С 2017 года в России налог на имущество физических лиц рассчитывается на основе кадастровой стоимости, а не инвентаризационной. Кадастровая стоимость приближена к рыночной, но в ряде случаев она оказывается значительно выше. Это приводит к необоснованно высоким налогам, которые собственник обязан оплачивать ежегодно. В некоторых регионах разница между кадастровой и реальной рыночной ценой достигает 30–50%.
Если кадастровая стоимость объекта превышает рыночную, собственник вправе оспорить её через специальную комиссию при Росреестре или в суде. Для этого необходимо подготовить пакет документов, в том числе отчет об оценке рыночной стоимости, оформленный лицензированным оценщиком. Отчет должен быть составлен в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки и подтверждать реальную цену объекта на дату, актуальную для расчёта кадастра.
Оспаривание кадастровой стоимости возможно не чаще одного раза в год. Наиболее эффективно инициировать пересмотр в первой половине года, чтобы перерасчет налога был применен уже к текущему налоговому периоду. В случае положительного решения комиссии или суда налоговая пересчитает сумму обязательств автоматически на основании полученной информации.
При подготовке к оспариванию важно проверить правильность исходных данных, на которых основывалась кадастровая оценка: площадь, назначение, год постройки, местоположение. Ошибки в этих параметрах могут стать основанием для снижения стоимости без проведения рыночной оценки.
Что делать, если кадастровая стоимость выше рыночной
Если кадастровая стоимость недвижимости превышает рыночную, владелец объекта вправе оспорить её в комиссии при Росреестре или в суде. Важно понимать, что завышенная кадастровая стоимость может существенно увеличить налог на имущество или арендные платежи за землю.
Первый шаг – заказать отчет о рыночной стоимости объекта у лицензированного оценщика. Отчет должен быть составлен в соответствии с Федеральными стандартами оценки и содержать дату оценки, которая совпадает с датой, на которую установлена оспариваемая кадастровая стоимость. Ошибка в дате может стать основанием для отказа.
После получения отчета необходимо обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре. Заявление подается по месту нахождения объекта. К нему прилагаются: отчет об оценке, копия свидетельства о праве собственности (или выписка из ЕГРН), выписка о кадастровой стоимости и копия паспорта заявителя. Комиссия обязана рассмотреть заявление в течение месяца.
Если комиссия отказывает в удовлетворении заявления или её решение не устраивает заявителя, можно обратиться в суд. Имущественные споры по кадастровой стоимости рассматриваются арбитражными судами или судами общей юрисдикции в зависимости от статуса собственника (юрлицо или физлицо).
Важно учитывать, что перерасчёт налога производится только с момента подачи заявления, а не задним числом. Поэтому чем раньше инициирована процедура оспаривания, тем выше шансы на снижение финансовой нагрузки.
Для снижения затрат стоит уточнить в местной администрации, есть ли действующие нормативные акты, позволяющие использовать рыночную стоимость в качестве налоговой базы до завершения спора. В некоторых субъектах такие механизмы предусмотрены.
Оспаривание кадастровой стоимости – юридически обоснованная и регламентированная процедура. При наличии профессиональной оценки и корректно подготовленного пакета документов собственник имеет высокие шансы на успех.
Как определить, превышает ли кадастровая стоимость рыночную
Сравнение кадастровой и рыночной стоимости требует последовательного подхода. Первым шагом следует уточнить текущую кадастровую стоимость объекта. Это можно сделать через Госкадастр или официальный сайт Росреестра, введя кадастровый номер недвижимости.
Затем необходимо определить актуальную рыночную стоимость. Для этого закажите независимую оценку у аккредитованного оценщика. В отчёте указывается метод расчёта, перечень использованных аналогов и конкретная цифра – рыночная стоимость на дату оценки. Такой документ имеет юридическую силу и может быть использован при обжаловании кадастровой стоимости.
Важно учитывать, что рыночная цена определяется с учётом спроса, состояния объекта, местоположения и других факторов, тогда как кадастровая стоимость часто формируется на основе массовой оценки и может не отражать индивидуальных особенностей конкретного имущества.
Если результат экспертизы показывает, что рыночная стоимость ниже кадастровой, разница должна быть зафиксирована в заключении оценщика. Это заключение станет ключевым аргументом при обращении в комиссию по пересмотру кадастровой стоимости или в суд.
Рекомендуется дополнительно собрать документы, подтверждающие текущее состояние недвижимости: фотографии, технический паспорт, данные о праве собственности. Это усилит позицию заявителя в процессе пересмотра.
