Понимание состава общедомового имущества – необходимое условие для грамотного управления многоквартирным домом. Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, к такому имуществу относятся помещения, инженерные сети, элементы благоустройства и иные объекты, которые обслуживают более одной квартиры и не входят в состав индивидуальной собственности жильцов. Однако практика показывает, что у собственников часто возникают споры по поводу принадлежности конкретных объектов.
Например, внутридомовые инженерные системы – стояки водоснабжения, отопления, канализации, общедомовые электросети – подлежат обслуживанию за счёт средств всех жильцов. То же касается чердаков, подвалов, несущих конструкций, лифтов, лестничных клеток и кровли. Отдельное внимание стоит уделить придомовой территории: если земельный участок поставлен на кадастровый учёт, он также считается частью общего имущества и подлежит совместному содержанию.
На практике список может отличаться в зависимости от технической документации дома. Рекомендуется собственникам запросить у управляющей организации технический паспорт здания и экспликации, в которых чётко указаны все объекты, отнесённые к общему имуществу. Это позволяет исключить двойное толкование и защитить права как жильцов, так и управляющей компании.
Для принятия решений по ремонту, модернизации или сдаче общедомового имущества в аренду необходимо оформить протокол общего собрания собственников с учётом требований статьи 44 ЖК РФ. Без этого любые действия с таким имуществом будут признаны неправомерными. Поэтому ключевым фактором эффективного управления является осведомлённость жильцов о полном составе общедомового имущества и их правах на него.
Какие элементы здания относятся к несущим конструкциям и общему имуществу
Несущие конструкции представляют собой архитектурно-строительные элементы, обеспечивающие прочность, устойчивость и долговечность всего здания. Согласно жилищному законодательству, такие конструкции всегда относятся к общему имуществу многоквартирного дома, независимо от их расположения и степени доступности.
К несущим конструкциям, которые одновременно входят в состав общего имущества, относятся:
- Фундаменты – основа здания, воспринимающая и распределяющая нагрузку от всех вышележащих конструкций.
- Несущие наружные и внутренние стены – участвуют в передаче нагрузок и обеспечивают пространственную жесткость дома.
- Колонны и пилоны – вертикальные элементы каркаса, без которых невозможна стабильность многоэтажных зданий.
- Перекрытия между этажами и над подвалами – воспринимают эксплуатационные нагрузки от жилых и технических помещений.
- Лестничные марши и площадки – обеспечивают вертикальные связи между этажами и являются частью конструкции здания.
- Балконы, лоджии и эркеры, если они встроены в несущую систему и не являются пристроенными.
- Кровельные фермы и стропильная система – элементы, поддерживающие кровлю и передающие нагрузку на несущие стены или колонны.
Все вышеперечисленные элементы не могут быть демонтированы, заменены или модернизированы без соответствующего проектного решения и согласия общего собрания собственников, поскольку это влияет на безопасность и эксплуатационные характеристики всего здания.
При проведении капитального ремонта, реконструкции или технического обследования следует учитывать, что любые работы с несущими конструкциями требуют обязательного привлечения специалистов с лицензией, а также утверждённой проектной документации, соответствующей нормативам СП и СНиП.
Нарушение целостности или самовольное изменение несущих конструкций (например, снос несущей стены при объединении помещений) влечёт административную и гражданскую ответственность, включая обязанность за свой счёт восстановить исходное техническое состояние здания.
Инженерные сети и коммуникации: что входит в общедомовую собственность
Внутридомовые трубопроводы водоснабжения и канализации относятся к общему имуществу от точки подключения к наружным сетям до первых запорных кранов на отводах в квартиры. Сюда входят стояки, распределительные магистрали, обратные клапаны, ревизии, коллекторы.
Электроснабжение: общедомовой собственностью признаются кабельные линии от вводного распределительного устройства до этажных щитов и приборов освещения в местах общего пользования. Также к такому имуществу относятся автоматы, проводка в подвалах, чердаках, щитовые и освещение подъездов.
Системы отопления включают в себя стояки, отопительные приборы в местах общего пользования, узлы управления и распределения тепла, включая теплообменники и датчики, установленные на входе в дом. Горизонтальная разводка в квартирах – не относится к общему имуществу, если установлена за счёт собственника.
Газопроводы входят в состав общего имущества до запорного устройства внутри квартиры. Вне зависимости от способа прокладки (внутри или снаружи здания), всё оборудование до границы индивидуального пользования обслуживается за счёт всех собственников.
Вентиляционные шахты, дымоходы, каналы удаления отработанного воздуха также включены в общедомовую собственность, поскольку обеспечивают безопасность и санитарные нормы проживания. Самовольное вмешательство в их конструкцию запрещено.
Слаботочные системы – телевидение, домофоны, интернет, пожарная сигнализация – входят в состав общего имущества от точек распределения сигнала до квартирных щитков. Все распределительные щиты, магистральные кабели, антенны, камеры видеонаблюдения обслуживаются за счёт общего бюджета дома.
