Строительство на землях, не отнесённых к территориям с особыми условиями использования – таким как ООПТ (особо охраняемые природные территории) и ОКН (объекты культурного наследия) – регулируется стандартным порядком, установленным Градостроительным кодексом РФ. Однако и в этом случае получение разрешения на строительство остаётся обязательным, если проект касается возведения капитального объекта.
Основанием для выдачи разрешения является градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), выданный органами местного самоуправления. Без него невозможно проверить соответствие планируемого объекта правилам землепользования и застройки (ПЗЗ). ГПЗУ содержит информацию о красных линиях, зонах с особыми условиями использования территории, технических условиях подключения к сетям и других параметрах, влияющих на допустимость строительства.
Для подачи заявления на разрешение необходимо представить: правоустанавливающие документы на участок, проектную документацию (в случаях, предусмотренных статьей 49 ГрК РФ – с заключением экспертизы), ГПЗУ, согласие собственников (если участок находится в долевой собственности) и иные документы, если они предусмотрены региональными нормативами. Заявление можно подать через МФЦ или портал госуслуг, а срок рассмотрения составляет не более 7 рабочих дней при наличии всех необходимых сведений.
Важно учитывать, что отсутствие признаков ООПТ и ОКН ещё не означает полную свободу действий: участок может попадать в санитарно-защитную зону, зону с ограничением высотности, охранную зону инженерных сетей. Проверка этих ограничений производится через Росреестр, ПЗЗ и иные открытые реестры. В случае несоответствия проекта установленным требованиям в выдаче разрешения будет отказано.
Когда требуется разрешение на строительство вне границ ООПТ и ОКН
Разрешение на строительство необходимо в случае возведения объектов капитального строительства, не подпадающих под исключения, предусмотренные статьёй 51.1 Градостроительного кодекса РФ. Вне границ ООПТ и ОКН получение разрешения требуется для строительства жилых домов, промышленных зданий, объектов общественного назначения, а также инженерной инфраструктуры.
К объектам, требующим разрешения, относятся: многоквартирные и индивидуальные жилые дома, здания производственного и складского назначения, торговые и административные сооружения, автозаправочные станции, линии электропередачи, водопроводы и канализация, если они имеют признаки капитальности (фундамент, неподвижность, коммуникации).
Без разрешения допускается строительство некапитальных объектов – временных построек, киосков, навесов, а также хозяйственных построек на садовых участках, если они не предназначены для проживания и не превышают установленные законом параметры.
Для застройки земельного участка также важно учитывать вид разрешённого использования по классификатору ВРИ (приказ Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540). Если проект не соответствует ВРИ или ПЗЗ (правилам землепользования и застройки), разрешение не выдадут.
В случае строительства в границах населённого пункта дополнительно учитываются территориальные зоны и требования градостроительного регламента. Если объект планируется за пределами населённых пунктов, например, на землях сельхозназначения, необходимо соблюдение отдельных условий, включая наличие соответствующего перевода категории земли и обеспечения доступа к инженерной инфраструктуре.
Получение разрешения также обязательно при реконструкции существующих объектов, если такие работы затрагивают конструктивные элементы, изменяют параметры или назначение здания.
Какие документы нужно подготовить для получения разрешения
Для подачи заявления на получение разрешения на строительство за пределами территорий ООПТ и объектов культурного наследия потребуется представить утверждённый комплект документации. Перечень строго регламентирован Градостроительным кодексом РФ и включает следующие позиции:
| Заявление | Подаётся в установленной форме, с указанием сведений о застройщике, планируемом объекте и участке. |
| Правоустанавливающие документы на земельный участок | Выписка из ЕГРН или договор аренды, подтверждающий право на использование участка под строительство. |
| Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) | Выдаётся органом архитектуры и содержит требования к параметрам застройки, ограничения и технические условия. |
| Проектная документация | Разрабатывается в составе, соответствующем Постановлению №87. Обязательна экспертиза для объектов, указанных в ст. 49 ГрК РФ. |
| Разрешение на отклонение от предельных параметров (при наличии) | Если требуется отклонение от нормативов, необходимо приложить соответствующее разрешение. |
| Согласие собственников (в отдельных случаях) | При строительстве на участке, принадлежащем нескольким лицам, необходимо нотариально заверенное согласие. |
| Документ об уплате госпошлины | Квитанция об оплате устанавливаемой госпошлины за выдачу разрешения. |
В зависимости от вида объекта и территориальных требований местной администрации могут потребоваться дополнительные согласования. Перед подачей целесообразно проверить требования на официальном сайте органа, уполномоченного на выдачу разрешения в конкретном субъекте РФ.
Пошаговая процедура подачи заявления в уполномоченный орган
Шаг 1: Подготовка комплекта документов. Заявитель собирает документы, включая правоустанавливающие бумаги на участок, градостроительный план, схему планировочной организации земельного участка, согласования с ресурсоснабжающими организациями (при необходимости), и проектную документацию в составе, предусмотренном законодательством.
