Земли общего пользования в СНТ – это участки, предназначенные для нужд всех членов товарищества: дороги, проезды, детские и спортивные площадки, трансформаторные подстанции, водонапорные башни, пожарные пруды. Согласно статье 6.1 Федерального закона №66-ФЗ, такие земли могут быть переданы в собственность юридического лица (СНТ) или оставаться в государственной или муниципальной собственности. Однако в случае ликвидации товарищества либо отсутствия юридического лица, члены СНТ могут инициировать процедуру выкупа этих участков.
Для начала потребуется определить форму собственности на землю общего пользования. Это можно сделать через выписку из ЕГРН на соответствующий участок. Если собственник – государство или муниципалитет, необходимо подать заявление о выкупе в орган местного самоуправления. В случае, если участок принадлежит СНТ как юридическому лицу, требуется согласие общего собрания на его отчуждение и перераспределение долей или реализацию физическим лицам.
Порядок выкупа регулируется статьями 39.3 и 39.12 Земельного кодекса РФ. Члены СНТ должны направить коллективное или индивидуальное заявление, предоставить схему расположения участка, кадастровый план, а также заключить договор купли-продажи. Размер выкупной стоимости определяется в зависимости от кадастровой стоимости земли и может корректироваться региональными нормативными актами – например, с учетом коэффициента использования, установленного постановлением правительства субъекта РФ.
Реализация права на выкуп позволяет владельцам участков в СНТ не зависеть от решений общего собрания по вопросам доступа, прокладки коммуникаций и благоустройства. Однако без юридически грамотной подготовки, включая инвентаризацию границ, согласование с кадастровым инженером и анализ обременений, процедура может быть приостановлена или признана недействительной.
Кто имеет право инициировать выкуп земли общего пользования
Право на инициирование процедуры выкупа земли общего пользования в СНТ принадлежит юридически оформленному СНТ как объединению собственников. В соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом № 66-ФЗ (в редакции до 01.01.2019) или № 217-ФЗ (для новых товариществ), только СНТ как юридическое лицо может обратиться с заявлением о передаче или выкупе земли у муниципалитета или другого собственника.
Индивидуальные члены товарищества, включая владельцев участков, не могут подать такое заявление от своего имени, поскольку земля общего пользования не находится в их собственности и не закреплена за ними на правах аренды или пользования. Однако члены СНТ вправе инициировать обсуждение вопроса на общем собрании.
Процедура начинается с решения общего собрания членов СНТ, оформленного протоколом. Для принятия решения требуется кворум, установленный уставом. Большинство должно проголосовать «за» выкуп. Без легитимного протокола администрация откажет в рассмотрении заявления.
Если земля находится в муниципальной собственности, инициатива направляется в орган местного самоуправления. В случае аренды – необходимо предусмотреть расторжение договора аренды или его переоформление с последующим выкупом. Если участок не имеет оформленного права собственности, необходимо сначала инициировать постановку на кадастровый учёт с последующим оформлением права собственности на муниципалитет или государство.
Кроме самого СНТ, инициатором может быть управляющая организация (если такая выбрана и наделена соответствующими полномочиями по уставу или договору), но только при наличии доверенности от товарищества. Самовольное обращение без решения собрания или доверенности будет признано незаконным.
Какие участки считаются землёй общего пользования в СНТ
Землями общего пользования в составе СНТ признаются участки, которые не переданы в частную собственность и предназначены для обеспечения общих нужд садоводов. Основанием для их правового определения служат кадастровые сведения и учредительные документы товарищества.
В категорию таких участков входят:
- внутренние дороги и проезды, обеспечивающие доступ к участкам;
- территории, на которых расположены инженерные сооружения: водозаборы, насосные станции, трансформаторные подстанции;
- площадки для сбора мусора и временного хранения отходов;
- зоны общего озеленения, детские или спортивные площадки, если они оформлены на СНТ и указаны как земли общего назначения в уставе;
-
Какие документы потребуются для оформления выкупа
Выписка из ЕГРН на участок, подтверждающая правовой статус и отсутствие обременений.