Важно проверять техническую документацию на дом: схемы инженерных сетей помогают точно определить границы общедомовой собственности и избежать конфликтов при ремонте или модернизации оборудования.
Общие помещения: перечень и особенности использования
К числу общих помещений многоквартирного дома относятся пространства, не предназначенные для индивидуального пользования, но обеспечивающие функциональность здания и комфорт всех жильцов. В первую очередь сюда включаются лестничные клетки, межэтажные площадки, лифтовые шахты и кабины, а также вестибюли и коридоры на этажах. Эти зоны подлежат регулярному обслуживанию управляющей организацией и входят в структуру общедомового имущества.
Подвалы, технические этажи и чердачные помещения также относятся к общим, если они не переданы в индивидуальное пользование и выполняют обслуживающие функции: размещение инженерных коммуникаций, доступ к узлам учета или сетям. Их эксплуатация требует соблюдения противопожарных требований и недопущения захламления. Вход в такие помещения должен быть свободен для работников управляющей компании и проверяющих органов.
Колясочные, помещения для хранения инвентаря, общие кладовые и прачечные – при наличии – также считаются общим имуществом. Они могут использоваться жильцами по установленному порядку: на основании решения общего собрания или согласно правилам, утвержденным домовым советом. Незаконное присвоение таких помещений физическими лицами подлежит обжалованию через жилищную инспекцию или суд.
Для изменения назначения любого общего помещения, включая передачу его в аренду, необходимо решение общего собрания собственников с числом голосов не менее двух третей от общего числа. До принятия такого решения использование общих помещений возможно только в целях, предусмотренных проектной документацией и правилами эксплуатации жилых зданий.
Особое внимание следует уделять контролю доступа в такие зоны – установка домофонов, замков и камер может быть инициирована жильцами при условии соблюдения требований законодательства о защите персональных данных и безопасности. Все расходы, связанные с ремонтом, охраной и содержанием общих помещений, распределяются пропорционально долям в праве общей собственности на общее имущество.
Участок вокруг дома: границы и объекты, включаемые в общее имущество
К объектам, входящим в общее имущество на придомовой территории, относятся:
- тротуары, пешеходные дорожки, подъездные пути, покрытие двора;
- озеленённые зоны, включая клумбы, деревья, газоны и кустарники, если они не переданы на баланс муниципалитета;
- игровые и спортивные площадки, построенные за счёт средств жильцов или застройщика;
- контейнерные площадки для сбора мусора, расположенные в границах участка и используемые только домом;
- опоры наружного освещения, если они обслуживаются за счёт дома и не относятся к городским сетям;
- ограждения, бордюры и элементы благоустройства, не переданные третьим лицам;
- автостоянки и парковочные места, предусмотренные проектом и не выделенные в отдельную собственность;
- въездные ворота и шлагбаумы, установленные по решению общего собрания собственников.
Если земельный участок под домом не поставлен на кадастровый учет, то формально территория вокруг здания не считается общим имуществом. В этом случае любые работы на ней (благоустройство, озеленение, уборка) должны согласовываться с муниципальными органами или собственником земли.
Для исключения споров и неопределенности, рекомендуется инициировать межевание и регистрацию участка в ЕГРН. Только после этого жители дома получают законное право управлять этой территорией, включая возможность установки шлагбаумов, организации парковки или проведения озеленения.
Оборудование для обслуживания дома: лифты, системы пожаротушения и другое
К оборудованию, входящему в состав общего имущества многоквартирного дома, относится вся техника и инженерные системы, обеспечивающие эксплуатацию и безопасность здания. Их содержание осуществляется за счёт собственников помещений, и важно точно понимать, какие именно объекты относятся к такому оборудованию.
Лифты входят в состав общего имущества при условии их размещения в пределах дома. Это касается как пассажирских, так и грузовых лифтов. К общедомовому имуществу также относятся шахты, кабины, приводы, автоматика, двери на этажах и элементы диспетчеризации. Ответственность за техническое обслуживание и плановые осмотры лежит на управляющей организации, а замена оборудования требует решения общего собрания.
Системы пожарной безопасности включают внутренние противопожарные водопроводы, датчики задымления, автоматические установки пожаротушения, системы оповещения и эвакуации, а также шкафы с огнетушителями, если они размещены в местах общего пользования. Все эти элементы должны быть в исправном состоянии, и их проверка осуществляется с установленной законом периодичностью. При выявлении неисправностей управляющая организация обязана немедленно организовать ремонт или замену.
Вентиляционные и дымоудалительные системы относятся к общему имуществу, если они обслуживают более одного помещения. Это касается шахт естественной и принудительной вентиляции, вентиляторов дымоудаления, противопожарных клапанов. Самовольная блокировка или перепланировка, влияющая на функционирование этих систем, недопустима.
Диспетчерские и домофонные системы включаются в общее имущество при условии их централизованного использования и подключения всех квартир. Это также относится к видеонаблюдению и системам контроля доступа, если они были установлены по решению общего собрания собственников.
