После расторжения брака совместно нажитое имущество продолжает оставаться общей собственностью, если иное не установлено соглашением сторон или судебным решением. На практике это часто вызывает споры, особенно если речь идёт о недвижимости. Закон допускает возможность выкупа доли одного из бывших супругов, однако порядок действий зависит от того, как оформлено право собственности и есть ли согласие второй стороны.
Если дом находится в долевой собственности, каждый из владельцев имеет право распоряжаться своей частью, но с определёнными ограничениями. В соответствии со статьёй 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в праве общей собственности остальные участники имеют преимущественное право её покупки. Это правило распространяется и на случаи, когда один из бывших супругов намерен продать свою часть третьему лицу.
Выкуп доли у бывшей супруги возможен на основании добровольного соглашения или через суд. Добровольная сделка оформляется договором купли-продажи с обязательным нотариальным удостоверением. В договоре следует точно указать размер доли, стоимость, порядок расчётов и сроки передачи права собственности. После подписания документа его необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Если договориться не удаётся, один из собственников вправе обратиться в суд с требованием определить порядок пользования домом или установить возможность выкупа доли принудительно. При этом суд оценивает целесообразность выдела доли в натуре и возможность её использования без ущерба для недвижимости. Если выдел невозможен, допускается продажа доли через публичные торги или установление её выкупной стоимости по решению суда.
Перед началом процедуры рекомендуется проверить наличие обременений, зарегистрированных в отношении дома, и актуальное распределение долей по данным Росреестра. Это позволит избежать юридических рисков при оформлении сделки и исключить возможные притязания со стороны третьих лиц.
Как определить размер доли бывшей супруги в праве собственности
Размер доли бывшей супруги определяется исходя из условий регистрации права собственности и соглашений, заключённых в период брака. Если доли указаны в свидетельстве о праве собственности или Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), ориентироваться нужно именно на эти данные. В выписке из ЕГРН прописан размер доли в виде дроби (например, 1/2 или 1/3).
Если доли в праве общей собственности не определялись, по умолчанию предполагается равенство. В случае дома, приобретённого в браке, каждому супругу принадлежит половина имущества, если иное не установлено брачным договором или соглашением о разделе имущества.
При наличии соглашения о разделе имущества, заключённого после развода или в браке, его условия имеют приоритет. Если доли изменялись по судебному решению, необходимо запросить копию этого решения и получить актуальную выписку из ЕГРН с обновлёнными данными.
Для проверки информации можно подать запрос в Росреестр, заказав выписку о характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Документ оформляется в течение 3 рабочих дней при подаче онлайн или 5 дней – через МФЦ.
Если недвижимость строилась на средства одного из супругов до регистрации брака или после расторжения, но право собственности оформлено на обоих, размер долей определяется в судебном порядке с учётом вложенных средств, подтверждённых документально: чеки, договоры подряда, выписки с банковских счетов.
Перед выкупом доли важно убедиться в точности этих сведений, чтобы правильно рассчитать её стоимость и избежать споров при оформлении сделки.
Какие документы потребуются для оформления выкупа доли
Для проведения сделки по выкупу доли в доме у бывшей супруги потребуется подготовить определённый пакет документов. Их отсутствие или ошибки в оформлении приведут к отказу в регистрации перехода права собственности.
Обязательный перечень документов:
1. Правоустанавливающие документы на дом – договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство или иное основание. Если собственность была оформлена в период брака, потребуется брачный договор (при наличии) или решение суда, определяющее порядок пользования или долевую собственность.
2. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на дом и участок с актуальными сведениями о зарегистрированных правах. Запрашивается собственником или покупателем через МФЦ или портал Госуслуг.
3. Нотариально удостоверенное согласие бывшей супруги на продажу своей доли, если сделка совершается в пользу второго собственника. В случае отсутствия согласия – решение суда о выделе или признании права на долю.
4. Паспорт обеих сторон сделки. Если от имени бывшей супруги действует представитель – нотариально оформленная доверенность.
5. Договор купли-продажи доли, составленный в двух экземплярах, с обязательным указанием адреса объекта, размера отчуждаемой доли, стоимости и порядка расчётов.
6. Акт приёма-передачи доли, подписанный сторонами в день сделки. Его наличие требуется для передачи прав владения и пользования долей.
7. Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности – 2 000 рублей для физических лиц.
Дополнительно, если имущество было приобретено в браке, могут потребоваться справки о расторжении брака и соглашение о разделе имущества (если ранее заключалось).
Регистрация перехода права проводится через Росреестр или МФЦ. Все подаваемые документы должны иметь читаемые копии, а оригиналы предъявляются для сверки.
Как правильно составить соглашение о выкупе доли
Соглашение о выкупе доли оформляется в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению, если речь идёт о жилом доме или его части. Несоблюдение этого требования делает сделку недействительной.
