Передача денег без проверки объекта – одна из главных причин споров между покупателями и продавцами. По данным Росреестра, ежегодно фиксируются тысячи случаев оспаривания сделок. Проверка недвижимости позволяет выявить проблемы с документами, долги, аресты и другие ограничения, которые могут сделать сделку недействительной или затруднить регистрацию права собственности.
Проверку следует начинать с изучения правоустанавливающих документов. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство или акт о приватизации. Нужно убедиться, что в них нет признаков подделки, исправлений и разночтений. Особое внимание стоит уделить наличию всех подписей, правильности кадастрового номера и соответствию площади объекта данным из выписки ЕГРН.
Следующий шаг – получение актуальной выписки из ЕГРН. В документе указаны текущие правообладатели, наличие обременений (ипотека, арест, рента) и история перехода прав. Если недвижимость не раз переходила от одного владельца к другому за короткий период, это может говорить о попытке легализовать проблемный актив.
Важно проверить личность продавца: сверить паспортные данные с выпиской, убедиться в дееспособности, отсутствии ограничений по суду или психиатрическому учету. Также стоит запросить справку о составе зарегистрированных в объекте лиц. Если кто-то из них – несовершеннолетний, потребуется согласие органов опеки на продажу.
Финальный этап – юридическая проверка через нотариуса или специалиста по сделкам с недвижимостью. Он может выявить скрытые риски: поддельные документы, двойную продажу, участие в мошеннических схемах. Проверка всех перечисленных пунктов занимает от одного до трёх рабочих дней и снижает вероятность оспаривания сделки почти до нуля.
Как проверить права собственности продавца на объект
Запросите у продавца выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Документ должен быть выдан не ранее чем за 30 дней до даты проверки. Убедитесь, что в графе «Правообладатель» указано именно лицо, выступающее продавцом.
Сравните данные в выписке с паспортом продавца: ФИО, дата рождения, место регистрации. Проверьте, чтобы в выписке не было отметок о наличии арестов, обременений, судебных споров или прав третьих лиц.
Если продавец действует по доверенности, проверьте её подлинность через сервис ФНС или нотариальную базу. Убедитесь, что доверенность действительна на дату сделки и содержит право на продажу конкретного объекта.
Сравните кадастровый номер, адрес и площадь объекта с теми, что указаны в договоре и на месте. Несоответствие может указывать на попытку продать другой объект или на ошибки в регистрации.
Если объект приобретён продавцом недавно (менее трёх лет назад), уточните, были ли предыдущие споры или суды по поводу этого имущества. Запросите архивную выписку из ЕГРН с историей переходов права.
Для дополнительной проверки закажите нотариальную проверку истории объекта или обратитесь к юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью.
Где и как получить выписку из ЕГРН с актуальными данными
Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) можно получить через официальный сайт Росреестра – rosreestr.gov.ru. Для этого не требуется авторизация, но при заказе через личный кабинет Госуслуг возможен более быстрый доступ к документу.
На портале Росреестра необходимо выбрать раздел «Получение выписки из ЕГРН» и ввести адрес объекта или его кадастровый номер. После заполнения данных система предложит выбрать тип выписки – стандартную или расширенную. Рекомендуется заказывать расширенный вариант, в котором указываются сведения о собственниках, наличии обременений, арестах и правах третьих лиц.
Стоимость выписки в электронном виде составляет от 290 до 870 рублей в зависимости от вида документа. Оплата производится онлайн, после чего на указанную электронную почту поступает PDF-файл, подписанный электронной подписью Росреестра. Срок получения – от нескольких минут до одного рабочего дня.
Также выписку можно заказать через МФЦ, но срок ожидания увеличивается до 3–5 рабочих дней, а документ предоставляется в бумажной форме с синей печатью. Для подачи заявления требуется паспорт и точные данные об объекте недвижимости.
Актуальность данных в выписке ограничена: информация отражает состояние реестра на дату выдачи. При покупке недвижимости необходимо запрашивать новую выписку не позднее, чем за 1–2 дня до подписания договора.
Как выяснить наличие обременений, арестов и залогов
Информацию о действующих обременениях можно получить через выписку из ЕГРН. Заказать ее можно на сайте Росреестра (rosreestr.gov.ru), через МФЦ или на портале «Госуслуги». В выписке указываются данные о зарегистрированных правах, ограничениях, арестах, судебных спорах и залогах.
Если объект находится в ипотеке, это будет отражено в разделе о праве собственности: указывается залогодержатель, дата регистрации обременения и номер договора. Аресты, наложенные судебными приставами или иными органами, также включаются в этот документ. Отсутствие соответствующей записи не гарантирует чистоту – в редких случаях возможны задержки в регистрации ограничений.
Для дополнительной проверки можно обратиться к сервису ФССП (fssp.gov.ru) и проверить наличие исполнительных производств в отношении собственника. Если у продавца есть долги, возможно, на имущество наложен арест. Также имеет смысл запросить у продавца справку об отсутствии задолженностей по налогам и коммунальным платежам, особенно если квартира продается через доверенность или после недавнего получения в наследство.
Рекомендуется проверить судебные дела, связанные с недвижимостью или собственником, на сайте «ГАС Правосудие» (sudrf.ru). Иски о разделе имущества, признании сделок недействительными или банкротстве могут указывать на потенциальные риски.
Если объект продается с участием нотариуса, он обязан проверить наличие ограничений в рамках удостоверения сделки. Однако при покупке без нотариального сопровождения вся ответственность за проверку ложится на покупателя или его представителя.
Вопрос-ответ:
Как проверить отсутствие обременений и задолженностей на недвижимость перед покупкой?
Для выявления обременений и задолженностей необходимо запросить актуальную выписку из ЕГРН. В ней содержится информация о наличии арестов, залогов, ипотек и судебных запретов, наложенных на объект. Запрос можно оформить через официальный сайт Росреестра или через многофункциональные центры. Если в выписке указаны обременения, стоит детально изучить их условия, например, размер задолженности и причины наложения, чтобы оценить риски. Дополнительно рекомендуется проверить задолженности по коммунальным платежам и налогам через соответствующие службы. Игнорирование этих проверок может привести к финансовым потерям или затруднениям с регистрацией прав собственности после покупки.
Загрузка...
