При изменении условий аренды недвижимости, зарегистрированной в Росреестре, необходимо оформить дополнительное соглашение и пройти процедуру его государственной регистрации. Без этого изменения не будут иметь юридической силы в отношении третьих лиц и не отразятся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Регистрации подлежат только те соглашения, которые вносят изменения в существенные условия договора, указанные в статье 432 Гражданского кодекса РФ. К таким условиям относятся объект аренды, срок, размер и порядок оплаты, целевое назначение использования. Если изменяется, к примеру, только банковский реквизит арендатора – регистрацию проходить не требуется.
Документы подаются в электронном виде через портал Росреестра, либо лично или по почте в МФЦ. Заявителями могут быть обе стороны договора аренды – арендодатель и арендатор, либо их представители по доверенности. Госпошлина составляет 350 рублей, если речь идет о юридических лицах, и 200 рублей для граждан.
При неправильном оформлении или неполном комплекте документов Росреестр вправе приостановить регистрацию. Во избежание отказа необходимо точно указать, какой пункт договора изменяется, приложить копию самого договора аренды и всех предыдущих соглашений, если они есть, а также предоставить правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
В каких случаях требуется регистрация дополнительного соглашения
Государственной регистрации подлежат только те дополнительные соглашения к договору аренды, которые изменяют его существенные условия, если сам договор подлежит регистрации в Росреестре. Это касается аренды недвижимости на срок более одного года или если иное предусмотрено законом.
Регистрации требуют соглашения, вносящие изменения в:
1. Срок аренды. Если срок аренды продлевается или сокращается, при этом он превышает один год, дополнительное соглашение подлежит регистрации. Например, продление договора ещё на два года требует внесения изменений в ЕГРН.
2. Размер арендной платы. Если арендная плата установлена как существенное условие (что характерно для аренды государственного или муниципального имущества), её изменение требует регистрации.
3. Предмет договора. При добавлении, исключении или изменении объекта аренды (например, указание нового помещения или уточнение площади) необходимо зарегистрировать соответствующее соглашение.
4. Условия передачи прав и обязанностей. Изменения, касающиеся порядка пользования объектом, передачи его в субаренду или перераспределения обязанностей сторон, подлежат регистрации, если они затрагивают суть правоотношений.
Не требуют регистрации соглашения, не влияющие на существенные условия: например, изменение банковских реквизитов сторон, контактных данных, способа расчётов, если иное не предусмотрено договором.
Для определения необходимости регистрации в каждом конкретном случае следует анализировать условия исходного договора аренды и уточнять статус изменений – входят ли они в перечень существенных. При сомнениях рекомендуется направить запрос в Росреестр или проконсультироваться с юристом.
Перечень документов для подачи в Росреестр
Для государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды в Росреестр необходимо предоставить строго определённый комплект документов. Отсутствие хотя бы одного из них приведёт к приостановке или отказу в регистрации.
- Заявление о государственной регистрации. Подаётся от имени сторон соглашения или их представителей. При подаче через МФЦ заполняется на месте.
- Дополнительное соглашение к договору аренды в двух экземплярах, подписанное обеими сторонами. Один экземпляр возвращается после регистрации с отметкой Росреестра.
- Копия основного договора аренды, ранее прошедшего государственную регистрацию. Она подтверждает юридическую связь допсоглашения с ранее заключённым договором.
- Правоустанавливающие документы на объект недвижимости, если они ранее не подавались или изменились.
- Кадастровый номер объекта недвижимости. Указывается в соглашении или подтверждается выпиской из ЕГРН.
- Доверенность, если документы подаются представителем. Она должна быть нотариально удостоверена и содержать полномочия на подачу и подписание документов.
- Квитанция об оплате государственной пошлины. Размер пошлины зависит от сторон сделки и содержания соглашения, но обычно составляет 2 000 рублей для юридических лиц и 350 рублей для физических лиц.
Все документы подаются в бумажной форме либо в электронном виде через портал Росреестра или сервис «Госуслуги», если соблюдены условия для электронной регистрации (усиленные ЭЦП сторон, формат подписанных файлов и пр.).
