Процедура смены управляющей компании в многоквартирном доме регулируется Жилищным кодексом РФ. Основное решение принимается на общем собрании собственников. Чтобы смена УК была признана законной, необходимо соблюдение кворума и определённого количества голосов «за».
Для признания собрания правомочным необходимо участие собственников, владеющих более чем 50% от общей площади помещений в доме. Если этот порог не достигнут, итоги голосования будут недействительными.
Решение о выборе новой управляющей организации принимается простым большинством – более 50% голосов от общего числа голосов, принадлежащих собственникам помещений, участвующим в собрании. Например, если в голосовании приняли участие собственники, представляющие 60% от общей площади, то за смену УК должны проголосовать собственники, чьи доли составляют минимум 30,01% от общей площади.
Результаты голосования оформляются в виде протокола, который должен быть передан в администрацию муниципального образования и размещён в системе ГИС ЖКХ. Без этих действий новая управляющая компания не сможет приступить к обслуживанию дома.
В случае, если голосование проводилось в письменной форме, важно обеспечить правильность оформления бюллетеней и соблюдение сроков их сбора. Нарушения формальных требований могут стать основанием для оспаривания результатов собрания.
Какая часть собственников должна участвовать в общем собрании
Для принятия решений о смене управляющей компании необходимо соблюдение требований к кворуму общего собрания. Согласно статье 45 Жилищного кодекса РФ, общее собрание считается правомочным, если в нём участвуют собственники, владеющие более чем 50% от общей площади всех помещений в доме.
Участие определяется не по количеству человек, а по доле в праве общей собственности. Это означает, что собственник большой квартиры оказывает большее влияние на итоги голосования, чем собственник небольшой студии.
Для того чтобы собрание состоялось:
- необходимо уведомить всех собственников не менее чем за 10 дней до проведения;
- учёт участия ведётся по бюллетеням и подписям, включая формы заочного голосования;
- если в собрании приняли участие собственники менее 50% общей площади – оно признаётся несостоявшимся.
Если очное собрание не собрало нужного количества участников, возможно проведение заочного голосования или очно-заочной формы. В этих случаях сроки голосования могут быть продлены, что повышает шанс достижения необходимого кворума.
Важно корректно зафиксировать участие – ошибки в протоколе или бюллетенях могут стать основанием для признания решения недействительным. Рекомендуется привлекать специалиста или юриста для контроля за процедурой.
Какой процент голосов требуется для принятия решения о смене УК
Для смены управляющей компании необходимо набрать не менее 50% голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме. Речь идет именно о голосах, а не о количестве участвующих собственников. Вес голоса определяется площадью принадлежащего помещения.
Если общее собрание проводится в очно-заочной форме, то сначала требуется кворум – участие собственников, обладающих более чем 50% голосов. Без него решение будет считаться недействительным независимо от результатов голосования.
При подсчёте голосов учитываются данные из протокола общего собрания, а также сведения о площади помещений, зафиксированные в реестре собственников. Недопустимо принимать решение на основании устных договорённостей или неполных списков участников.
Важно учитывать, что голоса, поданные с нарушениями (например, без подписи или по недействительным бюллетеням), исключаются из подсчета. Это может повлиять на достижение необходимого процента и повлечь за собой признание собрания недействительным по решению суда.
Как учитываются голоса при разных формах собственности помещений
При голосовании на общем собрании собственников учитывается не количество людей, а доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество. Эта доля напрямую зависит от площади принадлежащего помещения.
Если помещение находится в индивидуальной собственности, голосует один собственник, и его голос засчитывается в объёме, соответствующем площади помещения. Например, при наличии квартиры площадью 60 м² в доме общей площадью 3 000 м², доля голоса составит 2%.
При долевой собственности одного помещения голосуют все совладельцы, но их голоса суммируются и также учитываются пропорционально долям. Если между ними нет письменного соглашения о распределении голосов, решение по такому помещению считается не принятым, и его голос не засчитывается.
Если помещение принадлежит юридическому лицу, оно голосует от имени организации через представителя, также на основании площади объекта. Никаких дополнительных прав юридическое лицо не получает – голос считается по тем же правилам, что и для физического лица.
Голоса государственных и муниципальных собственников также учитываются. Представители уполномоченного органа участвуют в голосовании только при наличии доверенности, и их доли в собственности могут существенно повлиять на исход собрания.
Для корректного подсчёта рекомендуется предварительно проверить данные из ЕГРН по каждому помещению, особенно если дом включает нежилые помещения или помещения со смешанным правовым статусом. Ошибки в учёте долей могут привести к признанию решения недействительным.
Можно ли сменить УК без очного собрания
Сменить управляющую компанию возможно без проведения очного собрания, если использовать заочное или очно-заочное голосование. Это предусмотрено частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса РФ. Такое решение юридически равноценно очному собранию, если соблюдены все процедурные требования.
Для запуска процедуры необходимо уведомить всех собственников не менее чем за 10 дней до начала голосования. Уведомление направляется в письменной форме или размещается в местах общего пользования. В нем указываются дата начала и окончания голосования, а также вопросы повестки, включая предложение о смене управляющей организации.
Собственники заполняют бюллетени, которые затем передаются организатору собрания. Форма бюллетеня должна включать информацию об объекте управления, ФИО собственника, варианты ответов и подпись. Протокол составляется по итогам подсчета голосов и направляется в ГЖИ и текущую управляющую компанию.
Решение считается принятым, если за него проголосовало более 50% от общего числа голосов всех собственников помещений в доме. Учитывается не количество людей, а доля в праве собственности.
