ТСН – товарищество собственников недвижимости – позволяет жильцам управлять общим имуществом дома самостоятельно, без посредничества управляющей компании. Это юридическое лицо, которое создается по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме в целях содержания, эксплуатации и управления общим имуществом.
Чтобы зарегистрировать ТСН, необходимо соблюсти строгую процедуру. Закон не допускает произвольного порядка: ошибки на любом этапе могут привести к отказу в регистрации или признанию товарищества недействующим. Основой становится собрание собственников – оно должно быть оформлено с соблюдением требований Жилищного кодекса и включать конкретные решения: о создании ТСН, утверждении устава, избрании правления и председателя.
Минимальное количество голосов – 50% от общего числа голосов собственников, иначе решение не будет иметь юридической силы. Устав разрабатывается на основе типовой формы, но может включать дополнительные положения: порядок уплаты взносов, распределение ответственности, правила проведения собраний.
После принятия решения необходимо зарегистрировать юридическое лицо в ФНС. Понадобятся: заявление по форме Р11001, протокол собрания, устав, квитанция об оплате госпошлины. Ошибки в этих документах – частая причина отказов. При регистрации в ЕГРЮЛ ТСН получает статус юридического лица, может открывать счет, заключать договоры и вести хозяйственную деятельность.
Создание ТСН – это не просто формальность. Это переход к модели управления, при которой решения по дому принимаются самими собственниками. Такой формат требует вовлеченности, но дает больше контроля и прозрачности в вопросах управления многоквартирным домом.
Проверка правового статуса дома и условий для создания ТСН
Перед началом регистрации товарищества собственников недвижимости необходимо удостовериться, что дом соответствует правовым требованиям. От этого зависит возможность создания ТСН и легитимность всех последующих шагов.
Основные действия, которые необходимо выполнить:
- Получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на многоквартирный дом. Важно проверить, что дом не передан в управление специализированной организацией по договору, исключающему самоуправление собственников.
- Удостовериться, что дом введён в эксплуатацию и его статус соответствует жилому многоквартирному дому. Если объект зарегистрирован как нежилой, апартаменты или блокированный дом – создать ТСН будет невозможно.
- Проверить, находится ли дом в собственности у физических или юридических лиц. Создание ТСН возможно только в случае, если помещения принадлежат собственникам, а не находятся на балансе муниципалитета, застройщика или других третьих лиц.
- Выяснить, объединён ли дом с другими зданиями в единый кадастровый объект. В этом случае потребуется сначала инициировать процедуру раздела, иначе ТСН будет невозможно зарегистрировать отдельно.
Кроме того, стоит проверить наличие технической документации и паспорта дома, так как эти сведения могут понадобиться при подготовке устава ТСН и регистрации в Росреестре.
Если часть помещений принадлежит застройщику или управляющей компании, необходимо убедиться, что они не обладают блокирующим пакетом голосов, иначе создание ТСН может быть оспорено в суде.
Сбор инициативной группы и предварительное обсуждение с жильцами
На первом этапе группа:
- Изучает документы на дом: протоколы предыдущих собраний, договоры с управляющей организацией, сведения из ЕГРН.
- Фиксирует основные проблемы, которые невозможно решить в существующем формате управления (отсутствие отчётности, плохое обслуживание, завышенные тарифы).
- Формулирует цели создания ТСН и возможные плюсы для жильцов: контроль расходов, прозрачность, возможность выбора подрядчиков.
До официального собрания важно провести неформальное обсуждение с собственниками. Это поможет оценить уровень поддержки идеи, выявить сопротивление, собрать контакты и подготовить аргументы. Для этого используются:
- Опросные листы с контактами и вопросами о текущем состоянии дел в доме и отношении к ТСН.
- Обход квартир с раздачей памятки: кратко, по пунктам, что такое ТСН и какие шаги предстоят.
- Группы в мессенджерах для обмена мнениями и оперативной связи (желательно с модерацией).
Если часть собственников выражает сомнения, стоит собрать типовые возражения и подготовить обоснованные ответы. Не все обязаны поддержать идею с первого раза, но чем прозрачнее будет диалог, тем выше шанс сформировать кворум и перейти к следующему этапу.
Подготовка и проведение общего собрания собственников
Для создания ТСН необходимо провести общее собрание собственников помещений. Прежде всего, следует уведомить всех собственников минимум за 10 дней до даты проведения собрания. Уведомление оформляется письменно и доставляется под подпись или направляется заказным письмом. Оно должно содержать дату, время, место проведения, форму собрания (очное, заочное или очно-заочное) и повестку дня.
Повестка должна включать следующие пункты: принятие решения о создании ТСН, утверждение устава, выбор правления и ревизионной комиссии, определение порядка уплаты взносов. Рекомендуется заранее подготовить проекты решений по каждому пункту повестки, устав ТСН и список кандидатов в органы управления.
