Проектная декларация застройщика что это

Проектная декларация – это обязательный документ, который застройщик размещает на Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) до начала продаж квартир в новостройке. Согласно статье 19 Федерального закона № 214-ФЗ, отсутствие опубликованной декларации делает заключение договора долевого участия незаконным.

Содержание проектной декларации строго регламентировано. В ней должны быть указаны: сведения о застройщике (ИНН, ОГРН, юридический адрес, опыт реализации проектов), данные о земельном участке (право собственности или аренда), параметры строительства (площадь, этажность, сроки сдачи), а также финансовая модель проекта. Отсутствие или недостоверность любого из этих пунктов может свидетельствовать о рисках для дольщика.

Проверка актуальной версии проектной декларации – один из первых шагов при оценке надежности объекта. Документ подлежит обновлению при изменениях сроков сдачи, проектных решений или характеристик застройщика. Вся история изменений фиксируется в ЕИСЖС, доступ к которой открыт для всех пользователей.

Когда застройщик обязан публиковать проектную декларацию

Застройщик обязан опубликовать проектную декларацию до начала привлечения денежных средств участников долевого строительства. Это установлено частью 1 статьи 19 Федерального закона № 214-ФЗ. Публикация обязательна при первом размещении информации о продаже квартир или нежилых помещений в строящемся доме.

Размещение декларации осуществляется на Едином ресурсе застройщиков (наш.дом.рф). Без этого застройщик не имеет права заключать договоры долевого участия. Декларация должна быть опубликована не позднее чем за 14 дней до начала заключения таких договоров.

Если объект состоит из нескольких этапов строительства, отдельная декларация оформляется для каждого этапа. При внесении изменений в проект или разрешительную документацию, застройщик обязан обновить декларацию в течение 5 рабочих дней.

Нарушение сроков публикации или отсутствие достоверной информации в проектной декларации влечёт административную ответственность в соответствии с КоАП РФ и может быть основанием для отказа в государственной регистрации ДДУ.

Какие сведения включает проектная декларация

Проектная декларация содержит строго определённый перечень сведений, необходимых для оценки надёжности застройщика и характеристик будущего объекта. Основу информации составляют данные, установленные статьёй 20 Федерального закона № 214-ФЗ.

В декларации указываются регистрационные данные застройщика: наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес, а также сведения о государственной регистрации права собственности или аренды на земельный участок. Обязательно раскрывается информация о руководителе и членах исполнительных органов юридического лица.

Присутствуют сведения о проекте строительства: описание объекта, количество этажей, тип конструктивных элементов, планируемые сроки начала и окончания строительства, разрешение на строительство и его реквизиты. При наличии – указывается информация о разрешении на ввод объекта в эксплуатацию по ранее завершённым очередям.

В обязательном порядке включается информация об участии застройщика в саморегулируемой организации (СРО): наименование СРО, номер свидетельства, сведения о компенсационном фонде. Также предоставляется информация о финансовых обязательствах, кредитах и долгах, если они могут повлиять на исполнение обязательств перед дольщиками.

Декларация должна содержать сведения о правах третьих лиц на земельный участок, об ограничениях и обременениях. Если проект предусматривает инфраструктурные объекты (школы, паркинги, детские сады), их наличие и характеристики также отражаются в документе.

Любое изменение указанных сведений требует актуализации проектной декларации в течение 5 рабочих дней. Невыполнение этого требования грозит привлечением застройщика к административной ответственности.

Где размещается проектная декларация и как её найти

Проектная декларация застройщика размещается исключительно в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) на портале наш.дом.рф. Публикация на сторонних сайтах или в офисах продаж не освобождает застройщика от обязанности размещения документа в ЕИСЖС.

Для поиска декларации необходимо перейти на сайт наш.дом.рф и воспользоваться поиском по объектам. Укажите регион, город, название жилого комплекса или ИНН застройщика. В карточке проекта откройте вкладку «Документы» – именно там размещается актуальная версия проектной декларации с указанием даты публикации и всех последующих изменений.

Если декларация отсутствует на портале, это может свидетельствовать о нарушении требований 214-ФЗ. В таком случае стоит обратиться в региональное отделение Росреестра или направить жалобу через сервис «Госуслуги» по линии надзора за долевым строительством.

Как проверить достоверность данных в проектной декларации

Для начала необходимо убедиться, что декларация размещена на Единой информационной системе жилищного строительства (наш.дом.рф). Только размещённые на этой платформе документы обладают юридической значимостью.

Проверьте регистрационный номер застройщика в реестре ЕИСЖС. Он должен быть указан в разделе о государственной регистрации. Сверьте его с официальной карточкой компании на портале – несоответствие означает потенциальное нарушение.