Требования к оформлению дополнительного соглашения
Дополнительное соглашение к договору аренды, подлежащее регистрации в Росреестре, должно быть составлено в письменной форме в количестве экземпляров, соответствующем числу сторон плюс один экземпляр для Росреестра. Все экземпляры должны быть идентичны по содержанию и прошиты при наличии более одного листа.
Обязательные реквизиты соглашения:
- Полное наименование сторон с указанием реквизитов (для юридических лиц – ОГРН, ИНН, адрес; для физических лиц – паспортные данные, адрес регистрации).
- Ссылка на основной договор аренды с датой его заключения и номером.
- Четкое указание условий, которые изменяются, дополняются или отменяются (например, изменение арендной платы, срока аренды, состава передаваемого имущества).
- Дата и место подписания соглашения.
- Подписи уполномоченных представителей сторон с расшифровками и при необходимости – печати.
Если вносятся изменения, касающиеся характеристик объекта недвижимости (например, увеличение площади, смена кадастрового номера), необходимо приложить технические документы, подтверждающие такие изменения (поэтажный план, кадастровую выписку и др.).
Подписи сторон должны быть проставлены от имени лиц, имеющих право действовать без доверенности, либо при наличии нотариально удостоверенной доверенности. В случае, если договор заключён в простой письменной форме, удостоверение нотариусом дополнительного соглашения не требуется, но соблюдение требований к корректности формулировок критично – ошибки могут стать причиной приостановки регистрации.
Подготовка и заполнение заявления по форме Р14001
Форма Р14001 заполняется при внесении изменений в сведения о юридическом лице, содержащиеся в ЕГРЮЛ. В случае регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, затрагивающего данные, внесённые в реестр (например, изменение адреса или прав на объект недвижимости), потребуется подача этой формы в Росреестр через ФНС.
Бланк формы можно скачать с официального сайта ФНС. Для заполнения используется только чёрная паста, заглавные печатные буквы и шрифт Courier New 18 pt при подготовке в электронном виде. Допустим только односторонний печатный вариант без помарок и исправлений.
Раздел 1 заполняется полностью – указывается полное наименование юридического лица в соответствии с уставом. В разделе 2 отмечается причина подачи: в контексте регистрации допсоглашения это, как правило, изменение сведений, связанных с недвижимостью. В разделе 3 отражаются конкретные изменения – например, уточнение адреса объекта аренды или изменение прав на его использование.
Если дополнительное соглашение влечёт за собой смену адреса места нахождения юридического лица (например, при переезде арендатора), то необходимо заполнить Лист Б. При изменении сведений об объектах недвижимости, находящихся на праве аренды, – Лист И.
Подписывать заявление может только руководитель организации либо представитель по нотариально удостоверенной доверенности. Подпись ставится в присутствии нотариуса. В случае направления документов в электронном виде через сервис ФНС или портал «Госуслуги», применяется квалифицированная электронная подпись.
Прикладывать к заявлению Р14001 само дополнительное соглашение не требуется, но его наличие обязательно при обосновании изменений. Все документы подаются в регистрирующий орган по месту нахождения юридического лица или через МФЦ.
Способы подачи документов: лично, через МФЦ, онлайн
Личное обращение в Росреестр подходит для заявителей, желающих напрямую передать документы в орган регистрации. Прием осуществляется по предварительной записи через сайт Росреестра или по телефону. Заявителю необходимо иметь при себе оригиналы и копии всех документов, включая подписанное дополнительное соглашение, основной договор аренды и заявление. При передаче бумаг выдается расписка с указанием даты получения и регистрационного номера обращения.
Подача через МФЦ особенно удобна для физических лиц. Большинство центров «Мои документы» принимают заявления на регистрацию договоров аренды и дополнительных соглашений. Прием осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества. Специалист МФЦ проверит комплектность документов, сформирует заявление и передаст его в Росреестр. Средний срок регистрации через МФЦ – 7–9 рабочих дней.