Шаг 2: Проверка актуальности сведений. Перед подачей рекомендуется убедиться, что все сведения в документах соответствуют ЕГРН, ГПЗУ и проекту. Несоответствия могут стать основанием для отказа в выдаче разрешения.
Шаг 3: Подача заявления. Заявление подается в орган местного самоуправления или в иной уполномоченный орган через МФЦ либо портал «Госуслуги». При электронной подаче все документы должны быть заверены ЭЦП.
Шаг 4: Регистрация заявления. После подачи документы регистрируются, заявителю выдается входящий номер. С этого момента начинается срок административной процедуры – не более 7 рабочих дней.
Шаг 5: Рассмотрение и проверка. Уполномоченный орган проверяет комплектность, соответствие документов требованиям, наличие оснований для отказа. Дополнительные запросы заявителю не направляются, если документы представлены в полном объеме.
Шаг 6: Принятие решения. При отсутствии нарушений выдается разрешение на строительство с указанием кадастрового номера участка, сроков действия и параметров объекта. В случае отказа – выдается мотивированное заключение.
Шаг 7: Получение результата. Разрешение можно получить лично, через МФЦ либо в электронной форме. Документ вступает в силу с момента выдачи и необходим для начала строительства.
Требования к градостроительному плану земельного участка
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) представляет собой документ, который определяет параметры застройки и ограничения, действующие на конкретной территории. Его оформление необходимо для получения разрешения на строительство вне границ ООПТ и ОКН.
Основные требования к содержанию ГПЗУ закреплены в статье 44 Градостроительного кодекса РФ. Документ формируется на основании правил землепользования и застройки, утверждённых в соответствующем муниципалитете.
- Границы земельного участка с указанием кадастрового номера;
- Местоположение участка в отношении существующих объектов капитального строительства, улично-дорожной сети, инженерных коммуникаций;
- Предельные параметры разрешённого строительства (высотность, плотность застройки, отступы от границ);
- Зоны с особыми условиями использования территории (санитарно-защитные, охранные и др.);
- Линии застройки и красные линии, подлежащие соблюдению при проектировании объектов;
- Указание технических условий подключения к сетям инженерно-технического обеспечения или отметка об их отсутствии;
- Информация об объектах культурного наследия и охранных зонах (если они присутствуют);
- Обоснование возможности размещения объектов с учётом ограничений, установленных на участке.
Для получения ГПЗУ необходимо подать заявление через региональный портал госуслуг или в МФЦ. К заявлению прикладываются выписка из ЕГРН и ситуационный план. Срок подготовки ГПЗУ – не более 14 рабочих дней с момента регистрации заявления.
Документ выдается бесплатно и действует бессрочно, если не были внесены изменения в территориальное планирование или в правила землепользования и застройки. При этом при изменении правового режима участка необходимо получить новый ГПЗУ перед подачей заявления на разрешение на строительство.
Сроки рассмотрения и основания для отказа в разрешении
Заявление о выдаче разрешения на строительство рассматривается в течение семи рабочих дней с момента поступления всех необходимых документов. Срок начинает исчисляться с даты регистрации заявления в уполномоченном органе.
Если комплект документов неполный или содержит несоответствия, заявителю направляется уведомление о необходимости устранения недостатков. На устранение даётся 10 рабочих дней. В случае неустранения в срок – заявление возвращается без рассмотрения.
Основаниями для отказа в выдаче разрешения являются:
1. Проектная документация не соответствует требованиям градостроительного регламента, предельным параметрам застройки или техническим условиям.
2. Право на земельный участок не подтверждено документально либо нарушены условия его предоставления (например, категория или разрешённое использование не соответствуют цели строительства).
3. Проект затрагивает зону с особыми условиями использования территории, где требуется дополнительное согласование (например, охранные зоны, приаэродромные территории), но такие согласования не получены.
4. Представлены недостоверные сведения, либо в документации выявлены подделки, расхождения или отсутствие требуемых разделов.
При отказе уполномоченный орган обязан направить мотивированное решение с указанием конкретных пунктов законодательства и обстоятельств, ставших основанием. Заявитель вправе подать исправленные документы повторно либо обжаловать отказ в судебном порядке.
Особенности оформления разрешения для ИЖС и СНТ
Для получения разрешения на строительство в зонах ИЖС требуется предоставить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) с точным указанием границ и разрешённого вида использования. Важно, чтобы проект соответствовал нормам строительных регламентов, установленным для индивидуального жилищного строительства, включая параметры этажности, отступы от границ участка и высотность.
В случае СНТ разрешение на строительство оформляется при условии, что земля оформлена в собственность или аренду, и целевое назначение разрешает жилую или хозяйственную застройку. Для СНТ зачастую требуется дополнительное согласование с правлением товарищества и подтверждение отсутствия ограничений по застройке в уставных документах.
Заявление подается в местный орган архитектуры или МФЦ с пакетом документов: ГПЗУ, проектная документация, документы на земельный участок, правоустанавливающие документы на участок. Для ИЖС обязательна техническая документация, подтверждающая соблюдение санитарных, противопожарных и инженерных требований.