Смена УК без очного собрания особенно актуальна для домов с большим количеством квартир, где сложно собрать необходимый кворум очно. Заочная форма позволяет увеличить охват участников и ускорить принятие решений, не нарушая требований законодательства.
Как оформляется решение и какие документы нужны
Решение о смене управляющей компании оформляется в виде протокола общего собрания собственников помещений. Протокол должен содержать сведения о форме проведения собрания (очная, заочная или очно-заочная), количестве голосов «за», «против» и «воздержавшихся», а также итог о принятии решения большинством голосов от общего числа голосов собственников.
Протокол подписывается председателем и секретарём собрания. Если собрание проводится в заочной форме, к протоколу прикладываются бюллетени для голосования с подписями участников. Каждый бюллетень должен содержать ФИО собственника, площадь помещения, кадастровый номер (или номер в реестре), решение по каждому вопросу и подпись.
К обязательному пакету документов также относятся:
- уведомление о проведении собрания (с доказательством вручения всем собственникам);
- реестр собственников помещений с указанием площади каждого помещения;
- реестр участников собрания с указанием формы их участия;
- копии правоустанавливающих документов на помещения, если голосование проводилось по доверенности;
- копии доверенностей (если голосовали представители).
После составления и подписания протокола, его необходимо передать в жилищную инспекцию и приложить к заявлению в ГИС ЖКХ. Также копия протокола направляется действующей управляющей компании и новой организации, выбранной собственниками.
Что делать, если набранного количества голосов оказалось недостаточно
Если в ходе голосования за смену управляющей компании не удалось собрать необходимое количество голосов, следует учитывать, что решение не считается принятым. В этом случае можно инициировать повторное голосование не ранее чем через 30 дней после предыдущего собрания.
Перед повторным голосованием важно проанализировать причины низкой явки или недостаточной поддержки. Рекомендуется провести разъяснительную работу среди собственников, предоставить подробную информацию о недостатках текущей УК и преимуществах новой, а также ответить на возможные вопросы и возражения.
Если невозможно собрать нужное число голосов на общем собрании, закон допускает проведение заочного голосования с использованием бюллетеней, которые собственники заполняют и направляют в управляющую организацию или ТСЖ. Для этого нужно заранее уведомить всех собственников и обеспечить прозрачность процедуры.
Повторное голосование должно быть оформлено протоколом с указанием итогов и количества набранных голосов. Если и после повторного голосования необходимый порог не достигнут, смена управляющей компании невозможна без изменения состава собственников или условий управления домом.
В случае систематической неэффективности текущей УК стоит обратиться в муниципальные органы или жилищную инспекцию с жалобой, приложив копии протоколов голосований и иных документов. Это может стать основанием для проверки и последующих мер в отношении управляющей организации.
Вопрос-ответ:
Какое минимальное количество голосов жильцов необходимо для принятия решения о смене управляющей компании?
Для смены управляющей компании требуется собрать более половины голосов от общего количества собственников жилья в доме, то есть большинство собственников должны поддержать это решение. Законодательно установлены определённые проценты, которые зависят от способа проведения собрания и формы собственности, но обычно это свыше 50% голосов.
Можно ли учитывать голоса собственников, которые не присутствовали на собрании, при голосовании за смену управляющей компании?
Да, закон допускает проведение заочного голосования, когда собственники передают свои голоса в письменной форме или через электронные сервисы. В таком случае учитываются все поданные бюллетени, даже если человек не был лично на собрании. Главное — чтобы голосование было организовано с соблюдением установленных правил и сроки сбора голосов были четко определены.
Что делать, если собранного количества голосов для смены УК оказалось недостаточно?
Если голосов недостаточно, решение о смене управляющей компании не принимается, и прежняя УК продолжает работать. При этом можно провести повторное собрание, скорректировать форму оповещения жильцов, привлечь больше участников и постараться получить недостающие голоса. Иногда помогает разъяснительная работа с собственниками по вопросам качества услуг и преимуществ новой УК.
Как учитываются голоса собственников в случае, если помещения находятся в долевой собственности?
При долевой собственности голос каждого собственника пропорционален его доле в общем имуществе дома. Это значит, что при подсчёте голосов учитывается не просто количество голосующих, а именно размер их долей. Такая система позволяет справедливо отразить мнение тех, кто владеет большей частью жилья.
Можно ли сменить управляющую компанию без проведения очного собрания жильцов?
Да, законодательство предусматривает возможность голосования без очного присутствия собственников — через заочное или электронное голосование. Это удобно, если собрать всех собственников лично затруднительно. Главное — соблюсти порядок уведомления, сроков и прозрачности подсчёта голосов, чтобы решение было юридически действительным.
Какой минимальный процент голосов собственников необходим для смены управляющей компании?
Для смены управляющей компании требуется получить не менее 50% голосов всех собственников помещений в доме. Это означает, что больше половины от общего количества голосов должны поддержать замену. При этом учитываются только собственники, зарегистрированные в многоквартирном доме, а не арендаторы или другие лица. Если это условие не выполнено, решение о смене не считается принятым.
Можно ли изменить управляющую компанию, если на общем собрании присутствует менее половины собственников?
Если на собрании участвует менее 50% собственников по количеству голосов, обычно нельзя принять решение о смене управляющей компании, так как отсутствует кворум. Однако в некоторых случаях допускается проведение повторного собрания с меньшими требованиями к кворуму, если это предусмотрено региональными правилами или уставом товарищества. Важно заранее изучить документы и законы, регулирующие управление домом, чтобы понять, как действовать при низкой явке собственников.
Загрузка...