Онлайн-подача через портал Госуслуг или сайт Росреестра возможна только при наличии усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) у всех подписантов соглашения. Файлы необходимо загрузить в формате PDF или XML с наложенной электронной подписью. После загрузки система сформирует номер заявки, по которому можно отслеживать статус. Этот способ снижает сроки регистрации – в среднем до 3–5 рабочих дней.
Важно: вне зависимости от способа подачи, при наличии нотариального удостоверения изменений подача через онлайн-сервис возможна без личного визита. В остальных случаях потребуется личная явка хотя бы одного из участников или представителя по доверенности.
Сроки регистрации и получения выписки из ЕГРН
Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды в Росреестре осуществляется в рамках установленного законом порядка. Законодательством РФ предусмотрен максимальный срок рассмотрения заявления – 10 рабочих дней с момента подачи полного комплекта документов.
Важно учитывать, что сроки начинают исчисляться только после того, как Росреестр подтвердит получение всех необходимых документов без замечаний. В противном случае срок регистрации приостанавливается до устранения недочётов.
После успешной регистрации в течение 3 рабочих дней выдается выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающая факт внесения изменений по дополнительному соглашению.
- Подача документов лично или через МФЦ – срок регистрации не изменяется и составляет до 10 рабочих дней.
- Онлайн-подача через портал Госуслуг может сократить время на подготовительный этап, но общий срок регистрации сохраняется.
- В случае подачи документов с ошибками срок рассмотрения увеличивается за счет времени на устранение замечаний.
Рекомендуется перед подачей тщательно проверить комплект документов и заполнение заявления, чтобы избежать задержек. После регистрации в ЕГРН рекомендуется получить выписку в электронном виде – она является официальным подтверждением изменений и необходима для дальнейшего использования в делопроизводстве.
Госпошлина за регистрацию и способы оплаты
Размер государственной пошлины за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды установлен Налоговым кодексом РФ и составляет 2 000 рублей для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, 350 рублей для физических лиц.
Оплата производится до подачи документов в Росреестр. Квитанция об уплате пошлины является обязательным приложением к пакету документов.
Оплатить госпошлину можно через интернет-банкинг, используя реквизиты Росреестра, на сайте Госуслуг, в отделениях банков или непосредственно в МФЦ. При оплате онлайн рекомендуется сохранять чек и номер платежа для подтверждения.
Некоторые МФЦ и банки предлагают возможность оплаты пошлины одновременно с подачей документов, что сокращает время процедуры.
В случае неполной или неверной оплаты регистрация не будет принята, а документы вернут без рассмотрения, поэтому важно сверить реквизиты и сумму перед оплатой.
Распространённые причины отказа и пути их устранения
Отказ в регистрации дополнительного соглашения к договору аренды чаще всего связан с несоответствием документов установленным требованиям Росреестра. Основная причина – ошибки в оформлении самого соглашения: отсутствие подписей сторон, некорректное указание предмета договора или срока аренды. Для устранения требуется проверить наличие всех подписей, уточнить реквизиты и сроки, при необходимости внести исправления через дополнительное соглашение или протокол.
Часто отказ происходит из-за неправильного заполнения заявления на регистрацию. Некорректно указанные сведения о сторонах, объекте аренды или ссылке на основной договор приводят к возврату документов. Рекомендуется тщательно сверять данные с оригиналами документов, использовать актуальную форму заявления и при сомнениях обращаться к специалистам для консультации.
Недостаток или неправильный комплект документов также является частой проблемой. Отсутствие копий учредительных документов, доверенностей или технической документации на объект аренды ведёт к приостановке регистрации. Следует заранее подготовить полный пакет, ориентируясь на требования Росреестра, и предоставить заверенные копии при подаче.
Юридические несоответствия, например, отсутствие согласия совладельцев или нарушения условий основного договора, выявляются в ходе экспертизы. В таких случаях необходимо получить письменное согласие всех заинтересованных лиц или урегулировать спорные моменты до повторной подачи.