В документе необходимо указать полные данные сторон: фамилии, имена, отчества, даты рождения, паспортные данные, адреса регистрации. Если доля принадлежит супругам по совместной собственности, потребуется согласие второго супруга на сделку. Его оформляют отдельным заявлением или включают в текст соглашения.
Обязательно зафиксировать предмет соглашения – описание объекта недвижимости с указанием адреса, кадастрового номера, общей и выкупаемой доли в праве собственности. Точная формулировка позволяет избежать споров при регистрации перехода права.
В соглашении прописывают стоимость доли, способ и срок расчёта. Если расчёт производится наличными – фиксируется сумма и дата передачи. Для безналичного расчёта указываются реквизиты банковского счёта продавца и срок перевода средств.
Следует включить пункт о порядке передачи прав и обязанностей, в том числе дату перехода права собственности, которая наступает после государственной регистрации. Это исключает неоднозначное толкование условий сделки.
Рекомендуется предусмотреть ответственность сторон за нарушение условий соглашения и порядок разрешения возможных споров, включая указание конкретного суда по месту нахождения недвижимости.
Готовое соглашение подлежит нотариальному удостоверению. Нотариус проверяет соответствие документа требованиям закона и полномочия сторон, после чего заверяет подписи и выдает экземпляры участникам сделки для регистрации в Росреестре.
Как определить рыночную стоимость доли для сделки
Перед оформлением соглашения о выкупе доли необходимо установить её актуальную рыночную стоимость. Это позволит избежать споров и оформить сделку в рамках законодательства. Расчёт стоимости осуществляется с учётом ряда факторов, в том числе особенностей самой доли и параметров объекта недвижимости.
Для определения стоимости доли применяют следующие методы:
- оценка профессиональным оценщиком с выдачей отчёта;
- анализ рыночных предложений аналогичных объектов в том же населённом пункте или районе;
- согласование цены между сторонами сделки без привлечения оценщика (возможен вариант при отсутствии спора и разногласий).
На практике наиболее надёжный способ – независимая оценка. Оценщик учитывает не только характеристики недвижимости, но и ликвидность отдельной доли, возможность её продажи третьим лицам, техническое состояние дома, наличие обременений и ограничений в использовании.
Чтобы заказать оценку, потребуется:
- выбрать оценочную компанию, имеющую членство в саморегулируемой организации (СРО);
- заключить договор на выполнение работ;
- предоставить документы на дом и долю (выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ, кадастровый паспорт, сведения о собственниках);
- дождаться выезда специалиста для осмотра объекта (при необходимости);
- получить отчёт об оценке с расчётом рыночной стоимости доли, действительный в течение 6 месяцев.
При анализе рыночных предложений рекомендуется учитывать:
- площадь доли и возможность её фактического использования;
- состояние дома, его местоположение, инфраструктуру и транспортную доступность;
- наличие аналогичных предложений по продаже долей в том же районе и их среднюю стоимость за квадратный метр.
Если стороны договариваются о цене самостоятельно, важно учитывать реальную стоимость доли, иначе возможны проблемы с регистрацией сделки или признанием её притворной. Также следует помнить, что выкуп по цене значительно ниже рыночной может повлечь налоговые последствия для продавца.
В каких случаях требуется нотариальное удостоверение сделки
При выкупе доли в жилом доме у бывшей супруги нотариальное удостоверение сделки обязательно в ряде случаев, прямо предусмотренных законом. Игнорировать это требование нельзя – Росреестр откажет в регистрации права без нотариально заверенного договора, если удостоверение требуется по закону.
Обязательное нотариальное удостоверение требуется в следующих ситуациях:
- При отчуждении доли в праве общей долевой собственности, независимо от размера этой доли и формы расчётов между сторонами. Это установлено пунктом 1 статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
- Если дом находится в общей совместной собственности бывших супругов, и предварительно проведено выделение долей с оформлением долевой собственности. В этом случае любое распоряжение долей требует нотариальной формы сделки.
- Когда сделка совершается с участием несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц в качестве собственников или сторон сделки. Помимо нотариального удостоверения потребуется согласие органов опеки и попечительства.
Важно учитывать: если доли не были выделены, и дом остаётся в общей совместной собственности, то передача прав оформляется соглашением о разделе имущества, которое также должно быть удостоверено нотариусом согласно статье 38 Семейного кодекса РФ.
Нотариальное удостоверение подразумевает не только заверение подписей, но и проверку правоспособности сторон, законности сделки, согласий третьих лиц (в том числе супруга собственника, если брак не расторгнут), а также соблюдение установленного порядка преимущественного права покупки других участников долевой собственности.
Стоимость нотариального удостоверения устанавливается в соответствии с тарифами, утверждёнными Основами законодательства РФ о нотариате. По состоянию на 2025 год базовая ставка для договоров купли-продажи доли жилого дома составляет 0,5% от суммы сделки, но не менее 3000 рублей и не более 1 000 000 рублей.
Перед заключением сделки рекомендуется заранее проконсультироваться с нотариусом по месту нахождения объекта, чтобы исключить возможность отказа в удостоверении или регистрации.
