Какие документы нужны для открытия эскроу счета

На 1 июня 2025 года в российских банках действует более 1 млн эскроу‑счетов, а объём средств на них превышает 6,8 трлн рублей. :contentReference[oaicite:0]{index=0} Этот инструмент перестал быть экзотикой: растущий рынок жилья и жёсткая защита дольщиков превращают корректно собранный пакет документов в ключ к сделке без задержек.

С 1 марта 2025 года вступают в силу поправки Банка России – указание № 6833‑У и сопутствующие изменения ГК РФ, которые расширяют применение эскроу‑счетов на индивидуальное жилищное строительство и обновляют код счёта 40824 в плане счетов. :contentReference[oaicite:1]{index=1} Банки получили право запрашивать подтверждение целевого назначения средств уже на этапе подачи заявления, поэтому любая недостающая страница паспорта или незаверенная копия договора может продлить проверку на неделю и сдвинуть регистрацию сделки.

Для физического лица базовый набор сведён к минимуму: общегражданский паспорт и зарегистрированный Росреестром договор участия в долевом строительстве (ДДУ) или договор строительного подряда. :contentReference[oaicite:2]{index=2} Однако, если сумма депозита превышает порог финансового мониторинга, банк вправе затребовать справку 2‑НДФЛ, выписку по счёту или договор продажи предыдущего жилья, подтверждающие легальность происхождения средств. Юрлицам придётся приложить устав, ОГРН‑выписку, решение уполномоченного органа и доверенность на подписанта; отсутствие любой страницы устава – частая причина отказов. :contentReference[oaicite:3]{index=3}

Положительная новость: большинство крупных банков позволяет зарезервировать номер эскроу‑счета онлайн, а при личном визите подписать договор за 15–20 минут; номер резервируется не позднее следующего рабочего дня. :contentReference[oaicite:4]{index=4} Чтобы уложиться в эти сроки, проверьте, что сканы паспортных данных читаемы, ДДУ прошёл госрегистрацию, а электронная подпись застройщика действительна на момент загрузки документов – эти мелочи экономят две‑три поездки в офис и дни ожидания повторной проверки.

::contentReference[oaicite:5]{index=5}

Документы для открытия эскроу счета: список и требования

Физическое лицо предъявляет: 1) гражданский паспорт РФ; 2) ИНН (при наличии); 3) нотариальную доверенность, если действует представитель; 4) договор купли‑продажи либо иной обеспечиваемый договор; 5) заявление‑анкету банка по форме 0401064; 6) подтверждение источника средств (выписка со счета или справка 2‑НДФЛ). Оригиналы предоставляются для сверки, копии заверяются сотрудником банка.

Юридическое лицо обязано предоставить: 1) устав, решение о создании, выписку ЕГРЮЛ не старее 30 дней; 2) приказ о назначении руководителя и документ, подтверждающий его полномочия; 3) карточку подписей и оттиска печати, заверенную нотариально; 4) лицензии при лицензируемой деятельности; 5) договор, ради исполнения которого открывается эскроу; 6) бухгалтерскую отчетность за последний период. Для долевого строительства дополнительно: проектная декларация, разрешение на строительство, заключение банка‑агента о включении объекта в реестр проектного финансирования.

Общие требования: все документы на русском языке; иностранные – с апостилем или консульской легализацией и нотариальным переводом. Копии формата А4; разворот паспорта – на одной странице. Срок действительности выписок и справок – 30 календарных дней.

Рекомендуется параллельно подготовить электронный пакет PDF, подписанный квалифицированной ЭП, и загрузить его через онлайн‑кабинет банка за сутки до визита – это сокращает время проверки.

Банк вправе запросить сведения о бенефициарах по 115‑ФЗ; отсутствие диаграммы собственников и копий паспортов конечных владельцев приводит к отказу.

