При оценке недвижимости в России используются разные виды стоимости, которые имеют различное назначение и методику расчёта. На практике чаще всего возникает необходимость различать инвентаризационную и кадастровую стоимость, так как от этого зависят налоги, сделки и юридические процедуры.
Инвентаризационная стоимость – это величина, определяемая на основании данных технической инвентаризации объекта. Она рассчитывается с учётом износа, конструктивных особенностей и материалов постройки. Основное применение – начисление налога на имущество физических лиц до перехода на кадастровую систему оценки, а также в отдельных случаях для расчёта платы за приватизацию и оформление наследства по старым объектам.
Кадастровая стоимость устанавливается государством на основании рыночных данных и служит базой для расчёта налогов, выкупа земли и оценки убытков. Она определяется для всех объектов недвижимости, сведения о которых внесены в ЕГРН, и актуализируется при проведении очередной государственной оценки. От этой величины зависит размер налога на имущество, земельного налога, арендной платы и стоимости выкупа участков у государства.
Для корректного расчёта обязательных платежей и юридически грамотного оформления сделок важно точно знать, какая именно стоимость применяется в каждом конкретном случае. Неверное использование вида стоимости может привести к перерасчёту налогов, штрафам или признанию сделки недействительной.
Что такое инвентаризационная стоимость и как она определяется
В основе расчета лежит стоимость строительства объекта на момент проведения оценки. Для определения этой суммы применяются нормативы стоимости строительства, утвержденные органами исполнительной власти, скорректированные с учетом физического и морального износа объекта. При этом учитываются характеристики здания: тип конструкций, год ввода в эксплуатацию, площадь, материал стен, этажность и другие параметры, влияющие на срок службы и остаточную стоимость.
Для расчета инвентаризационной стоимости используются данные технической инвентаризации, которые собирают сотрудники БТИ. Они проводят обследование объекта, фиксируют техническое состояние, определяют процент износа, на основании чего рассчитывается остаточная стоимость. Износ рассчитывается как процент от полной восстановительной стоимости, который уменьшается с каждым годом эксплуатации объекта в зависимости от установленного срока службы.
На практике инвентаризационная стоимость редко совпадает с рыночной или кадастровой, поскольку привязана к нормативам, которые зачастую обновляются с опозданием и не отражают реальную ситуацию на рынке недвижимости. В связи с этим с 2013 года для расчета налога на имущество физических лиц инвентаризационная стоимость заменяется кадастровой.
Рекомендация: перед проведением сделок с объектами, у которых налог еще исчисляется по инвентаризационной стоимости, целесообразно запросить актуальные данные в БТИ, поскольку при наличии изменений в конструкции или состоянии здания, инвентаризационная стоимость подлежит корректировке.
Что такое кадастровая стоимость и на основании чего она рассчитывается
Расчёт кадастровой стоимости проводится по методике, утверждённой приказами Минэкономразвития России. В основе лежит массовая оценка, которая учитывает характеристики объекта и рыночные данные на определённую дату. Оценка выполняется уполномоченными бюджетными учреждениями субъектов РФ.
При расчёте учитываются следующие параметры:
- местоположение объекта;
- площадь и вид разрешённого использования;
- тип объекта (жилое, нежилое, земельный участок);
- рыночные показатели для аналогичных объектов на дату оценки;
- инфраструктурная обеспеченность и транспортная доступность.
- Инвентаризационная стоимость – результат технического учёта, фиксируется в документах БТИ.
- Кадастровая стоимость – массовая оценка, основывается на рыночных данных и информации из ЕГРН.
- Органы кадастровой оценки публикуют результаты на официальных порталах и подчиняются региональным органам власти.
Какие органы устанавливают инвентаризационную и кадастровую стоимость
Инвентаризационную стоимость определяют органы технической инвентаризации (БТИ). Их задача – провести технический учёт объектов недвижимости, зафиксировать характеристики и рассчитать стоимость на основе нормативных методик. В регионах это муниципальные или региональные бюро технической инвентаризации, действующие в рамках государственных стандартов и приказов Минстроя.
Кадастровую стоимость устанавливают государственные бюджетные учреждения, ответственные за государственную кадастровую оценку. С 2017 года эти функции выполняют специализированные центры оценки, созданные в каждом субъекте РФ. Они работают по единым методикам, утверждённым приказом Минэкономразвития РФ № 985 от 12.03.2021.
Ключевые особенности:
Для пересмотра кадастровой стоимости собственник может обратиться в комиссию при Росреестре или подать иск в суд с обоснованными документами.