В каких случаях можно оспорить кадастровую стоимость
Оспаривание кадастровой стоимости допустимо при наличии обоснованных расхождений между кадастровой и рыночной стоимостью объекта. Это особенно актуально, если рыночная оценка значительно ниже, что влечёт за собой избыточную налоговую нагрузку.
Основанием для подачи заявления служит наличие отчёта независимого оценщика, в котором зафиксирована рыночная стоимость объекта недвижимости на дату, совпадающую с датой, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость. Такой отчёт должен соответствовать требованиям Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и пройти экспертизу в саморегулируемой организации оценщиков.
Также оспаривание возможно, если в ЕГРН содержатся недостоверные сведения об объекте: ошибочная площадь, некорректное назначение, категория земель, год постройки. Подобные неточности могут существенно завышать итоговую кадастровую стоимость.
Поводом для пересмотра может быть и неправильное применение метода массовой оценки, например, если объект был отнесён к другой группе аналогов с более высокой ценой. В этом случае нужно представить техническую документацию, подтверждающую индивидуальные характеристики, отличающие объект от массовых аналогов.
Заявление на пересмотр можно подать в комиссию при Росреестре или обратиться напрямую в суд. Выбор зависит от характера основания: если оспаривается рыночная стоимость – возможны оба варианта, если выявлены технические ошибки – следует обращаться в Росреестр.
Какие документы нужны для пересмотра кадастровой стоимости
Для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости необходимо собрать строго определённый пакет документов. Их перечень зависит от способа обращения – в комиссию при Росреестре или в суд. Ниже представлен базовый набор документов, который потребуется в большинстве случаев:
| Документ | Назначение |
|---|---|
| Заявление о пересмотре кадастровой стоимости | Оформляется по установленной форме; содержит сведения о заявителе, объекте и причинах обращения |
| Отчет об определении рыночной стоимости | Профессиональная оценка, выполненная лицензированным оценщиком на ту дату, когда была установлена спорная кадастровая стоимость |
| Копия правоустанавливающего документа на объект | Подтверждает право собственности (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности) |
| Кадастровая выписка или выписка из ЕГРН | Содержит сведения о текущей кадастровой стоимости, характеристиках и назначении объекта |
| Заключение саморегулируемой организации оценщиков (при необходимости) | Предоставляется по требованию комиссии, если имеются вопросы к достоверности отчета об оценке |
| Доверенность (если действует представитель) | Нотариально удостоверяется, если подачу документов осуществляет третье лицо |
Если оспаривание происходит в суде, дополнительно потребуется исковое заявление и подтверждение уплаты госпошлины. Также может понадобиться копия отказа комиссии, если заявитель сначала обращался в досудебном порядке.
Отчет об оценке должен соответствовать требованиям ФСО и содержать расчетную часть, обоснование выбранного метода, а также дату оценки, совпадающую с датой, на которую определена спорная кадастровая стоимость. Несоответствие этих параметров – частая причина отказов в пересмотре.
Куда обращаться для подачи заявления на пересмотр
Заявление на пересмотр кадастровой стоимости подается в территориальное отделение Росреестра или МФЦ по месту расположения объекта недвижимости.
Для подачи заявления можно лично прийти в приемную Росреестра, воспользоваться порталом Госуслуг или направить документы почтой с описью вложения и уведомлением о вручении.
При подаче через Госуслуги необходимо иметь подтвержденную учетную запись и подготовить электронную версию заявления с приложениями в формате PDF.
Важно указывать в заявлении кадастровый номер объекта и обоснование необходимости пересмотра стоимости с приложением всех подтверждающих документов.
После регистрации заявления Росреестр направляет уведомление о принятии и устанавливает срок рассмотрения, который не превышает 30 рабочих дней.
В случае отказа можно обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Росреестре.
Как подготовить отчет о рыночной стоимости недвижимости
Для составления отчета о рыночной стоимости необходимо заказать профессиональную оценку у лицензированного оценщика недвижимости. Документ должен содержать подробный анализ аналогичных объектов, учёт их состояния, местоположения, площади и правового статуса.
В отчете указываются дата осмотра объекта, методика оценки (например, сравнительный или доходный подход), а также источник данных о рыночных ценах – официальные базы, предложения на рынке или статистика сделок.
Обязательной частью является описание объекта: тип недвижимости, технические характеристики, год постройки, состояние и наличие обременений. Также фиксируются факторы, влияющие на цену – инфраструктура, транспортная доступность, планы развития территории.
Расчеты должны быть прозрачными и обоснованными. Следует указать, как именно была рассчитана стоимость, с приложением калькуляций и ссылок на использованные данные. Необходимо избегать субъективных оценок без документального подтверждения.