Срок рассмотрения заявления по ИЖС и СНТ стандартен – до 10 рабочих дней. Отказ возможен при отсутствии необходимых документов, несоответствии проекта требованиям или выявлении ограничений по использованию земли. Рекомендуется тщательно проверять пакет документов перед подачей, чтобы избежать возврата и задержек.
После получения разрешения его следует зарегистрировать в Росреестре как основание для начала строительства. Для ИЖС допускается подача уведомления о начале работ вместо получения разрешения, но это зависит от конкретного региона и норм.
Как внести изменения в уже выданное разрешение на строительство
Для внесения изменений в разрешение на строительство необходимо подать заявление в орган, выдавший исходный документ. В заявлении указываются точные причины и суть изменений.
К заявлению прикладываются обновленные проектные документы, в которых отражены запрашиваемые корректировки. Проект должен соответствовать требованиям действующих норм и правил.
Если изменения касаются существенных параметров объекта (например, площади, этажности, функционального назначения), требуется повторное согласование с контролирующими органами.
Рассмотрение заявления занимает не более 10 рабочих дней с момента подачи полного пакета документов. При отсутствии нарушений разрешение с изменениями выдается в той же форме, что и первоначальное.
Отказ в изменении допускается при несоответствии изменений градостроительным нормам или если изменения затрагивают охраняемые территории, что выходит за рамки исключения ООПТ и ОКН.
Внесение изменений не требует оплаты новой государственной пошлины, если изменения не приводят к увеличению срока действия разрешения.
После получения обновленного разрешения его необходимо хранить вместе с исходной документацией на объекте для контроля и проверок.
Вопрос-ответ:
Что входит в понятие «разрешение на строительство за исключением ООПТ и ОКН»?
Это разрешение выдается для строительства объектов на землях, которые не относятся к особо охраняемым природным территориям (ООПТ) и объектам культурного наследия (ОКН). Такие участки не подпадают под особые режимы охраны, что упрощает процесс оформления. Разрешение регулирует допустимые параметры строительства, согласование с местными нормами и подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного законодательства.
Какие документы необходимо подготовить для получения разрешения на строительство вне границ ООПТ и ОКН?
Основной пакет включает заявление установленной формы, копии правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), проектную документацию, технические заключения при необходимости, а также документы об уплате госпошлины. При этом проект должен соответствовать действующим строительным и экологическим нормам, не затрагивая территории, охраняемые законом.
Каков срок рассмотрения заявления на выдачу разрешения на строительство за исключением ООПТ и ОКН?
Срок рассмотрения обычно не превышает 10 рабочих дней с момента подачи полного комплекта документов. В некоторых случаях, если требуется дополнительная экспертиза или согласование, срок может быть продлен. Если в указанный срок не принято решение, заявитель вправе считать разрешение полученным в силу молчаливого согласия.
Можно ли вносить изменения в уже выданное разрешение на строительство вне охраняемых территорий?
Да, изменения возможны. Для этого нужно подать заявление с указанием причин и приложить обновленную проектную документацию. Изменения рассматриваются в течение установленного срока, обычно до 10 рабочих дней. При этом изменения не должны нарушать действующие нормы и условия, предусмотренные первоначальным разрешением, а также не должны затрагивать вопросы охраны окружающей среды и культурного наследия.
Какие основания могут стать причиной отказа в выдаче разрешения на строительство за исключением ООПТ и ОКН?
Отказ может быть вызван отсутствием необходимых документов, несоответствием проектной документации нормам, нарушением градостроительных регламентов или прав на земельный участок. Также причиной станет если строительство может повлиять на окружающую среду или безопасность, даже если участок не относится к охраняемым территориям. В решении об отказе обязательно указываются причины и возможные способы устранения недостатков.
Для каких объектов требуется получение разрешения на строительство, если речь не идёт об особо охраняемых природных территориях и объектах культурного наследия?
Разрешение на строительство необходимо оформлять для зданий и сооружений, которые планируются возводить на землях не относящихся к особо охраняемым природным территориям и объектам культурного наследия. Это может быть жилая, коммерческая или производственная недвижимость, а также инженерные коммуникации и объекты инфраструктуры. При этом строительство должно соответствовать действующим нормам и градостроительным регламентам, закреплённым в документации для данного земельного участка. Без получения разрешения возведение таких объектов считается незаконным и может привести к административным штрафам или сносу построек.
Какие действия необходимо предпринять, если после выдачи разрешения на строительство возникла необходимость внести изменения в проект?
Если возникла необходимость изменить проект, для которого уже оформлено разрешение на строительство, потребуется обратиться в уполномоченный орган с заявлением и новой документацией, отражающей изменения. Важно предоставить корректные и полные данные, включая обновлённые чертежи и пояснительные материалы. После рассмотрения изменений органы могут выдать новое разрешение или внести корректировки в уже выданное. До получения подтверждения и внесения изменений в разрешение строительство по старому проекту должно быть приостановлено, чтобы избежать возможных нарушений законодательства.
Загрузка...