Для каких целей используется инвентаризационная стоимость недвижимости
Инвентаризационная стоимость служит базой для начисления налога на недвижимость физических и юридических лиц по устаревшей методике, которая применяется в ряде регионов и для отдельных категорий объектов.
Она необходима при определении страховой суммы в договорах имущественного страхования, где важна фактическая восстановительная стоимость зданий и сооружений, учитывающая их техническое состояние и износ.
Инвентаризационная стоимость используется при судебных спорах, связанных с оценкой ущерба или возмещением стоимости утраченного имущества, так как отражает реальную цену с учетом текущих параметров объекта.
Для целей бухгалтерского учета организаций инвентаризационная стоимость применяется как первоначальная стоимость основных средств при вводе объектов в эксплуатацию, если иное не предусмотрено нормативами.
Кроме того, этот показатель применяется при расчёте арендной платы за государственное и муниципальное имущество, когда законодательство указывает именно на инвентаризационную стоимость в качестве базы.
При разделе имущества, например в рамках бракоразводных процессов, инвентаризационная стоимость может учитываться для определения долей или компенсаций, если иное не установлено соглашением сторон.
В ряде случаев инвентаризационная стоимость сохраняет значение для оценки коммунальных платежей и тарифов, когда применяются нормативы, основанные на учёте технических характеристик и износа.
Когда применяется кадастровая стоимость при расчетах и сделках
Кадастровая стоимость используется для расчета налогов на недвижимость, в том числе налога на имущество физических и юридических лиц. Она служит базой для определения размера земельного налога, а также платы за пользование землей в муниципальных образованиях.
При совершении сделок с недвижимостью кадастровая стоимость учитывается в ситуациях, когда невозможно определить рыночную цену или при оформлении договоров аренды и залога. Это позволяет упростить оценку стоимости объекта для расчетов с государственными и частными организациями.
Кадастровая стоимость применяется при расчете госпошлин и сборов, связанных с регистрацией прав собственности, сделок купли-продажи и других юридических действий с недвижимостью. Она фиксируется в государственных реестрах и служит официальной отправной точкой для многих процедур.
В случаях оспаривания стоимости недвижимости в суде кадастровая стоимость часто выступает ориентиром для оценки. Она учитывается при расчете компенсаций, наложении арестов и других правовых мерах, связанных с недвижимостью.
Рекомендуется сверять кадастровую стоимость перед сделками с информацией из ЕГРН, поскольку данные обновляются регулярно, и несоответствие может повлиять на сумму налогов и обязательств сторон.
От чего зависит размер инвентаризационной стоимости объекта
Учёт конструктивных особенностей играет ключевую роль: тип фундамента, материал стен, перекрытий и кровли определяют базовую стоимость строительства. Например, кирпичные дома оцениваются выше деревянных за счёт большей прочности и долговечности.
Физический износ объекта учитывается по нормативным коэффициентам, зависящим от возраста здания и условий эксплуатации. Чем выше степень износа, тем ниже инвентаризационная стоимость.
Кроме того, при расчёте учитываются дополнительные элементы: отделочные работы, инженерные коммуникации, наличие встроенного оборудования. Их стоимость добавляется к базовой стоимости объекта.
Локальные особенности региона влияют на цену строительных материалов и трудозатраты, что отражается в итоговой инвентаризационной стоимости. Различия в стоимости труда и материалов по регионам могут достигать 20-30%.
Для точного определения инвентаризационной стоимости применяется методика, установленная региональными органами учета недвижимости с учётом текущих цен на материалы и работы, а также нормативных износов.
Факторы, влияющие на кадастровую стоимость недвижимости
Кадастровая стоимость формируется с учётом нескольких ключевых параметров, определяющих рыночную ценность объекта. В первую очередь учитываются площадь и расположение недвижимости. Чем ближе объект к центру города или транспортным узлам, тем выше его кадастровая стоимость.
Важное значение имеет тип недвижимости – жилой, коммерческий или промышленный объект. Для жилых помещений учитывается класс жилья и степень благоустройства, что напрямую отражается на стоимости.
При расчёте кадастровой стоимости принимаются во внимание технические характеристики здания: год постройки, материалы конструкций, состояние фасада и инженерных систем. Новые здания с современными коммуникациями оцениваются выше.
Расположение на земельном участке и категория земли также влияют на итоговую стоимость. Участки с разрешённым использованием под строительство или коммерческую деятельность оцениваются выше, чем земли сельскохозяйственного или рекреационного назначения.
Региональные коэффициенты корректируют стоимость с учётом экономической ситуации и спроса в конкретном районе. Эти коэффициенты устанавливаются государственными органами и обновляются периодически.