Отчет заверяется подписью и печатью оценщика, что подтверждает юридическую значимость документа. Такой отчет можно использовать для подачи в комиссию по пересмотру кадастровой стоимости или в суд.
Сроки и порядок рассмотрения заявления о пересмотре
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд.
Сроки рассмотрения заявления регламентируются Федеральным законом № 135-ФЗ:
- Комиссия обязана рассмотреть заявление в течение 30 календарных дней с даты регистрации.
- Если требуются дополнительные документы или разъяснения, заявителю направляется запрос, и срок приостанавливается до получения ответа.
- Общее время рассмотрения с учетом перерывов не должно превышать 60 календарных дней.
При обращении в суд сроки рассмотрения зависят от типа искового производства:
- В арбитражном суде – рассмотрение обычно занимает от 2 до 6 месяцев.
- В суде общей юрисдикции – сроки могут варьироваться, часто до 3 месяцев.
Для ускорения процесса рекомендуется:
- Четко и полно предоставить все необходимые документы при подаче заявления.
- Оперативно отвечать на запросы комиссии или суда.
Результат рассмотрения фиксируется протоколом заседания комиссии или судебным решением с указанием новой кадастровой стоимости либо отклонением заявления.
Какие могут быть последствия пересмотра кадастровой стоимости
Пересмотр кадастровой стоимости влияет на налоговую нагрузку и иные финансовые обязательства собственника недвижимости. Главные последствия связаны с изменением базы для расчёта налогов и сборов.
- Снижение налогов на недвижимость и земельный налог при уменьшении кадастровой стоимости. Это отражается на налоговых платежах за текущий и последующие периоды.
- Изменение сумм арендной платы, если объект находится в аренде у государства, поскольку арендные ставки зачастую привязаны к кадастровой стоимости.
- Влияние на размер страховых взносов и стоимости страхования имущества при пересмотре кадастровой стоимости, особенно для коммерческой недвижимости.
- Пересмотр стоимости может повлиять на расчёт госпошлин и иных платежей при сделках с недвижимостью, например, при продаже или дарении.
Однако возможны и негативные эффекты:
- При повышении кадастровой стоимости возрастает налоговое бремя, что может привести к увеличению расходов владельца.
- Изменения кадастровой стоимости могут вызвать необходимость корректировки договоров аренды или других соглашений с контрагентами.
- Рынок недвижимости может отреагировать на изменённую стоимость, что скажется на ликвидности объекта и возможностях его продажи.
Рекомендуется перед подачей заявления о пересмотре тщательно анализировать рыночные данные и возможные последствия, а также консультироваться с профильными специалистами для оценки рисков и выгод.
Вопрос-ответ:
Можно ли снизить налог на недвижимость, если кадастровая стоимость объекта выше рыночной?
Да, если кадастровая стоимость существенно превышает рыночную, существует возможность её пересмотра. Для этого нужно подать заявление в соответствующий орган — чаще всего это Росреестр или МФЦ. К заявлению прилагается отчет об оценке рыночной стоимости, подготовленный лицензированным оценщиком. После проверки и подтверждения обоснованности заявленных данных стоимость может быть пересмотрена, что приведёт к уменьшению налога.
Как правильно подготовить документы для подачи на пересмотр кадастровой стоимости?
Для подачи заявления потребуются следующие документы: копия правоустанавливающих документов на недвижимость, выписка из ЕГРН, отчет об оценке рыночной стоимости, а также само заявление. Отчет должен быть составлен специалистом с соответствующей аккредитацией и содержать подробный анализ состояния объекта, сравнительный анализ цен на аналогичные объекты и методику расчёта рыночной стоимости. Все бумаги нужно оформить аккуратно и предоставить вместе с заявлением в уполномоченный орган.
Какие сроки рассмотрения заявления о снижении кадастровой стоимости?
По закону органы, рассматривающие заявления о пересмотре кадастровой стоимости, обязаны вынести решение в течение 30 рабочих дней с момента регистрации заявления. В некоторых случаях сроки могут увеличиваться, например, если требуется дополнительная экспертиза или предоставление дополнительных документов. После принятия решения заявитель уведомляется в письменном виде.
Что делать, если после подачи заявления кадастровая стоимость осталась выше рыночной?
Если пересмотр не дал желаемого результата, можно обратиться в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости. Для этого важно иметь убедительные доказательства завышения стоимости, такие как экспертные отчёты, документы о состоянии объекта и рыночной ситуации. Суд рассмотрит материалы и при подтверждении аргументов может обязать орган снизить кадастровую стоимость. Одновременно можно повторно подавать заявление на пересмотр с новыми доказательствами.
Загрузка...