Срок открытия эскроу‑счета после полной верификации – 1–3 рабочих дня; несоответствия реквизитов договора данным ЕГРН продлевают процесс до 10 дней.

Какие документы нужны физическому лицу для открытия эскроу счета

1. Паспорт гражданина РФ — обязателен для первичной идентификации. Проверьте срок действия, целостность ламинации и читаемость штампа о регистрации: банки отказывают при малейших повреждениях.

2. ИНН — код требуется большинству банков для автоматического обмена данными с ФНС (ст. 86 НК РФ). Если карточки нет, достаточно распечатать электронный сертификат через «Госуслуги».

3. Договор участия в долевом строительстве или купли‑продажи квартиры (предварительный, если окончательный ещё не зарегистрирован). Без номера ДДУ банк не откроет ячейку: это прямое требование п. 2 ст. 15.5 214‑ФЗ.

4. Заявление на открытие счёта по форме банка. Заполняйте аккуратно: исправления придётся заверять подписью, что увеличит время проверки.

5. Согласие супруга, если вы состоите в браке и жильё приобретается в совместную собственность (п. 3 ст. 35 СК РФ). Документ оформляется нотариально, даже если финансирование полностью личное.

6. Нотариальная доверенность и паспорт представителя — только если счёт открывается не лично. Банки проверяют полномочия через ЕИС нотариата и отказывают при любом несоответствии.

7. Для нерезидентов: миграционная карта, вид на жительство или разрешение на временное проживание, а также переведённый и заверенный паспорт. Без этих бумаг банк не выполнит требования 115‑ФЗ о противодействии отмыванию доходов.

Что подготовить заранее: по одной ксерокопии всех страниц паспорта с отметками, скан ИНН в PDF, два экземпляра договора, мобильный телефон для получения одноразовых SMS‑подписей, а также флеш‑накопитель с электронной подписью, если банк проводит сделку полностью дистанционно.

Рекомендация: за сутки до визита отправьте сканы документов менеджеру банка по защищённому каналу. Это ускорит проверку по базе «Банк России» и снизит риск отказа в день сделки.

Перечень документов для юридических лиц при открытии эскроу счета

Банк принимает только актуальные и заверенные копии. Подготовьте следующий пакет:

Устав в действующей редакции с отметками налоговой службы.
Выписка из ЕГРЮЛ, полученная не ранее чем 30 дней назад.
Протокол (решение) учредителей об открытии эскроу‑счёта и назначении лиц, уполномоченных распоряжаться средствами.
Карточка с образцами подписей и оттиском печати, заверенная нотариусом либо банковским работником.
Паспорта руководителя и всех подписантов (копии всех заполненных страниц).
Документ, подтверждающий полномочия руководителя (протокол, приказ о назначении).
Сведения о бенефициарных владельцах (структура капитала, доли >25 %).
Договор или иной основной документ, ради которого открывается эскроу (например, договор долевого участия в строительстве).
Бухгалтерская отчётность за последний отчётный период или налоговая декларация – по запросу банка.
Лицензия или разрешение, если деятельность подлежит лицензированию.
Анкета KYC/KYB, декларации FATCA и CRS (формы банка).
Гарантийное письмо о происхождении средств и отсутствии санкционных рисков.

Рекомендации по подготовке:

Проверьте все документы на совпадение реквизитов; любые расхождения вызывают отказ.
Сканируйте в формате PDF/A, разрешение не ниже 300 dpi – большинство банков принимает именно такой стандарт.
Нотариально заверьте копии, если подписи или печати проставлены более года назад.
Заранее уточните в банке требования к переводу иностранных документов; при участии нерезидентов понадобится нотариальный перевод и апостиль.
Подготовьте резервный комплект бумажных копий – у банка могут быть очные процедуры идентификации.
Составьте список контактных лиц и телефонов для оперативного подтверждения сведений.