Сопоставьте сведения о правах застройщика на земельный участок с выпиской из ЕГРН. При наличии кадастрового номера участка вы можете запросить выписку на сайте Росреестра и проверить, кто является собственником или арендатором участка и на каких условиях предоставлена земля.

Анализируйте информацию о разрешении на строительство. Оно должно быть выдано именно тому юридическому лицу, которое указано в декларации. Проверьте дату и номер документа в реестре разрешений на сайте местной администрации или через ЕГРЗ (единый государственный реестр заключений).

Обратите внимание на сведения о проектном финансировании. Указанные банк и номер счета эскроу можно сверить с открытыми реестрами банков или направить запрос в обслуживающий банк на предмет подтверждения участия в проекте.

Сравните сроки строительства и этапы реализации с выданным разрешением и графиками, размещёнными на сайте наш.дом.рф. Если заявленные этапы не соответствуют утверждённым планам, это может свидетельствовать о рисках срыва сроков.

Проверьте судебные дела с участием застройщика на сайтах ГАС «Правосудие» или КАД Арбитр. Наличие споров по земельным вопросам, контрактам или с подрядчиками – важный сигнал для покупателя.

Если в декларации указаны подрядные организации, проверьте их наличие в реестре СРО и наличие допуска к соответствующим видам работ. Также можно оценить их репутацию через публичные источники и деловую прессу.

Для получения полной картины желательно также сравнить данные проектной декларации с информацией, указанной в договоре участия в долевом строительстве, если он уже оформлен. Несовпадения в ключевых параметрах требуют дополнительных разъяснений от застройщика.

Влияет ли проектная декларация на безопасность сделки с застройщиком

Проектная декларация – единственный общедоступный документ, где застройщик под подпись раскрывает исходные данные о проекте и своей финансовой устойчивости. Без размещения полной и актуальной декларации в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) банк не откроет эскроу-счета, а Росреестр откажет в регистрации договора участия в долевом строительстве (ДДУ).

• Финансовые гарантии. Если в разделе «Финансовые показатели» собственный капитал застройщика ниже 10 % сметной стоимости объекта, банк потребует дополнительные обеспечения или повысит ставку проектного финансирования.
• Проверка прав на землю. Декларация фиксирует вид права (аренда, собственность) и срок его действия. Несоответствие этим данным в ЕГРН – основание для Росреестра заблокировать регистрацию ДДУ.
• Контроль разрешительной документации. Вкладка «Разрешение на строительство» содержит номер и дату. Если документ отозван, сведения в ЕИСЖС автоматически помечаются красным, и система направит уведомление покупателю, подписавшемуся на объект.
• Учет сроков и рисков просрочки. Срок ввода в эксплуатацию, зафиксированный в декларации, является юридически значимым: при его переносе более чем на 6 месяцев дольщик получает право на расторжение ДДУ и неустойку (ч. 2 ст. 9 214-ФЗ).

За неполное или недостоверное раскрытие данных предусмотрены штрафы: для юрлица – до 700 000 руб. по ч. 2 ст. 13.19.2 КоАП. Повторное нарушение ведёт к приостановке продаж через суд по иску Росстандарта.

1. Зайдите на наш.дом.рф, найдите объект по кадастровому номеру или адресу и скачайте последнюю версию декларации в PDF.
2. Сравните блок «Показатели проекта» с выпиской из ЕГРН: площадь участка, категория земли, разрешённое использование должны совпадать.
3. Проверьте дату обновления. По ст. 7 214-ФЗ застройщик обязан обновлять документ не реже одного раза в месяц и в течение трёх дней после значимого изменения (изменение проектной документации, бюджета, сроков).
4. Сверьте реестр судебных дел на «КАД Арбитр». Наличие исков о банкротстве после даты декларации сигнализирует о резком ухудшении финансового положения.
5. Сохраните заверенную копию декларации вместе с ДДУ: при споре в суде это будет главным доказательством заявленных застройщиком условий.

Следуя алгоритму проверки, вы снижаете риск покупки проблемного жилья и получаете юридические основания для защиты своих прав до ввода дома в эксплуатацию.

Что делать, если проектная декларация отсутствует или нарушена

В первую очередь необходимо:

• Запросить у застройщика официальное подтверждение наличия проектной декларации. Отсутствие документа или отказ в предоставлении является нарушением закона.
• Проверить наличие декларации на официальном сайте Росреестра или в Едином реестре застройщиков, где она должна быть опубликована.