Как зарегистрировать переход права собственности после выкупа доли
Для регистрации перехода права собственности после выкупа доли необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ с заявлением о государственной регистрации.
К заявлению прикладываются: договор купли-продажи или иной документ, подтверждающий переход права; паспорт заявителя; правоустанавливающие документы на дом; технический паспорт объекта; квитанция об оплате государственной пошлины.
Госпошлина для физических лиц составляет 2000 рублей. Оплата производится заранее, при подаче документов требуется оригинал или копия квитанции.
Заявление принимается лично, через представителя или в электронном виде через портал Госуслуг с применением квалифицированной электронной подписи.
Рассмотрение документов занимает не более 7 рабочих дней. После регистрации выдается выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.
При выявлении ошибок Росреестр направляет уведомление для исправления. При отказе в регистрации можно повторно подать заявление или обжаловать решение в суде.
Что делать, если бывшая супруга отказывается продавать долю
Если бывшая супруга не соглашается продать свою долю в доме, первым шагом станет предложение официального письменного соглашения о выкупе с указанием конкретной цены и сроков. Желательно приложить оценку рыночной стоимости, подтвержденную независимым экспертом.
При отказе рекомендуется обратиться к медиатору для проведения переговоров с целью урегулирования спора без суда. В случае отсутствия договорённости можно инициировать судебный процесс о выделении доли с её последующей продажей.
Суд вправе обязать разделить имущество или продать его с распределением вырученных средств между совладельцами. Для подачи иска потребуется подготовить пакет документов: свидетельства о собственности, оценки, доказательства отказа от продажи и иные подтверждающие факты.
Важно учитывать, что суд назначит рыночную стоимость доли на основании независимой экспертизы. Если доля является незначительной или продажа невозможна без согласия совладельца, суд может ограничить права последнего, но при этом гарантирует компенсацию.
Параллельно стоит изучить возможность компенсации через альтернативные формы, например, обмен долей или предоставление встречного имущества, если это приемлемо для обеих сторон.
Как решить спор о выкупе доли через суд и какие документы нужны
Если бывшая супруга отказывается продать долю добровольно, решением становится судебное разбирательство. Иск о выделе или продаже доли подается в районный суд по месту нахождения недвижимости.
Для подачи иска потребуется подготовить следующие документы:
1. Заявление или исковое заявление с четким указанием предмета спора.
2. Документы, подтверждающие право собственности на объект и доли каждого собственника (свидетельство о государственной регистрации права, выписка из ЕГРН).
3. Копия свидетельства о расторжении брака для подтверждения статуса бывших супругов.
4. Документы, подтверждающие попытки договориться мирным путем (переписка, предложения о выкупе, нотариальные уведомления).
5. Кадастровый план и оценка рыночной стоимости доли, выполненная независимым оценщиком.
В ходе судебного процесса суд рассматривает доказательства и может обязать продажу доли с последующим распределением вырученных средств между собственниками.
Суд также вправе назначить оценку доли и определить порядок выплаты компенсации. При невозможности выкупа доли суд может разрешить ее выдел в натуре, если это не ухудшает права остальных собственников.
После вынесения решения необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре на основании судебного акта и исполнительного листа.
Вопрос-ответ:
Какие документы необходимы для оформления выкупа доли в доме у бывшей супруги?
Для оформления выкупа доли потребуются следующие документы: свидетельство о праве собственности на дом, документы, подтверждающие размер доли бывшей супруги, кадастровый паспорт недвижимости, оценка стоимости доли, соглашение о выкупе (если есть), а также паспорта и ИНН сторон сделки. При отсутствии соглашения понадобится исковое заявление для суда. Все бумаги должны быть подлинными и актуальными для регистрации сделки.
Как определить стоимость доли бывшей супруги при выкупе?
Стоимость доли определяется на основании рыночной цены недвижимости. Обычно для этого привлекают независимого оценщика, который составляет отчет с обоснованием цены. В отчете учитываются расположение дома, состояние, площадь, инфраструктура района. Если стороны не могут договориться, суд назначает экспертизу. Цена, установленная оценкой, становится основой для расчета суммы выкупа.
Что делать, если бывшая супруга отказывается продавать свою долю добровольно?
Если бывшая супруга не соглашается на продажу доли, вы можете обратиться в суд с иском о принудительном выкупе. Для этого нужно подготовить заявление, приложить доказательства права собственности и попыток договориться. Суд рассмотрит обстоятельства, может назначить оценку стоимости и вынести решение об обязании выкупа. После вступления решения в силу регистрация права собственности переходит к покупателю.
Как происходит регистрация перехода права собственности после выкупа доли?
После подписания договора купли-продажи или получения судебного решения нужно обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации. Подаются заявление, договор, документы на недвижимость и квитанция об оплате госпошлины. Росреестр проверяет подлинность документов и вносит запись о новом собственнике в единый реестр. После этого вы получаете выписку, подтверждающую переход права собственности.
Загрузка...