Молниезащита и элементы заземления, установленные на крыше и фасадах дома, являются неотъемлемой частью здания и включаются в состав общего имущества. Их техническое состояние регулярно проверяется в рамках обслуживания инженерных систем.
Собственникам рекомендуется принимать участие в обсуждении планов модернизации и ремонта оборудования, а также контролировать исполнение обязательств управляющей компанией по содержанию и проверке таких систем. Ненадлежащее техническое состояние может представлять угрозу безопасности жильцов и привести к административной ответственности.
Границы ответственности: где заканчивается общее имущество и начинается личное
Общее имущество многоквартирного дома включает части здания и элементы, предназначенные для совместного пользования всех собственников: несущие конструкции, кровля, фундамент, инженерные сети, лифты, системы отопления, вентиляции и электроснабжения. Эти объекты находятся в зоне ответственности товарищества собственников, управляющей компании или кооператива.
Личное имущество – это помещения и объекты, принадлежащие конкретному собственнику, включая квартиру, внутреннюю отделку, сантехнику, электропроводку, находящуюся внутри квартиры, а также оборудование, установленное с согласия всех участников на личной территории.
Граница ответственности проходит по внутренним поверхностям внешних и межквартирных стен, внутренним перегородкам, половым покрытиям и потолкам в пределах квартиры. Все, что находится внутри этих границ, относится к личной собственности, все остальное – к общему имуществу.
При возникновении споров рекомендуется руководствоваться технической документацией дома, а также решениями собрания собственников. Замена или ремонт элементов, относящихся к общему имуществу, осуществляется за счет средств общего фонда, в то время как работы внутри квартиры выполняются собственником самостоятельно.
Важно учитывать, что вмешательство в общедомовые коммуникации внутри квартиры без согласования с управляющей организацией может привести к ответственности и необходимости восстановительных работ за счет собственника.
Вопрос-ответ:
Что входит в состав общедомового имущества в многоквартирном доме?
Общедомовое имущество включает элементы и конструкции, предназначенные для обслуживания и эксплуатации всего здания. Сюда относятся инженерные системы (водопровод, отопление, электроснабжение), лифты, чердаки, подвалы, лестничные клетки, крыша, фасады, а также участок земли, окружающий дом, если он закреплен за жильцами. Это имущество нельзя отнести к конкретной квартире, оно служит для общего пользования и поддержания функционирования дома.
Как определяется граница между общедомовым и личным имуществом собственников квартир?
Граница проходит там, где заканчиваются общие конструкции и начинается внутренняя часть квартиры. К общему имуществу относятся несущие стены, перекрытия, коммуникации, расположенные в общих помещениях или внутри стен. Личное имущество — это все, что находится внутри квартиры и закреплено за владельцем, включая отделку, сантехнику и внутренние приборы, не влияющие на работу дома в целом.
Можно ли самостоятельно проводить ремонт в общедомовом имуществе?
Ремонт общедомового имущества должен выполняться с согласия всех собственников или управляющей организации. Самовольные действия могут привести к нарушению эксплуатации здания и вызвать претензии. Обычно ремонт и обслуживание проводят по плану, утвержденному на общем собрании жильцов или управляющей компанией с привлечением специализированных организаций.
Кто несет ответственность за повреждения в общедомовом имуществе?
Ответственность ложится на собственников квартир и управляющую организацию совместно, если повреждения связаны с эксплуатацией общего имущества. При выявлении дефектов необходимо провести оценку и определить причину. Если повреждение произошло из-за действий конкретного жильца, он обязан возместить ущерб. В остальных случаях расходы покрываются из фонда содержания дома.
Какие документы подтверждают статус общедомового имущества?
Статус и перечень общедомового имущества фиксируются в технической документации на дом, таких как поэтажные планы, технический паспорт, а также в протоколах общего собрания собственников. Важным документом считается договор управления и устав управляющей организации, где указаны права и обязанности по содержанию имущества. При необходимости можно запросить эти документы у управляющей компании или ТСЖ.
Что входит в состав общедомового имущества в многоквартирном доме?
Общедомовое имущество — это объекты и части здания, а также инженерные системы, предназначенные для общего пользования всех жильцов. К ним относятся несущие конструкции (фундаменты, стены, перекрытия), крыша, подвалы и чердаки, лестничные площадки, лифты, общие инженерные коммуникации (водопровод, отопление, канализация, электроснабжение), а также оборудование для обслуживания дома — например, системы пожарной безопасности и домофоны. В перечень также входят придомовая территория и ограждения, если они закреплены за домом.
Кто отвечает за ремонт и содержание общедомового имущества?
Обслуживание и ремонт общедомового имущества возлагается на управляющую организацию или ТСЖ, которое действует по решению собственников квартир. Расходы на эти работы покрываются из общего фонда, формируемого за счет взносов жильцов. Если какие-либо элементы общедомового имущества выходят из строя или требуют модернизации, решение о ремонте принимается на общем собрании собственников. При этом собственники квартир не имеют права самостоятельно вносить изменения в общие конструкции без согласования, чтобы не нарушить целостность здания и комфорт других жильцов.
Загрузка...