Кадастровый паспорт или кадастровая выписка с точными границами и кадастровым номером. При отсутствии данных требуется межевание с участием кадастрового инженера.
Устав СНТ с действующими изменениями, регламентирующий порядок распоряжения землей общего пользования.
Протокол общего собрания членов СНТ, на котором принято решение о продаже или передаче участка. Решение должно соответствовать требованиям законодательства и иметь юридическую силу.
Письменное согласие собственников смежных участков или заинтересованных лиц, если участок влияет на их права или доступ.
Заявление о выкупе, поданное в орган местного самоуправления или иную уполномоченную организацию с указанием кадастрового номера и целей приобретения.
Квитанции об оплате госпошлин и иных сборов, обязательных для регистрации права собственности и оформления сделки.
Рекомендуется предварительно уточнять перечень документов в местной администрации, так как требования могут варьироваться в зависимости от региона и статуса земли.
Как получить согласие остальных членов СНТ на выкуп
Инициируйте внеочередное или плановое собрание членов СНТ с включением вопроса о выкупе земли общего пользования в повестку дня. Уведомление о собрании направляется не позднее чем за 10 дней с указанием точного времени, места и повестки.
Подготовьте и предоставьте участникам подробный проект выкупа с конкретными данными: площадь, кадастровая стоимость, правовое основание и условия оплаты. Желательно приложить схему участка и оценочные документы.
Для подтверждения согласия необходимо провести голосование. В большинстве случаев требуется квалифицированное большинство, минимум 2/3 голосов от общего числа членов СНТ, если иное не установлено уставом.
Обеспечьте документальное оформление решения протоколом, подписанным председателем и секретарём собрания, с указанием итогов голосования и списка участников.
Если часть членов отсутствует, допускается участие через доверенных лиц или заочное голосование, если это предусмотрено внутренними правилами СНТ и законодательством.
После получения согласия направьте протокол и сопроводительные документы в соответствующие органы для дальнейшего оформления выкупа.
Порядок межевания и постановки земли на кадастровый учёт
Для выкупа земли общего пользования в СНТ необходимо пройти процесс межевания и постановки участка на кадастровый учёт. Эти этапы требуют соблюдения четких процедур, которые закреплены в законодательстве.
Первоначально, для начала межевания необходимо подготовить техническое задание, которое определяет границы и характеристики участка. Далее необходимо получить согласие на проведение межевания от общего собрания членов СНТ. Это обязательное требование, иначе процесс может быть оспорен.
После согласования, производится определение точных границ участка с помощью межевого плана. Этот план должен быть составлен лицензированным специалистом – кадастровым инженером, который проведет все необходимые замеры и уточнит точные параметры земли.
Кадастровый инженер подготавливает межевой план и акт об установлении границ, который затем передается в Росреестр для дальнейшего рассмотрения. На основании этих документов земля ставится на кадастровый учёт.
Для того чтобы поставить землю на кадастровый учёт, нужно собрать следующие документы:
- копия документа, подтверждающего право на землю (например, акт на землю общего пользования);
- межевой план, составленный кадастровым инженером;
- согласие всех заинтересованных сторон (при необходимости);
- акт об установлении границ земельного участка.
После подачи документов в Росреестр, он в течение 15 рабочих дней обязан проверить все данные и, если всё в порядке, поставить участок на кадастровый учёт. Важно отметить, что без регистрации в кадастре, земля не может быть официально выкуплена или продана.
Если участок был поставлен на учёт, можно приступать к дальнейшему процессу выкупа земли. На этом этапе важно соблюдать все требования законодательства, чтобы избежать судебных разбирательств или отказа в оформлении сделок.
Как оформить договор купли-продажи с органами местного самоуправления
Процесс оформления договора купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности муниципалитета, требует точного соблюдения правовых норм и последовательного выполнения шагов.