Если декларация отсутствует или содержит недостоверные сведения, рекомендуется:

1. Обратиться с письменной претензией к застройщику с требованием исправить нарушение в установленные сроки.
2. Сообщить о нарушении в контролирующие органы – Государственную жилищную инспекцию или прокуратуру по месту строительства.
3. Не совершать сделки с участием этого застройщика до устранения нарушений.
4. При наличии договора участия в долевом строительстве, изучить условия расторжения договора в случае нарушения требований проектной декларации.
5. При необходимости обратиться за юридической консультацией для защиты своих прав и инициирования судебного разбирательства.

Соблюдение этих действий позволяет минимизировать риски финансовых потерь и нарушений прав дольщиков, обеспечивая контроль за соблюдением обязательных требований к проектной декларации.

Ответственность застройщика за ложные сведения в декларации

Законодательство РФ предусматривает уголовную, административную и гражданско-правовую ответственность за предоставление недостоверных данных в проектной декларации. По статье 171.1 УК РФ ложные сведения, повлекшие нарушение прав участников долевого строительства, влекут штраф до 500 тысяч рублей или обязательные работы до 360 часов. Возможен арест до 6 месяцев и ограничение свободы.

Административные меры включают штрафы для юридических лиц от 200 тысяч до 500 тысяч рублей и приостановку деятельности на срок до 90 суток. Контроль за соблюдением правил ведет Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор) и прокуратура.

Гражданско-правовые последствия проявляются в виде требований компенсации убытков и неустойки со стороны дольщиков. Пострадавшие вправе обратиться в суд для признания сделки недействительной или взыскания морального ущерба.

Застройщик обязан оперативно обновлять декларацию при изменении информации и предоставлять проверяемые документы. Для минимизации рисков рекомендуется вести внутреннюю документацию с подтверждающими фактами и проводить независимый аудит данных.

При выявлении нарушений важно уведомлять контролирующие органы и инициировать корректирующие меры, что может смягчить ответственность и сохранить доверие участников строительства.

Вопрос-ответ:

Что такое проектная декларация застройщика и зачем она нужна?

Проектная декларация — это официальный документ, который содержит подробную информацию о строительном проекте, условиях и характеристиках объекта недвижимости. Она позволяет потенциальным покупателям оценить параметры будущего жилья, юридическую чистоту проекта и финансовые условия сделки. Наличие такой декларации помогает защитить интересы покупателей, обеспечивая прозрачность и доступность данных о застройщике и проекте.

Какие основные сведения включает проектная декларация?

В декларации обычно указываются данные о застройщике: название компании, регистрационные данные, адрес. Далее описываются характеристики объекта — тип здания, количество этажей, общая площадь, планировки квартир. Также раскрываются финансовые условия сделки, включая стоимость квадратного метра, порядок оплаты, сроки передачи жилья. Не менее важны сведения о разрешительной документации и гарантиях, которые предоставляет застройщик.

Как проверить достоверность информации в проектной декларации?

Для проверки данных стоит обратиться к официальным источникам: государственным реестрам, сайтам контролирующих органов, где размещаются сведения о разрешениях на строительство. Также полезно изучить отзывы и репутацию застройщика, проверить его регистрационные данные и лицензии. Внимательное изучение декларации и сопутствующих документов поможет выявить возможные несоответствия или скрытые риски.

В каких случаях застройщик обязан публиковать проектную декларацию?

Обязанность публиковать проектную декларацию возникает при реализации жилых объектов, которые вводятся в эксплуатацию по договору долевого участия или иных аналогичных договорах с гражданами. Это требование регламентируется законодательством и направлено на обеспечение прозрачности сделки, позволяя будущим владельцам получить исчерпывающую информацию до подписания контракта.

Что делать, если в проектной декларации обнаружены ошибки или ложные сведения?

Если выявлены неточности или ложная информация, следует уведомить соответствующие органы, которые контролируют деятельность застройщика, например, государственную инспекцию по надзору в строительстве. Также покупателю стоит проконсультироваться с юристом для оценки возможных последствий и способов защиты своих прав. В ряде случаев может потребоваться обращение в суд для устранения нарушений и возмещения ущерба.

Что такое проектная декларация застройщика и зачем она нужна?

Проектная декларация застройщика — это официальный документ, который содержит полную информацию о планируемом строительном объекте. В ней указываются основные характеристики проекта, сроки строительства, стоимость квартир, права и обязанности участников сделки. Этот документ служит для информирования покупателей жилья о ключевых деталях строительства и помогает избежать недоразумений в дальнейшем. Наличие проектной декларации позволяет оценить надежность застройщика и понять, насколько проект соответствует требованиям законодательства.