ОСС – это аббревиатура, обозначающая общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Этот орган управления играет ключевую роль в принятии решений, касающихся содержания, ремонта и использования общего имущества, а также заключения договоров с управляющими организациями и ресурсоснабжающими компаниями.
Правовая основа проведения ОСС закреплена в статье 44 Жилищного кодекса РФ. В собрании вправе участвовать все собственники жилых и нежилых помещений, а итоги голосования признаются действительными только при наличии кворума – не менее 50% от общей доли собственности. Решения, принятые на ОСС, обязательны для всех собственников, включая тех, кто не присутствовал на собрании.
Собрание может проходить в очной, заочной или очно-заочной форме. Заочная форма особенно актуальна для крупных домов и новостроек, где физически собрать всех собственников затруднительно. Организация ОСС требует уведомления всех участников минимум за 10 дней до даты начала голосования, указания повестки дня и порядка предоставления бюллетеней.
Для реализации решений, принятых на ОСС, необходима их фиксация в протоколе. Этот документ передается в управляющую организацию, жилищную инспекцию и может потребоваться в суде при возникновении споров. Чтобы избежать юридических рисков, рекомендуется привлекать юриста на этапе подготовки и проведения собрания.
Регулярное проведение ОСС позволяет собственникам контролировать расходы на содержание дома, определять порядок использования помещений общего пользования, утверждать смету и влиять на выбор поставщиков услуг. Активное участие в ОСС – это инструмент защиты имущественных интересов каждого владельца.
Кто может инициировать проведение ОСС и как подать уведомление
Право инициировать общее собрание собственников (ОСС) закреплено в статье 45 Жилищного кодекса РФ. Собрание может быть инициировано любым из следующих лиц:
– собственником помещения в многоквартирном доме;
– группой собственников (даже если они владеют менее 50% долей);
– управляющей организацией, если она обслуживает данный дом;
– ТСЖ или жилищным кооперативом, если они созданы в доме;
– органом местного самоуправления, если в доме есть муниципальные помещения.
Порядок подачи уведомления о проведении ОСС начинается с подготовки письменного уведомления, в котором указывается инициатор, предполагаемая форма проведения собрания (очная, заочная, очно-заочная), дата начала и окончания голосования, перечень вопросов, подлежащих рассмотрению, а также место ознакомления с материалами.
Уведомление необходимо направить всем собственникам не менее чем за 10 дней до начала собрания. Распространение допускается следующими способами: вручение под роспись, отправка заказным письмом с уведомлением, размещение в почтовых ящиках, публикация на информационном стенде или в системе «ГИС ЖКХ». Последний способ рекомендуется использовать при заочной или очно-заочной форме проведения, так как он позволяет зафиксировать факт извещения.
Если инициатор – управляющая организация, уведомление может быть подписано уполномоченным представителем. При этом она обязана предоставить материалы по вопросам повестки по запросу любого собственника.
При подаче уведомления важно сохранить доказательства его вручения или размещения. В случае споров именно инициатор должен подтвердить соблюдение всех процедурных требований.
Как оформляется повестка общего собрания собственников
Повестка общего собрания собственников (ОСС) составляется в письменной форме и должна быть включена в текст уведомления о проведении собрания. Отсутствие чёткой повестки делает собрание недействительным, а принятые решения – оспоримыми. Документ оформляется на бумажном носителе или в электронном виде, если ОСС проходит в дистанционной форме.
Повестка должна включать конкретные вопросы, предлагаемые к обсуждению и голосованию. Формулировки обязаны быть недвусмысленными, с указанием сути решения, которое предполагается принять. Например: «Утверждение сметы доходов и расходов на 2025 год», «Выбор способа формирования фонда капитального ремонта», «Избрание председателя совета дома».
Не допускается включение в повестку обобщённых пунктов, таких как «Разное» или «Обсуждение текущих вопросов». Каждый пункт должен быть самостоятельным и завершённым с юридической точки зрения, поскольку только по ним собственники смогут проголосовать. Вопросы, не включённые в повестку, не могут быть рассмотрены на собрании.