-
Получение разрешения на выкуп. Необходимо обратиться в администрацию муниципального образования с заявлением о желании приобрести конкретный участок земли общего пользования. К заявлению прикладываются документы, подтверждающие право собственности на смежные участки или иные основания.
-
Проведение межевания. Земельный участок подлежит межеванию с привлечением лицензированной кадастровой организации. По результатам составляется межевой план, который передается в Росреестр для постановки участка на кадастровый учет.
-
Подготовка проекта договора. Муниципалитет разрабатывает проект договора купли-продажи, который должен содержать:
- Точные характеристики и границы участка;
- Стоимость и порядок оплаты;
- Права и обязанности сторон;
- Условия перехода права собственности.
-
Согласование и подписание договора. Стороны проводят переговоры, при необходимости вносят корректировки. После согласования документ подписывается уполномоченными лицами муниципалитета и покупателем.
-
Регистрация перехода права собственности. После подписания договора покупатель обр
Что делать при отказе администрации в выкупе земли
Получите официальный письменный отказ с указанием причин и ссылками на нормативные акты.
Проверьте сведения о праве собственности и статусе участка в Росреестре и кадастровой документации.
Если отказ связан с отсутствием межевания, инициируйте геодезические работы и внесение изменений в кадастр.
При несоответствии целевого назначения подайте заявление в администрацию с просьбой о его изменении, приложив обоснование.
Если причина отказа – отсутствие бюджетных средств, предложите заключить предварительный договор или подождать следующий бюджетный период.
Обратитесь с жалобой в вышестоящие органы местного самоуправления или прокуратуру при нарушении процедур или отсутствии законных оснований.
Проконсультируйтесь с юристом по земельным вопросам для оценки возможности подачи искового заявления в суд.
В судебном порядке можно добиться признания права на выкуп и обязать администрацию заключить договор купли-продажи.
Документируйте все обращения и переписку с администрацией, сохраняйте копии заявлений и ответов для возможных судебных разбирательств.
Вопрос-ответ:
Может ли член СНТ выкупить часть земли общего пользования, примыкающую к его участку?
Да, такая возможность существует, но только при соблюдении ряда условий. Во-первых, выкуп возможен лишь в том случае, если участок земли общего пользования действительно не используется по назначению и его передача не нарушит права других членов товарищества. Во-вторых, нужно получить согласие общего собрания членов СНТ, где не менее двух третей должны проголосовать «за». Кроме того, потребуется подготовить межевой план, провести кадастровый учет и подать заявление в орган местного самоуправления на оформление покупки. Решение будет приниматься на основании градостроительных и правовых норм.
Как определяется стоимость земли общего пользования при выкупе?
Цена устанавливается органом местного самоуправления на основании кадастровой стоимости. В отдельных случаях, особенно при участии в программах приватизации или по решениям местных властей, возможна продажа по пониженной ставке — например, за определённый процент от кадастровой стоимости (чаще всего 15%–30%). Точный размер зависит от регионального законодательства и конкретной ситуации.
Может ли СНТ отказать в передаче участка земли, даже если он никем не используется?
Да, может. Даже если участок не используется по назначению, право распоряжения землёй общего пользования принадлежит всему СНТ, а не одному человеку. Решение о передаче участка принимается на общем собрании большинством голосов. Если члены товарищества сочтут, что передача земли одному лицу может повлечь нарушение интересов других, они вправе отказать. Кроме того, нужно учитывать правила землепользования и застройки, которые могут запрещать передачу части общего имущества.
Что делать, если выкуп земли был одобрен, но администрация отказывает в оформлении?
В случае отказа нужно запросить письменное объяснение причин. Часто отказ связан с несоответствием участка требованиям градостроительной документации, техническими ошибками в документах или нарушением процедуры. После устранения нарушений можно подать документы повторно. Если же отказ необоснован, заявитель вправе обжаловать действия администрации в суде. Рекомендуется при этом привлечь юриста, специализирующегося на земельном праве.
Загрузка...
