Перед заключением сделки купли-продажи коммерческой недвижимости требуется всесторонняя проверка объекта. Даже при наличии правоустанавливающих документов и зарегистрированных владельцев возможны юридические, технические и финансовые риски, которые неочевидны на этапе осмотра.
Юридическая экспертиза включает анализ прав собственности, проверку истории перехода прав, наличие арестов, ограничений, обременений. Рекомендуется запросить выписку из ЕГРН, а также проверить судебные дела, связанные с объектом, через картотеку арбитражных и общегражданских судов.
Первым шагом необходимо запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Документ должен содержать сведения о текущем собственнике, основаниях перехода прав, наличии обременений, арестов, судебных споров. Проверка обязательна по актуальной дате – исключаются устаревшие копии или сканы, переданные продавцом.
Следует изучить цепочку переходов прав собственности за весь срок существования объекта. Особое внимание обращается на резкие смены владельцев в течение короткого периода, сделки дарения, а также участие в судебных делах, реорганизациях и банкротствах. Такие признаки могут указывать на риски признания сделок недействительными.
Проверяются правоустанавливающие документы – договор купли-продажи, акт приема-передачи, свидетельства о праве собственности (если они оформлялись до введения ЕГРН). Несоответствие реквизитов, отсутствие оригиналов или расхождения в данных – повод для дополнительной экспертизы.
Необходимо запросить у продавца нотариально заверенные согласия заинтересованных сторон, если собственность находится в долевой или совместной собственности. В случае владения объектом организацией – проверяется наличие решения уполномоченного органа, подтверждающего правомерность отчуждения.
Дополнительно изучается наличие исполнительных производств в отношении собственника, проверяется на сайте Федеральной службы судебных приставов. Параллельно просматриваются дела в системе «Картотека арбитражных дел» и по базе судов общей юрисдикции.
Для исключения подделки документов и двойных продаж рекомендуется провести нотариальную проверку с участием независимого специалиста, а также заказать кадастровую проверку на предмет несоответствий между фактическими и юридическими границами объекта.
Анализ разрешительной документации на строительство и эксплуатацию
Проверка разрешительной документации должна начинаться с разрешения на строительство, выданного органом исполнительной власти или местного самоуправления. Документ должен соответствовать параметрам объекта: назначению, этажности, площади и техническим характеристикам. Несоответствие фактических данных проектной документации может привести к признанию объекта самовольной постройкой.
Следующим этапом является анализ акта ввода в эксплуатацию. Он подтверждает завершение строительства в соответствии с проектом и разрешением. Отсутствие этого акта делает невозможной государственную регистрацию права собственности, а также подключение к коммунальным сетям по законной схеме.
Необходимо проверить наличие и корректность технического паспорта и кадастрового учета. Технический паспорт должен отражать актуальное состояние объекта: точную планировку, метраж, назначение помещений. Кадастровые данные должны совпадать с фактическими – расхождения требуют межевого либо технического переоформления.
Если объект реконструировался, важно запросить разрешение на реконструкцию и сопроводительные документы: проект, заключения экспертиз, акты авторского и технического надзора. Отсутствие таких бумаг может привести к судебным спорам с контролирующими органами.
Проверь, не находится ли объект в охранной зоне, на землях специального назначения или под обременениями (например, сервитутами, ограничениями высотности). В этом случае требуется специальное согласование с надзорными и профильными ведомствами.
Все документы должны быть оформлены надлежащим образом: иметь исходящие номера, печати, подписи уполномоченных лиц и не содержать исправлений. Рекомендуется заказать юридическую экспертизу у профильного специалиста – это позволит выявить скрытые риски и исключить недействительные или подложные разрешения.
Загрузка...