Инициатор собрания (собственник, управляющая организация, ТСЖ или ЖК) обязан подписать повестку. В случае, если собрание проводится в очно-заочной или заочной форме, повестка также прикладывается к бюллетеню для голосования. На ней указываются дата, форма проведения собрания, а также сведения об инициаторе и способах получения дополнительных материалов по вопросам повестки.
Рекомендуется проверять формулировки повестки на соответствие действующему законодательству: например, пункт о выборе нового способа управления допустим только при наличии юридических оснований для его изменения. Несоблюдение этих требований может привести к признанию ОСС недействительным по решению суда.
Какие формы проведения ОСС допускаются законом
Федеральный закон № 123-ФЗ от 04.06.2011, внесший изменения в Жилищный кодекс РФ, установил три допустимые формы проведения общего собрания собственников (ОСС): очную, заочную и очно-заочную. Каждая из них имеет правовой статус и применяется в зависимости от целей, масштаба и возможностей участия собственников.
Очная форма предполагает личное присутствие собственников или их представителей. Решения принимаются в ходе собрания путем голосования на месте. Эта форма обязательна, если в повестке предусмотрены вопросы, требующие очного обсуждения (например, выбор совета дома, утверждение регламента общего имущества, вопросов капремонта и др.).
Заочная форма применяется, если собственники не могут собраться лично. Голосование проводится путем заполнения бюллетеней и их последующей передачи в управляющую организацию, ТСЖ или иную уполномоченную структуру. Этот формат удобен при повторных собраниях или в домах с высокой долей нежилых помещений.
Очно-заочная форма сочетает оба подхода: сначала проводится очная часть собрания, где происходит обсуждение вопросов, после чего предоставляется время для сбора заочных решений в письменной форме. Такой формат позволяет объединить обсуждение и возможность голосования у тех, кто не смог участвовать лично.
Форма проведения указывается в уведомлении о собрании и должна соответствовать установленному порядку: очное собрание не может быть переоформлено в заочное без повторного уведомления. При любом формате необходимо обеспечить прозрачность процедуры, а все итоги подлежат оформлению протоколом с указанием количества голосов, даты и формы.
Как считается кворум и принимаются решения на ОСС
Кворум определяется как достаточное количество голосов собственников, необходимое для правомочности собрания. Согласно статье 45 ЖК РФ, минимальное участие – более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. Без этого порога собрание считается несостоявшимся, а все решения – недействительными.
Рассчитывается кворум на основе долей собственности в общем имуществе. Если квартира в долевой собственности, учитываются только те доли, чьи владельцы приняли участие в голосовании. Один собственник может представлять несколько помещений, и его голос учитывается пропорционально сумме долей.
Для расчёта применяется следующий порядок:
- Определяется общее количество голосов – по числу помещений с учётом их долей в праве собственности.
- Считается количество голосов участников собрания.
После подтверждения наличия кворума голосование считается действительным. Порог принятия решения зависит от его содержания:
- Простое большинство (более 50% от присутствующих) – для текущих вопросов управления домом.
- Не менее 2/3 от общего числа голосов всех собственников – для решений о капитальном ремонте, реконструкции, передаче помещений в общее имущество и других значимых вопросах.
- 100% – в исключительных случаях, например, при отчуждении общедомового имущества.
Каждое решение оформляется в протоколе, где фиксируются итоги голосования по каждому пункту повестки. Если голосование проходило заочно, кворум считается на основе полученных бюллетеней.
Какие документы оформляются по итогам собрания
После завершения общего собрания собственников оформляется комплект документов, фиксирующий принятые решения и обеспечивающий их юридическую силу. Все материалы должны быть подготовлены в письменной форме и подписаны уполномоченными лицами.
- Протокол общего собрания – основной документ, отражающий ход собрания, результаты голосования и содержание принятых решений. Подписывается председателем и секретарем собрания. Обязательно указывается дата, форма проведения, список вопросов, итоги голосования по каждому пункту с указанием количества голосов «за», «против» и «воздержался».
- Реестр участников голосования – включает информацию о собственниках, принявших участие, с указанием долей в праве общей собственности. Для очной формы – список с подписями; для заочной – сопроводительные листы с бюллетенями.
- Бюллетени для голосования – подлежат хранению вместе с протоколом. Каждое решение должно сопровождаться бюллетенями, на основании которых оно было принято. Не допускается уничтожение или корректировка бюллетеней после подведения итогов.