Если отказ вызван техническими ошибками в электронном документообороте, например, некорректным форматом файлов или неверной подписью электронной подписи, следует проверить технические параметры и использовать рекомендованные Росреестром средства для подачи.
Для оперативного устранения причин отказа важно внимательно анализировать мотивировочную часть решения Росреестра, исправлять выявленные недочёты и повторно подавать документы в срок, не превышающий установленный регламентом для повторной регистрации.
Вопрос-ответ:
Какие документы необходимы для подачи дополнительного соглашения к договору аренды в Росреестр?
Для регистрации дополнительного соглашения требуются: само соглашение в оригинале и копии, договор аренды, который оно дополняет, удостоверяющие личности сторон документы (например, паспорта), квитанция об оплате государственной пошлины и заявление установленной формы. Иногда могут запросить выписку из ЕГРН или нотариальное заверение, если этого требует конкретная ситуация.
Можно ли подать документы на регистрацию дополнительного соглашения через МФЦ, или нужно обязательно обращаться в Росреестр лично?
Подать документы возможно как через многофункциональный центр (МФЦ), так и непосредственно в отделение Росреестра. МФЦ выступает посредником и принимает полный пакет документов, после чего отправляет их в Росреестр. Такой способ удобен для тех, кто хочет избежать очередей и не располагает временем для личного визита. Онлайн-подача через портал Госуслуг также доступна для юридических лиц и физических лиц с подтверждённой учетной записью.
Сколько времени занимает регистрация дополнительного соглашения в Росреестре?
По общему правилу срок регистрации составляет до 10 рабочих дней с момента получения полного комплекта документов. При наличии ошибок или несоответствий срок может увеличиться, а Росреестр уведомит о причинах задержки. Иногда сроки сокращаются, если подача осуществляется через электронные сервисы и документы оформлены корректно.
Что делать, если Росреестр отказал в регистрации дополнительного соглашения?
В случае отказа Росреестр направляет мотивированное уведомление с указанием причин. Чаще всего это связано с ошибками в документах, отсутствием подписей, неверным оформлением или отсутствием необходимых приложений. Чтобы устранить отказ, нужно исправить выявленные недостатки и повторно подать исправленный комплект документов. При сложных ситуациях можно обратиться за консультацией к юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью.
Как правильно оформить дополнительное соглашение, чтобы оно прошло регистрацию без проблем?
Дополнительное соглашение должно быть составлено в письменной форме, содержать реквизиты основного договора аренды, четко отражать изменения или дополнения, а также быть подписано всеми сторонами. Важно указать дату и место заключения, а также удостовериться, что в документе отсутствуют противоречия с основным договором и действующим законодательством. Рекомендуется использовать типовой бланк или образец, а при необходимости обратиться к специалисту для проверки текста.
Какие документы нужно подготовить для регистрации дополнительного соглашения к договору аренды в Росреестре?
Для подачи заявления на регистрацию дополнительного соглашения потребуется оригинал или нотариально заверенная копия самого соглашения, копия основного договора аренды, удостоверяющего право аренды на объект недвижимости, а также заполненное заявление по установленной форме. Кроме того, необходимо предоставить документы, подтверждающие право собственности на объект или полномочия представителя, если заявление подаёт не собственник. Оплата государственной пошлины также обязательна — квитанция должна быть приложена к пакету документов. Отсутствие хотя бы одного из перечисленных элементов может привести к отказу в регистрации.
Сколько времени занимает регистрация дополнительного соглашения к договору аренды в Росреестре и когда можно получить подтверждающий документ?
После подачи полного комплекта документов срок рассмотрения заявления составляет до 10 рабочих дней. В течение этого времени Росреестр проверяет соответствие соглашения законодательным требованиям и правильность оформления. По окончании процедуры заявителю выдают выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая подтверждает факт регистрации. Получить этот документ можно лично в офисе Росреестра, через МФЦ или в электронном виде, если заявление подавалось онлайн. В отдельных случаях, например при необходимости дополнительной проверки, срок рассмотрения может быть увеличен.
Загрузка...