Для принятия решения о создании ТСН требуется кворум – участие собственников, владеющих более чем 50% от общей площади всех помещений в доме. Решения принимаются большинством голосов от числа участников собрания.
Ход собрания фиксируется в протоколе, который подписывается председателем и секретарём. К протоколу прилагаются регистрационные листы, бюллетени для голосования (если применялись), копии уведомлений о проведении собрания. Все документы желательно заверить нотариально, особенно если в дальнейшем планируется регистрация ТСН в налоговой и Росреестре.
После собрания копии протокола и устава предоставляются всем собственникам, участвовавшим в голосовании. Также необходимо направить уведомление о создании ТСН в управляющую организацию, если такая имеется.
Составление и утверждение устава ТСН
Устав товарищества собственников недвижимости – основной документ, на основании которого будет функционировать ТСН. Он определяет структуру управления, полномочия органов, порядок использования имущества, а также права и обязанности членов товарищества. Без утверждённого устава невозможно пройти регистрацию ТСН в налоговой службе.
За основу обычно берётся типовая форма, разработанная Минстроем, однако в неё можно и нужно вносить изменения под специфику конкретного дома. Например, можно установить иной порядок уведомления о собраниях, расширить перечень оснований для исключения из членов ТСН, конкретизировать цели расходования средств. Но любые положения, противоречащие закону, будут признаны недействительными.
Работа над уставом начинается после сбора инициативной группы. Группа либо самостоятельно готовит проект, либо привлекает юриста. Важно учесть, что устав должен содержать обязательные разделы: наименование, адрес, цели деятельности, порядок вступления и выхода из ТСН, структуру органов управления, правила распределения расходов, порядок внесения изменений.
Готовый проект устава выносится на общее собрание. За его принятие должно проголосовать не менее половины собственников помещений в доме (от общего числа голосов, а не присутствующих). Итоги оформляются протоколом, который должен содержать текст утверждённого устава и список проголосовавших с указанием долей.
Утверждённый устав подписывается председателем собрания и передаётся вместе с другими документами в регистрирующий орган. Подпись должна быть нотариально удостоверена. Без этого устав не будет принят при подаче документов в ФНС.
Регистрация товарищества в налоговой и Росреестре
После утверждения устава и протокола общего собрания необходимо официально зарегистрировать ТСН как юридическое лицо. Это осуществляется через налоговую инспекцию по месту нахождения дома.
Для регистрации в ФНС требуется подать следующий комплект документов:
- Заявление по форме Р11001, подписанное председателем правления;
- Протокол общего собрания собственников о создании ТСН;
- Устав ТСН в двух экземплярах (один из них вернётся с отметкой налоговой);
- Документ об уплате госпошлины (госпошлина составляет 4 000 рублей);
- Сведения о юридическом адресе (например, согласие собственника помещения или выписка из ЕГРН);
- Нотариально заверенная доверенность – если документы подаёт не председатель.
Подать документы можно через МФЦ, лично в налоговую или через электронный сервис ФНС с ЭЦП. Срок регистрации – не более 5 рабочих дней. По завершении выдается лист записи ЕГРЮЛ, подтверждающий создание юридического лица.
После регистрации в налоговой необходимо поставить ТСН на учёт в Росреестре как управляющую организацию. Это не автоматическая процедура – требуется подача отдельного пакета документов:
- Копия устава и выписка из ЕГРЮЛ;
- Протокол собрания собственников с решением о создании ТСН;
- Заявление в свободной форме от председателя правления;
- Документы, подтверждающие полномочия подающего;
- Копии свидетельств о праве собственности (по одному на каждую квартиру необязательно – достаточно 50% + 1 голос от всех площадей).
Росреестр рассматривает документы и вносит сведения о ТСН в реестр управляющих организаций. Только после этого товарищество вправе заключать договоры управления домом и представлять интересы жильцов.
Важно: в ряде регионов Росреестр требует предварительной постановки ТСН на учет в органе местного самоуправления (Жилищной инспекции или аналогичном органе). Уточнение требований перед подачей документов избавит от возвратов.
Открытие расчетного счета и постановка на учет в фондах
Для начала деятельности Товарищества собственников недвижимости (ТСН) необходимо открыть расчетный счет в банке. Выбор банка стоит делать исходя из условий обслуживания, тарифов и возможности дистанционного управления счетом. Для открытия счета потребуются следующие документы: учредительные документы ТСН (протокол общего собрания и устав), свидетельство о государственной регистрации, ИНН, ОГРН, решение о назначении руководителя и документы, подтверждающие его личность.
Процесс открытия счета обычно занимает от одного до пяти рабочих дней. После открытия счета важно уведомить всех членов ТСН о реквизитах, чтобы своевременно перечислять взносы и платежи за услуги.
