Правовой статус и границы придомовой территории многоквартирного дома напрямую влияют на права собственников, возможность благоустройства, установку шлагбаумов, парковочных мест, ответственность за уборку и участие в программах капремонта или благоустройства. Определение этих границ не происходит автоматически – они устанавливаются и закрепляются через кадастровый учёт земельного участка под домом.
Если участок поставлен на кадастровый учёт, то его площадь, конфигурация и границы фиксируются в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Без этого невозможно однозначно определить, где заканчивается зона ответственности жильцов, а где начинается муниципальная территория. В большинстве случаев придомовая территория включает не только землю под зданием, но и участки для прохода, проезда, озеленения, площадки для мусора, парковки и детские площадки – если они предусмотрены проектной документацией.
Чтобы границы были юридически значимыми, необходимо наличие межевого плана, утверждённого органами кадастрового учёта. Только после постановки на учёт участок можно использовать по правилам, установленным ст. 36 ЖК РФ. Владельцы квартир получают право участвовать в управлении этой территорией, в том числе в принятии решений о её благоустройстве или защите от третьих лиц.
На практике при формировании придомового участка важно учитывать санитарные нормы, градостроительные регламенты и требования пожарной безопасности. Ошибки на этапе межевания могут привести к конфликтам с соседними домами или органами местной власти. Поэтому до подачи заявления в Росреестр рекомендуется провести кадастровые работы с участием квалифицированного инженера, изучить генеральный план и градостроительные документы на район.
Как определить границы придомовой территории по кадастровому плану
Границы придомовой территории отражаются в кадастровом плане земельного участка, который поставлен на учет как единый объект. Определение этих границ возможно только при наличии кадастрового номера участка, присвоенного органами Росреестра. Без постановки на учет сведения о границах считаются недостоверными и юридически незначимыми.
Для получения кадастрового плана потребуется обратиться в Росреестр или МФЦ с запросом о предоставлении выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В документе указываются точные координаты поворотных точек границ участка в системе координат, масштаб, а также конфигурация границ. Важно убедиться, что участок зарегистрирован как территория общего пользования многоквартирного дома.
На кадастровом плане участок обозначен линиями, ограничивающими его по периметру. Придомовая территория включает земельные участки, используемые под подъезды, проезды, парковки, детские и спортивные площадки, зеленые насаждения, если они входят в границы зарегистрированного участка. Все эти зоны должны находиться внутри очерченной кадастровой границы, иначе они не будут считаться частью придомовой территории в юридическом смысле.
Проверка фактического использования земли с кадастровыми данными осуществляется путем сопоставления чертежа кадастрового плана с текущей ситуацией на местности. В случае несоответствия может потребоваться межевание или уточнение границ. Работы выполняются лицензированным кадастровым инженером и требуют согласования с органами местного самоуправления.
Особое внимание следует уделить вопросам сервитутов, если через территорию проходят инженерные сети или иные объекты, предоставляющие право ограниченного пользования. Они отображаются в плане и могут влиять на возможность распоряжения участком.
Что включается в состав придомовой территории по закону
Состав придомовой территории многоквартирного дома определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ и может быть установлен на основании утвержденного межевого плана. Согласно законодательству, к придомовой территории может относиться не только земля под самим домом, но и прилегающие участки, обеспечивающие его обслуживание и использование.
В состав придомовой территории обычно включаются:
1. Земельный участок под зданием, включая весь фундамент и выступающие части (лоджии, балконы, технические помещения).
2. Проезды и тротуары, обеспечивающие доступ к подъездам, техническим службам, противопожарным проездам и вывозу мусора. Их наличие и границы фиксируются в кадастровых документах.
3. Места для парковки автомобилей, если они предусмотрены проектом и не переданы третьим лицам. Такие участки могут входить в общее имущество только при наличии официального включения в кадастровый план.
4. Зеленые насаждения и газоны, если они расположены на земельном участке, отведённом под обслуживание дома. Исключение – озеленённые участки, находящиеся за пределами зарегистрированного межевания.
5. Детские и спортивные площадки, расположенные на закреплённой территории. Их принадлежность подтверждается данными Росреестра.
6. Объекты благоустройства – скамейки, урны, малые архитектурные формы, освещение, при условии, что они установлены в границах участка, зарегистрированного как часть общего имущества.
Наличие объекта в составе придомовой территории подтверждается кадастровым планом земельного участка. При отсутствии данных в ЕГРН и межевого плана, участок не может считаться придомовым, несмотря на фактическое использование жильцами. Для точного определения состава следует заказать выписку из ЕГРН и при необходимости инициировать процедуру межевания через орган местного самоуправления.
