождения на территории особой экономической зоны – в дирекцию ОЭЗ или федеральный орган, если это предусмотрено законом.
Порядок согласования изменения ВРИ с органами власти
Процедура согласования изменения вида разрешенного использования (ВРИ) здания зависит от категории земельного участка, градостроительного регламента и правового статуса объекта. Основное взаимодействие происходит с органами местного самоуправления, уполномоченными в сфере градостроительства.
Первым шагом заявитель подает заявление о предварительном согласовании изменения ВРИ через МФЦ или портал государственных услуг. В заявлении указывается кадастровый номер земельного участка, обоснование необходимости изменения и предполагаемое новое использование объекта.
Далее заявление рассматривается архитектурным или градостроительным подразделением администрации. В ходе проверки анализируется соответствие запрашиваемого ВРИ установленным регламентам, в том числе документации по территориальному планированию и правилам землепользования и застройки (ПЗЗ). При наличии расхождений орган может инициировать публичные слушания по корректировке ПЗЗ.
Если объект расположен в зоне с особыми условиями использования территории (например, в санитарно-защитной зоне или в охранной зоне инженерных коммуникаций), дополнительно требуется согласование с профильными ведомствами – Роспотребнадзором, Росприроднадзором, Минкультуры и др.
Срок рассмотрения заявления составляет, как правило, 30 рабочих дней. В случае положительного заключения администрация выдает заявителю акт о согласовании изменения ВРИ. При отрицательном исходе предоставляется мотивированный отказ с указанием оснований и возможностью повторного обращения после устранения нарушений.
Заключительным этапом является внесение изменений в ЕГРН через Росреестр. Для этого требуется предоставить согласованный акт, документы на участок и технический план (если изменение затрагивает характеристики здания).
Как подготовить обоснование необходимости изменения ВРИ
Обоснование изменения вида разрешенного использования (ВРИ) здания представляет собой ключевой документ, подтверждающий актуальность и целесообразность внесения изменений в градостроительные характеристики объекта. Его содержание должно быть логически выстроено, опираться на правовые, технические и социально-экономические аргументы.
Первым шагом является анализ существующего ВРИ с указанием его ограничений. Необходимо указать, почему действующий ВРИ препятствует использованию здания по фактическому назначению или сдерживает реализацию инвестиционного проекта. Указывается наличие несоответствия между фактической эксплуатацией и правовым статусом объекта.
Далее включается информация о предлагаемом ВРИ: его точная формулировка в соответствии с классификатором, описание видов деятельности, которые планируется осуществлять. Приводятся расчеты и сведения о влиянии нового ВРИ на окружающую застройку, трафик, инженерные сети, санитарные и противопожарные требования.
Обоснование должно опираться на документы территориального планирования, правила землепользования и застройки (ПЗЗ), генеральный план. При наличии утверждённой документации по планировке территории (ППТ, ПМТ), указывается, как изменение ВРИ согласуется с ней. Если новый ВРИ соответствует функциональной зоне участка – это подчёркивается как основание для положительного решения.
Если планируется изменение, затрагивающее интересы третьих лиц или прилегающих территорий, важно приложить расчёты градостроительного влияния и результаты общественных обсуждений (при наличии). Рекомендуется также сослаться на примеры аналогичных изменений в пределах муниципального образования.
В заключении указывается предполагаемый экономический и социальный эффект: создание рабочих мест, увеличение налоговых поступлений, устранение неэффективного использования объекта. Обоснование должно быть подписано разработчиком (например, проектной организацией) и сопровождаться исходными данными, кадастровой выпиской, копиями документов на право собственности или аренды.
Сроки рассмотрения заявления на изменение ВРИ
Срок рассмотрения заявления об изменении вида разрешенного использования здания зависит от конкретного порядка, установленного в муниципалитете или субъекте Российской Федерации. Однако на практике действуют ориентировочные сроки, которые можно учитывать при планировании.
Если изменение ВРИ осуществляется на основании заявления собственника без внесения изменений в правила землепользования и застройки, решение принимается органом местного самоуправления в течение 30 календарных дней с даты регистрации обращения. При необходимости проведения межведомственного согласования срок может увеличиваться, но не более чем на 10 рабочих дней.
В случаях, когда требуется внесение изменений в ПЗЗ (например, при переводе объекта в условно разрешённый вид использования), процедура удлиняется. Публичные слушания и согласование проекта изменений могут занимать до 90 календарных дней, включая этапы уведомления, проведения обсуждений и утверждения изменений представительным органом власти.
Отдельное время может потребоваться на подготовку градостроительного заключения, экспертных оценок или согласований с профильными ведомствами. Эти этапы зависят от особенностей объекта и запрашиваемого ВРИ.
Рекомендуется уточнять регламент конкретного муниципального образования и проверять наличие утверждённых административных регламентов, чтобы исключить задержки и планировать действия поэтапно. Также целесообразно заранее подготовить все необходимые документы, чтобы не тратить время на исправление или дополнение сведений после подачи заявления.