Параллельно с открытием счета следует встать на учет в налоговой инспекции и внебюджетных фондах. Для этого нужно подать заявление по форме, установленной налоговой службой, и предоставить копии учредительных документов. При постановке на учет в Пенсионном фонде, Фонде социального страхования и Фонде обязательного медицинского страхования ТСН получает регистрационные номера, необходимые для ведения кадрового учета и уплаты страховых взносов.
Регистрация в фондах обязана быть завершена в течение 10 календарных дней с момента государственной регистрации ТСН. Нарушение сроков грозит штрафами и проблемами при дальнейшем взаимодействии с контролирующими органами.
Рекомендуется вести систематический контроль за своевременной подачей отчетности и уплатой страховых взносов, так как ошибки или просрочки могут привести к санкциям и начислению пеней. Для упрощения учета стоит использовать специализированное программное обеспечение или привлечь бухгалтерскую службу.
Передача управления домом от УК к ТСН и начальная организация работы
Передача управления начинается с решения общего собрания собственников о смене управляющей компании и создании ТСН. После этого необходимо направить уведомление в УК о расторжении договора управления с учетом установленного срока предупреждения (обычно 30 дней).
Следующий этап – оформление актов приема-передачи. Нужно составить подробный акт передачи технической и финансовой документации, показаний приборов учета, ключей и средств доступа к общедомовому имуществу. Рекомендуется привлечь комиссию из представителей собственников для контроля полноты передачи.
ТСН должно взять на себя обязательства по оплате коммунальных услуг и обслуживанию имущества с момента фактического перехода. Для этого открывается расчетный счет и формируются внутренние регламенты работы, включая порядок ведения документации и отчетности перед собственниками.
На начальном этапе важно назначить председателя и других членов правления ТСН, распределить обязанности и определить ответственных за взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями. Важно также согласовать график проведения технических осмотров и обслуживающих работ.
Для обеспечения прозрачности работы ТСН следует регулярно проводить собрания и своевременно информировать собственников о финансовом состоянии и планах по содержанию дома. В этом поможет ведение протоколов и отчетов, которые должны быть доступны всем участникам товарищества.
Вопрос-ответ:
Какие документы нужны для регистрации ТСН после общего собрания собственников?
Для регистрации товарищества собственников недвижимости потребуется устав ТСН, протокол общего собрания, решение о создании ТСН и назначении председателя, заявление по форме Р11001, а также квитанция об оплате госпошлины. Кроме того, понадобится свидетельство о праве собственности на общие части дома и копии паспортов учредителей. Все документы подаются в налоговую инспекцию, а для постановки на учет в Росреестре — в соответствующий орган регистрации прав.
Как проходит процесс передачи управления от управляющей компании к ТСН?
Передача управления начинается с уведомления управляющей компании о решении собственников сменить форму управления. Далее оформляется акт приема-передачи, в котором фиксируется текущее состояние общедомового имущества и технической документации. Затем собственники берут на себя контроль за обслуживанием дома, заключают новые договоры с поставщиками ресурсов и подрядчиками. Важно заранее проверить наличие задолженностей и решить вопросы с сотрудниками УК, если это необходимо. После этого ТСН приступает к самостоятельному управлению согласно уставу и решениям общего собрания.
Какие риски возникают при создании ТСН и как их минимизировать?
Основные риски связаны с недостаточным вниманием к юридической стороне вопроса, слабой организацией работы и конфликтами между собственниками. Чтобы снизить вероятность проблем, нужно тщательно составить устав, обеспечить прозрачность финансовой отчетности, организовать регулярные собрания и вести протоколы. Желательно привлечь консультантов по правовым и техническим вопросам. Также стоит продумать механизм разрешения споров внутри товарищества, чтобы избежать затяжных конфликтов и сохранить конструктивную атмосферу.
Какие действия нужно предпринять для открытия расчетного счета ТСН в банке?
После регистрации ТСН в налоговой необходимо подготовить пакет документов для банка: свидетельство о регистрации, устав, протокол общего собрания с назначением руководителя, паспорта ответственных лиц и ИНН. Важно выбрать банк, который предлагает удобные условия для обслуживания некоммерческих организаций и управляющих структур. При открытии счета потребуется заполнить заявление и подписать договор банковского обслуживания. Также рекомендуется сразу настроить электронный документооборот для удобства ведения расчетов с поставщиками и собственниками.
Как проводится общее собрание собственников для создания ТСН и какие темы обязательно включить в повестку?
Общее собрание проводится по заранее утвержденному уведомлению с соблюдением сроков и правил, установленных законодательством и уставом дома. В повестку обязательно включают вопросы о создании ТСН, утверждении устава, выборе председателя и членов правления, а также утверждение порядка взносов на содержание дома. Желательно предусмотреть время для обсуждения формата управления, переходного периода от УК к ТСН и решения вопросов по обслуживанию общедомового имущества. Протокол собрания должен быть составлен подробно и подписан всеми участниками, чтобы исключить спорные моменты.
Загрузка...