Как узнать зарегистрирована ли территория за домом
Чтобы проверить, зарегистрирована ли придомовая территория за многоквартирным домом, необходимо получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В ней указываются границы участка, правообладатель, кадастровый номер и назначение земли.
Запрос можно подать через сайт Росреестра, портал «Госуслуги» или в МФЦ. Для поиска потребуется адрес дома или его кадастровый номер. Если участок зарегистрирован, в выписке будет указан многоквартирный дом как объект, к которому относится земельный участок, а также сведения о форме собственности.
Если участок не числится в реестре, это означает отсутствие кадастрового учета и, соответственно, неоформленное право пользования. В этом случае придомовая территория юридически не закреплена за жильцами и не может использоваться по своему усмотрению или включаться в общее имущество без процедуры межевания и постановки на учет.
Также полезно обратиться в кадастровую палату или муниципалитет по месту нахождения дома. Там можно узнать, инициировались ли работы по межеванию, зарегистрирован ли участок за конкретным домом, и кто является балансодержателем прилегающей территории.
Можно ли расширить придомовую территорию и как это сделать
Расширение придомовой территории возможно только через официальные процедуры, поскольку такая территория представляет собой земельный участок, поставленный на кадастровый учет и закреплённый за многоквартирным домом.
Первым шагом является анализ текущих границ участка. Для этого необходимо получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и кадастровый план территории. Если свободный муниципальный или государственный участок примыкает к придомовой территории, его можно рассматривать для присоединения.
Решение о расширении принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, для принятия такого решения необходимо не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников.
Если решение принято, управляющая организация или инициативная группа обращается в администрацию муниципального образования с ходатайством о предоставлении смежного участка в аренду или в собственность. В заявлении указывается цель использования земли – обслуживание многоквартирного дома.
Муниципалитет проводит проверку наличия ограничений, публичных сервитутов, охранных зон. Если препятствий нет, участок может быть предоставлен по процедуре без торгов (Федеральный закон № 178-ФЗ, статья 39.20), при условии обоснования использования его в целях благоустройства.
После получения одобрения необходимо провести межевание, установить новые границы и поставить расширенный участок на кадастровый учет. Далее оформляется право собственности или аренды, в зависимости от решения органов местного самоуправления.
Расходы на оформление, межевание и кадастровые работы обычно ложатся на собственников дома. Расходы можно распределить пропорционально долям в праве собственности на общее имущество.
Кто отвечает за установку ограждений по границе придомовой территории
Установка ограждений по границе придомовой территории многоквартирного дома допускается только в пределах земельного участка, поставленного на кадастровый учет и оформленного в общедолевую собственность жильцов. Ответственность за инициирование и реализацию установки забора зависит от формы управления домом и статуса участка.
Если земельный участок зарегистрирован за домом, то право на установку ограждений принадлежит собственникам помещений. Решение принимается на общем собрании собственников с соблюдением требований статьи 44 Жилищного кодекса РФ:
- инициатор – совет дома или управляющая организация;
- решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа собственников;
- протокол должен содержать обоснование необходимости ограждения, предполагаемое место установки, тип конструкции и источники финансирования.
Физическое выполнение работ организуется управляющей организацией, ТСЖ или жилищным кооперативом – в зависимости от формы управления. Эти субъекты также несут ответственность за:
- согласование проекта с муниципалитетом и ГИБДД (если ограждение влияет на проезд);
- учет требований к обеспечению беспрепятственного доступа для аварийных служб;
- обеспечение доступа к объектам инженерной инфраструктуры, если они расположены на участке.
Если земля под домом не оформлена в собственность, установить забор по границе придомовой территории юридически невозможно. Ограждение в этом случае будет считаться самовольной постройкой и подлежит демонтажу по решению муниципальных властей.
Также важно учитывать, что любые ограждения не должны нарушать санитарные, противопожарные и градостроительные нормы. Рекомендуется привлекать лицензированную организацию для подготовки проектной документации и ее согласования.
Как оспорить границы придомовой территории в случае спора
Для начала необходимо получить официальные документы, подтверждающие установленные границы: кадастровый план, межевой план и решение местных органов самоуправления. Если такие документы отсутствуют или вызывают сомнения, следует инициировать межевание территории с привлечением лицензированной организации.