Распространённые причины отказа в изменении ВРИ здания
Отказ в изменении вида разрешённого использования (ВРИ) здания чаще всего обусловлен нарушением требований градостроительного законодательства и несоответствием представленных документов. К основным причинам относятся:
- Отсутствие или неполнота обоснования необходимости изменения ВРИ, включая недостаток сведений о целесообразности и безопасности использования здания в новом режиме.
- Несоответствие запрашиваемого ВРИ параметрам градостроительного плана территории, в том числе нарушения зонирования и функционального назначения земельного участка.
- Отсутствие согласований с профильными органами, например, с органами охраны окружающей среды, пожарного надзора, санитарно-эпидемиологической службы и другими, если это требуется для конкретного типа ВРИ.
- Нарушение требований к техническому состоянию здания или отсутствие документов, подтверждающих возможность эксплуатации здания с новым ВРИ без реконструкции.
- Подача заявления с ошибками или неполным комплектом документов, в том числе отсутствие выписки из ЕГРН, копий технической документации, проекта перепланировки (если требуется).
- Попытка изменить ВРИ на виды, запрещённые для данного земельного участка согласно правовому режиму и градостроительным ограничениям.
- Несоответствие предлагаемого использования здания требованиям пожарной безопасности, санитарным нормам и нормам охраны труда.
Для снижения риска отказа рекомендуется:
- Тщательно изучить градостроительную документацию и проверить допустимость желаемого ВРИ для конкретного земельного участка.
- Собрать полный и корректный пакет документов, включая техническую документацию и экспертные заключения.
- Проконсультироваться с профильными органами для получения предварительных согласований и рекомендаций.
- Обеспечить соответствие здания нормативам безопасности и эксплуатации под новый ВРИ.
- Обратить внимание на детали в заявлении и приложениях, исключить ошибки и недочёты, влияющие на рассмотрение.
Игнорирование указанных аспектов значительно увеличивает вероятность отказа и затягивает процесс изменения ВРИ.
Как внести изменения ВРИ в ЕГРН после одобрения
После получения официального одобрения на изменение вида разрешенного использования (ВРИ) необходимо подготовить пакет документов для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В первую очередь потребуется заявление установленной формы, которое подается в МФЦ или Росреестр лично, через уполномоченного представителя либо в электронной форме через портал Госуслуг.
Обязательно приложить к заявлению следующие документы: копию решения органа власти об изменении ВРИ, правоустанавливающие документы на объект недвижимости, технический паспорт или иные документы, содержащие характеристики здания, а также кадастровый план или выписку из кадастрового паспорта.
После подачи заявления срок внесения изменений в ЕГРН составляет не более 10 рабочих дней. В случае выявления ошибок или недостаточности документов заявителю направляется уведомление с перечнем необходимых дополнений. Повторная подача документов допускается в установленном порядке.
При положительном рассмотрении заявленных данных в ЕГРН вносятся сведения о новом виде разрешенного использования здания. После внесения изменений заявителю выдается выписка из ЕГРН, подтверждающая актуализацию данных.
Для контроля статуса рассмотрения заявления рекомендуется использовать электронные сервисы Росреестра или обратиться в МФЦ, где можно получить консультацию и помощь в корректной подготовке документов.
Важно учитывать, что внесение изменений в ЕГРН является обязательным этапом для легализации нового ВРИ и последующего использования объекта в соответствии с измененным статусом.
Вопрос-ответ:
Какие документы нужны для подачи заявления на изменение вида разрешенного использования здания?
Для подачи заявления потребуется комплект документов, включающий: технический паспорт объекта, правоустанавливающие документы на здание, проект перепланировки или реконструкции (если требуется), обоснование необходимости изменения ВРИ, согласования с соответствующими органами (например, архитектурным надзором) и заявление установленной формы. В некоторых случаях может понадобиться заключение экологических или пожарных служб.
Каковы основные причины отказа в изменении вида разрешенного использования здания?
Отказ часто связан с несоответствием новой категории ВРИ действующим градостроительным нормам и правилам, отсутствием необходимых согласований, недостаточным обоснованием или нарушением прав третьих лиц. Также причиной могут стать ограничения, связанные с охраняемыми зонами или режимами использования земельного участка.
Можно ли изменить вид разрешенного использования здания, если здание является объектом культурного наследия?
Изменение ВРИ для зданий, включенных в реестр объектов культурного наследия, требует дополнительного согласования с органами охраны культурного наследия. Такие изменения возможно осуществить только при условии, что новая функция не нанесет вреда историческому облику и не нарушит охранные обязательства. Часто процедура более сложная и требует детального проекта с учетом охранных требований.
Сколько времени занимает процесс внесения изменений в вид разрешенного использования здания?
Сроки зависят от конкретного региона и сложности запроса, но в среднем рассмотрение заявления и внесение изменений в ЕГРН занимает от одного до трёх месяцев. В некоторых случаях процесс может затянуться из-за необходимости согласований с различными инстанциями или при наличии замечаний по документам.
Загрузка...