Требования к документам: срок действия, форма и оригинальность

Паспорт гражданина или загранпаспорт должен быть действителен на момент подачи заявки и не истекать менее чем через шесть месяцев после предполагаемой даты завершения расчётов по эскроу‑счёту. Ксерокопии недопустимы – банк фиксирует данные исключительно по оригиналу, открывая копию в его присутствии.

Для юридических лиц выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП принимается, если дата формирования не превышает 30 календарных дней. При превышении этого срока требуется новая выписка; при попытке представить устаревший документ заявление не регистрируется.

Учредительные документы (устав, решение о создании, последняя редакция) предоставляются в заверенных копиях, подписанных руководителем и скреплённых печатью организации не ранее чем за 90 дней до подачи. Если в течение этого периода в устав вносились изменения, банк запрашивает полный пакет предыдущих редакций.

Приказ или протокол о назначении единоличного исполнительного органа должен быть актуальным: допускается дата выпуска не старше одного года. Для ООО, где директор переизбирается реже, дополнительно требуют письменное подтверждение о действительности полномочий на момент подачи.

Финансовая отчётность и налоговые декларации подаются в виде электронных файлов на съёмном носителе плюс распечатка первого листа с мокрой подписью. Электронная подпись усиленного квалифицированного типа обязательна; простая ЭЦП не принимается.

Все копии заверяются нотариусом или лицом, оформившим документ, с пометкой «копия верна», датой удостоверения и расшифровкой подписи. Оттиск печати должен сохранять читаемость всех символов; смазанные или частично отсутствующие элементы считаются признаком недействительности.

Документы на иностранном языке сопровождаются переводом, выполненным присяжным переводчиком и нотариально удостоверенным. Дата перевода не должна предшествовать дате оригинала, иначе требуется новый перевод.

Банк проверяет каждую страницу на наличие подчисток, дописок и посторонних отметок. Любое постфактум изменение без нотариального удостоверения расценивается как основание для отказа.

Соблюдение указанных сроков и правил оформления снижает риск отклонения заявки, ускоряет открытие эскроу‑счёта и исключает дополнительные запросы от операционного отдела банка.

Нужно ли нотариальное заверение документов для эскроу счета

Общее правило: если эскроу‑агентом выступает банк и на счёт вносятся безналичные деньги, нотариальное удостоверение самого договора и пакета сопровождающих документов не требуется (п. 4 ст. 926.1 ГК РФ, ред. 2023 г.).

Когда нотариус не нужен
- Открытие счёта для расчётов по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) согласно Федеральному закону № 214‑ФЗ.
- Расчёты между юридическими лицами или ИП при условии, что действует стандартная форма банковского договора эскроу.
Случаи обязательного нотариального заверения
- Эскроу‑агент – нотариус. В этом формате нотариус удостоверяет договор, принимает средства и несёт имущественную ответственность (ст. 24.1 Основ законодательства о нотариате).
- Используется доверенность. Любая доверенность на открытие, распоряжение или закрытие счёта обязательна к нотариальному удостоверению. Банки не принимают простые письменные формы.
- В сделке участвуют доли несовершеннолетних, ограниченно дееспособных либо требуется согласие супруга – подтверждающие заявления заверяются нотариально.
- Передаются документарные ценные бумаги, вещи или права требования, для которых закон прямо требует нотариальной формы.
Рекомендации заявителю
1. Проверьте требования конкретного банка: список документов прописан в правилах банковского обслуживания и Положении ЦБ № 590‑П. Запросите шаблон заранее – это сократит визит на 20–30 минут.
2. Если действует представитель, оформите доверенность с формулировкой «право открытия и распоряжения счётом эскроу»; тариф нотариуса в 2025 г. – 2 000 ₽ + 0,3 % госпошлины за удостоверяемую сумму, но не более 20 000 ₽.
3. Для супругов подготовьте нотариальное согласие на распоряжение общим имуществом; банк принимает его в течение 30 календарных дней с даты удостоверения.
4. Сканируйте заверенные документы в PDF (300 dpi, цвет). Большинство банков допускает электронную предварительную проверку, что позволяет открыть счёт за один визит.
5. Храните оригиналы до закрытия счёта: банк вправе запросить повторное предъявление при споре или реорганизации сторон.