Следующий шаг – обращение в орган кадастрового учёта с заявлением об исправлении кадастровой ошибки или уточнении границ. К заявлению необходимо приложить доказательства своей позиции: свидетельские показания, акты обследования, фотографии и результаты независимой экспертизы.
В случае отказа кадастровой палаты или несогласия соседей с уточнением границ, спор решается в судебном порядке. Для подачи иска важна правильная формулировка требований, основанная на нормах Градостроительного и Земельного кодексов. В исковом заявлении следует четко указать, какие именно границы оспариваются и на каком основании.
Для подкрепления своих требований целесообразно заказать независимую земельно-техническую экспертизу, которая даст объективную оценку расположения и размеров придомовой территории. Заключение эксперта играет ключевую роль в судебном разбирательстве.
Кроме того, рекомендуется пригласить в суд представителей местной администрации и жилищно-эксплуатационной организации для дачи разъяснений по статусу спорной территории.
При вынесении судебного решения по спору о границах придомовой территории суд может обязать провести новое межевание или внести изменения в государственный кадастр недвижимости. Решение суда подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
Своевременное документирование и четкое соблюдение процессуальных норм ускоряет разрешение конфликта и минимизирует риски возникновения новых споров.
Какие документы подтверждают право собственности на придомовую территорию
Правоустанавливающие документы на землю включают договор купли-продажи, договор безвозмездного пользования, договор аренды с правом последующего выкупа, а также акты передачи земельного участка.
Для многоквартирных домов чаще всего собственником придомовой территории выступает товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания или непосредственные собственники квартир. В этом случае документами служат протоколы общих собраний собственников
Границы придомовой территории фиксируются в межевом плане, подготовленном специализированной организацией и утверждённом в органах Росреестра. Межевой план является обязательным приложением к выписке из ЕГРН и служит основанием для разрешения споров. В случае оформления земли под многоквартирным домом в общую долевую собственность необходимы документы, подтверждающие это – договор долевого участия или соответствующее решение органов местного самоуправления. При отсутствии прямого права собственности на землю подтверждением законного пользования служат договора аренды или бессрочного пользования, зарегистрированные в ЕГРН. Для точного установления прав рекомендуются запросы в Росреестр и ознакомление с выписками, а также консультация с кадастровыми инженерами или юристами, специализирующимися на земельном праве. Точные границы придомовой территории определяются с помощью кадастрового плана и межевого дела, которые оформляются специализированными организациями. В этих документах указаны координаты и площадь участка, закреплённого за домом. Для уточнения границ стоит обратиться в местное управление Росреестра или МФЦ с запросом на предоставление соответствующих документов. Также можно заказать выезд геодезистов для проведения точного межевания, если данные в кадастре вызывают сомнения. В состав придомовой территории обычно включаются пешеходные дорожки, детские и спортивные площадки, зелёные насаждения, парковочные места, зоны отдыха, подъездные пути для автомобилей коммунальных служб, а также инженерные коммуникации. Эти элементы обеспечивают комфортное проживание и обслуживание дома. Список может уточняться в зависимости от проекта дома и местных норм. Изменение границ придомовой территории возможно, но требует согласования с органами местного самоуправления и собственниками жилья. Процедура включает подготовку проекта изменения границ, проведение межевания, согласование с соседними владельцами участков и внесение изменений в кадастровую документацию. Необходимо также учитывать градостроительные нормы и ограничения. Без оформления всех этапов изменение границ будет считаться незаконным. Ответственность за содержание и охрану придомовой территории возлагается на управляющую компанию, ТСЖ или непосредственно на собственников квартир в зависимости от выбранной формы управления домом. Они организуют уборку, ремонт и благоустройство, а также контролируют соблюдение правил пользования территорией. В случае выявления нарушений можно обратиться в администрацию или правоохранительные органы. Проверка регистрации проводится через запрос в Росреестр или через публичную кадастровую карту онлайн. В выписке из ЕГРН можно увидеть информацию о наличии и площади земельного участка, его владельце, а также границах. Если территория оформлена на многоквартирный дом, то в документах будет указано соответствующее юридическое лицо или собственники. Если данных нет, возможно, земля используется без официальной регистрации.Вопрос-ответ:
Как определить точные границы придомовой территории многоквартирного дома?
Какие объекты обычно входят в состав придомовой территории многоквартирного дома?
Можно ли изменить границы придомовой территории и как это сделать?
Кто несёт ответственность за поддержание и охрану придомовой территории?
Как узнать, зарегистрирована ли придомовая территория в кадастре и принадлежит ли она дому?
Загрузка...