- Сопроводительное письмо в ГЖИ (при необходимости) – оформляется, если протокол направляется в государственную жилищную инспекцию для включения информации в систему ГИС ЖКХ или в случае обжалования решений.
Протокол подлежит размещению в ГИС ЖКХ в течение 10 календарных дней после составления. Ответственность за размещение несет лицо, инициировавшее собрание или уполномоченное протоколом. При заочной или очно-заочной форме требуется приложить доказательства вручения уведомлений и формы для голосования.
Рекомендуется сохранять оригиналы документов не менее 5 лет. В случае споров или судебных разбирательств наличие полного комплекта является обязательным условием подтверждения легитимности собрания и его решений.
Как оспорить решение ОСС и в каких случаях это возможно
Решение общего собрания собственников (ОСС) можно оспорить, если оно нарушает права собственников или противоречит законодательству. Основания для оспаривания включают: нарушение порядка проведения собрания, отсутствие необходимого кворума, неправильное оформление документов, превышение полномочий председателя или секретаря, а также принятие решений, противоречащих закону или уставу товарищества собственников жилья.
Оспаривание возможно в течение 3 месяцев с даты, когда собственник узнал или должен был узнать о решении. Для этого необходимо подать иск в суд по месту нахождения жилого дома. В исковом заявлении важно указать конкретные нарушения, приложить протокол собрания и другие документы, подтверждающие позицию истца.
Перед обращением в суд рекомендуется направить претензию в адрес управляющей организации или председателя собрания с требованием пересмотреть решение или провести повторное собрание. Если спор не решается мирно, суд может признать решение недействительным или отменить его отдельные пункты.
В случае оспаривания решения, принятые на собрании меры по управлению домом и расходованию средств могут быть приостановлены до вынесения судебного решения. При этом важна точность формулировок и доказательств, так как суд оценивает законность и обоснованность каждого пункта оспариваемого решения.
Вопрос-ответ:
Что такое ОСС в сфере ЖКХ и какую роль оно выполняет?
ОСС — это общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Это форма принятия решений по вопросам управления общим имуществом, ремонта, обслуживания и других аспектов эксплуатации жилого дома. Собственники собираются вместе, чтобы обсудить и утвердить решения, которые будут обязательны для всех.
Кто может участвовать в ОСС и как определяется право голоса?
Участвовать в ОСС имеют право все собственники квартир и нежилых помещений в доме. Голос каждого участника учитывается пропорционально доле его собственности в общем имуществе дома. Это значит, что чем больше площадь помещения, тем больше вес голоса на собрании.
Какие вопросы решаются на общем собрании собственников?
На ОСС обсуждаются темы, касающиеся содержания и ремонта общего имущества, выбора управляющей компании, утверждения бюджета расходов на содержание дома, распределения платежей и других значимых вопросов. Также можно рассматривать предложения по модернизации дома или изменения правил внутреннего распорядка.
Как проводится ОСС и какие требования предъявляются к его оформлению?
Собрание организует управляющая компания или инициативная группа собственников. Повестка и уведомления направляются всем собственникам с заранее установленным сроком. Решения принимаются путем голосования, а результаты фиксируются в протоколе, который подписывается председателем и секретарем собрания. Документы служат основанием для исполнения решений.
Можно ли оспорить решения, принятые на ОСС, и при каких условиях?
Решения ОСС можно оспорить в судебном порядке, если они противоречат законодательству или нарушают права собственников. Например, если нарушен порядок проведения собрания, неправильно подсчитаны голоса или вопросы, не включенные в повестку, были вынесены на голосование. Для подачи иска важно иметь доказательства нарушений и соблюдать сроки обращения в суд.
Что такое ОСС в сфере ЖКХ и какую роль оно играет в управлении многоквартирным домом?
ОСС — это общее собрание собственников жилья в многоквартирном доме. На таком собрании жильцы принимают решения, касающиеся управления домом, например, выбирают способ обслуживания, утверждают сметы расходов, решают вопросы ремонта и улучшения общего имущества. Решения ОСС обязательны для всех собственников и влияют на порядок содержания здания и территории.
Загрузка...