Таким образом, нотариус потребуется только в ситуациях, когда это прямо предписано законом или когда нотариус выступает самим эскроу‑агентом. В стандартной банковской схеме дополнительных расходов на удостоверение можно избежать, если все стороны лично присутствуют и используют собственные документы.

::contentReference[oaicite:0]{index=0}

Как оформить доверенность на открытие эскроу счета третьим лицом

Для оформления доверенности на открытие эскроу счета необходимо составить документ, в котором четко указаны полномочия доверенного лица, а также сведения о доверителе и представителе. Доверенность может быть разовой или генеральной, но для открытия счета обычно требуется специальная форма, ограниченная целевой функцией.

Доверенность должна быть нотариально удостоверена. Без нотариального удостоверения банк откажет в открытии счета через представителя. Исключения возможны только в случае, если доверенность выдана на фирменном бланке юридического лица с подписью и печатью, в рамках корпоративных полномочий.

Документ должен содержать следующую обязательную информацию:

Полные паспортные данные доверителя и доверенного лица
Цель: открытие эскроу счета в конкретном банке
Наименование и реквизиты банка, в котором будет открыт счет
Право на подписание договора эскроу, подачу и получение документов
Срок действия доверенности
Подпись доверителя и дата оформления

Рекомендуется отдельно указать право доверенного лица на доступ к персональным данным доверителя и передаче их банку, чтобы исключить правовые риски и отказ в обслуживании.

После заверения нотариусом один экземпляр доверенности остается у доверителя, второй передается в банк вместе с остальными документами. Некоторые банки требуют предоставление копии паспорта доверенного лица и предварительное уведомление о визите представителя.

Документы, подтверждающие целевое назначение средств на эскроу счете

Ключевым подтверждением служит основной договор, ради которого открыт эскроу. В жилищном строительстве это договор участия в долевом строительстве (ДДУ) с уникальным номером, датой регистрации и прямой ссылкой на реквизиты эскроу‑счёта; для корпоративных сделок – договор купли‑продажи доли, акций либо активов с указанием суммы, бронированной в эскроу.

Банк требует разрешение на строительство и актуальную проектную декларацию, если средства предназначены для финансирования застройщика. Эти документы позволяют кредитной организации проверить соответствие объекта требованиям № 214‑ФЗ и идентифицировать объект в Едином реестре застройщиков.

Чтобы подтвердить переход права собственности, прикладывается выписка из ЕГРН в формате XML или PDF, подписанная усиленной квалифицированной электронной подписью Росреестра. Банки принимают выписки, сформированные не позднее чем 30 календарных дней до подачи заявления о раскрытии эскроу.

Застройщик дополняет пакет заключением уполномоченного банка‑кредитора о выполнении всех условий проектного финансирования. В документе указываются объём средств, подлежащих разблокировке, и остаток лимита по проекту.

Само заявление бенефициара на перевод средств должно содержать: точную сумму в рублях до копейки, реквизиты счета получателя, код вида операции и формулировку цели платежа, идентичную цели в основном договоре. Несоответствия в формулировке – частая причина отказов банка.

Если в сделке участвуют иностранные документы, прикладывается нотариально заверенный перевод на русский язык и апостиль (или консульская легализация) – без этих отметок банк не засчитает документ подтверждающим.

Рекомендации: проверяйте, чтобы на каждом документе совпадали реквизиты сторон и номер эскроу‑счёта; заранее уточняйте в банке допустимый объём файлов (обычно до 10 МБ) и формат (PDF/A). Сканируйте цветные копии с разрешением не ниже 300 dpi и подписывайте их ЭЦП для ускоренного дистанционного рассмотрения. Храните оригиналы не менее пяти лет: контролирующие органы могут запросить их вместе с журналом движения средств по счёту.