Для объектов недвижимости на определённых территориях (например, в зонах с ограничениями по застройке или в охранных зонах) кадастровая стоимость может снижаться с учётом дополнительных ограничений.
Как узнать действующую инвентаризационную и кадастровую стоимость объекта
Действующую инвентаризационную стоимость объекта можно получить в местных органах учета недвижимости – бюро технической инвентаризации (БТИ) или соответствующих муниципальных подразделениях. Для запроса потребуется адрес объекта и технический паспорт или инвентаризационная справка. Результаты отражают данные по состоянию на дату последней оценки.
Кадастровую стоимость проверяют через официальный портал Росреестра или с помощью онлайн-сервисов, предоставляющих доступ к ЕГРН. Для поиска достаточно указать кадастровый номер объекта или его адрес. Результат включает актуальную кадастровую стоимость с датой определения и сведениями об органе, выполнившем оценку.
Для получения документов с инвентаризационной стоимостью может понадобиться личное обращение или подача заявки на портале муниципалитета. Кадастровая стоимость доступна в электронном виде без посещения офисов, что ускоряет процесс проверки.
При расхождениях в стоимости или сомнениях в актуальности данных возможно заказать независимую оценку либо обратиться за разъяснениями в органы, ответственные за кадастровый учет и техническую инвентаризацию.
Вопрос-ответ:
В чем основные различия между инвентаризационной и кадастровой стоимостью недвижимости?
Инвентаризационная стоимость формируется на основе данных о технических характеристиках объекта, таких как площадь, материал стен, год постройки и износ. Она традиционно используется для расчета налогов и отражает историческую или учетную цену. Кадастровая стоимость определяется с применением рыночных методов оценки, учитывая расположение, рыночные условия и другие параметры, и применяется для целей налогообложения и сделок с недвижимостью. Таким образом, инвентаризационная стоимость — это учетный показатель, а кадастровая — ориентирована на рыночную реальность.
Как часто обновляются данные для расчета инвентаризационной и кадастровой стоимости?
Инвентаризационная стоимость обновляется редко, поскольку основывается на данных технической инвентаризации и редко пересматривается. Обычно ее пересмотр происходит только при значительных изменениях объекта, например, капитальном ремонте или реконструкции. Кадастровая стоимость пересматривается чаще — по закону не реже одного раза в несколько лет, с учетом изменений рыночной ситуации и новых данных об объекте недвижимости, что отражает более актуальную оценку.
Для каких целей используется именно инвентаризационная стоимость, а для каких кадастровая?
Инвентаризационная стоимость чаще применяется при начислении некоторых видов налогов, а также при бухгалтерском учете и оценке имущества для статистики. Кадастровая стоимость служит базой для расчета имущественного и земельного налогов, применяется при сделках купли-продажи, а также для определения арендной платы и других юридических процедур, связанных с недвижимостью.
Можно ли самостоятельно узнать кадастровую и инвентаризационную стоимость своей недвижимости?
Для получения кадастровой стоимости достаточно обратиться к онлайн-сервисам Росреестра или региональных кадастровых служб, где доступна информация по каждому объекту недвижимости. Инвентаризационную стоимость узнать сложнее — она хранится в фондах технической инвентаризации или в архивах БТИ, и для получения точных данных зачастую требуется запрос в соответствующие органы или специализированные организации.
Почему инвентаризационная стоимость зачастую ниже кадастровой, и что это значит для собственника?
Инвентаризационная стоимость основана на изначальной стоимости объекта и его техническом состоянии, без учета рыночных факторов и изменений цен. Поэтому она обычно существенно ниже кадастровой, которая отражает текущую рыночную ситуацию. Для собственника это означает, что налоги и платежи, основанные на кадастровой стоимости, могут быть выше, чем если бы они рассчитывались по инвентаризационной, а сама инвентаризационная стоимость часто используется для более устаревших расчетов.
В чем основное отличие инвентаризационной стоимости от кадастровой стоимости недвижимости?
Инвентаризационная стоимость рассчитывается на основе технических характеристик объекта, таких как площадь, материалы и конструктивные особенности, и используется преимущественно для бухгалтерского учета и начисления некоторых налогов. Кадастровая стоимость определяется исходя из рыночных условий и местоположения, а также данных о сопоставимых объектах, и применяется для расчета налогов на имущество и при сделках с недвижимостью. Таким образом, инвентаризационная стоимость отражает учетную ценность, а кадастровая — ориентирована на рыночную оценку.
Загрузка...