Особенности подачи документов в электронном виде при дистанционном открытии счета

Формат и размер файлов. Банки принимают сканы только в формате PDF/A‑1a или PDF/A‑2u; цвет – оттенки серого, разрешение – 300 dpi. Каждый файл не должен превышать 10 МБ, иначе портал отклонит загрузку.

Квалифицированная электронная подпись. Все документы подписываются КЭП, выданной согласно 63‑ФЗ и привязанной к СНИЛС заявителя. Криптографический алгоритм – ГОСТ Р 34.10‑2012, длина ключа – 256 бит; метка времени обязательна и ставится сервисом ФУЦ.

Каналы передачи. Загрузка осуществляется через HTTPS с шифрованием TLS 1.2 или выше; банковские API блокируют устаревшие протоколы и слабые шифры (RC4, 3DES). При низкой скорости соединения портал автоматически возобновляет прерванную сессию по токену, избегая повторной подписи.

Именование файлов. Допустимы латиница, цифры, дефис. Рекомендуемый шаблон: ivanov_passport_2025.pdf. Это ускоряет автоматическую верификацию и сокращает ручные запросы на переименование.

Проверка читабельности. Перед отправкой сканы проходят встроенный OCR: коэффициент распознавания должен быть ≥ 95 %. Если показатель ниже, система предложит перезагрузить документ; повторное некачественное изображение ведёт к автоматическому отклонению заявки.

Сроки хранения. После успешной валидации банк шифрует архивом AES‑256 и хранит копии минимум 5 лет; удалить файл раньше невозможно даже по запросу клиента, чтобы соблюсти 115‑ФЗ.

Практический совет. Перед окончательной отправкой выполните тестовую прогонку документов через бесплатный валидатор КЭП (на сайте Минцифры) и убедитесь, что штамп времени присутствует: отсутствие штампа – причина 38 % отказов при дистанционном открытии счёта.

Вопрос-ответ:

Какие документы необходимы для открытия эскроу счета?

Для открытия эскроу счета потребуется паспорт или другой документ, удостоверяющий личность, заявление на открытие счета, договор с банком, а также документы, подтверждающие цель использования счета (например, договор купли-продажи или строительный контракт). В некоторых случаях банк может запросить дополнительные бумаги в зависимости от специфики сделки.

Можно ли открыть эскроу счет без предоставления договора между сторонами?

Обычно договор между сторонами является обязательным документом для открытия эскроу счета, так как он определяет условия хранения и распределения средств. Без такого соглашения банк не сможет полноценно контролировать исполнение обязательств и защитить интересы участников сделки.

Какие требования к документам предъявляют банки при открытии эскроу счета для недвижимости?

При открытии эскроу счета для сделок с недвижимостью банки просят предъявить паспорт, правоустанавливающие документы на объект, договор купли-продажи, а также подтверждение права сторон на участие в сделке. Дополнительно могут понадобиться документы, удостоверяющие платежеспособность клиента и согласие на обработку персональных данных.

Сколько времени занимает оформление всех документов для эскроу счета?

Процесс подготовки и подачи документов обычно занимает от нескольких дней до недели. Время зависит от скорости сбора необходимых бумаг и внутренних процедур банка. После предоставления полного пакета документов банк рассматривает заявку и открывает счет в течение нескольких рабочих дней.

Можно ли открыть эскроу счет для юридического лица и какие документы тогда нужны?

Да, юридическое лицо также может открыть эскроу счет. В этом случае потребуется устав компании, свидетельство о регистрации, решение уполномоченного органа (например, протокол собрания), паспорта уполномоченных представителей и договор, подтверждающий цель использования счета. Дополнительно банк может запросить налоговые документы и сведения о бенефициарах.