Переуступка по дду что это

Переуступка по договору долевого участия (ДДУ) – это передача прав требования на строящееся жильё от одного участника долевого строительства к другому до момента регистрации права собственности. Этот механизм позволяет покупателю, заключившему ДДУ с застройщиком, продать объект до завершения строительства и сдачи дома. Он актуален как для инвесторов, фиксирующих прибыль, так и для покупателей, чьи обстоятельства изменились.

Юридически переуступка оформляется договором цессии, где указываются предмет договора, цена уступки и срок передачи прав. Сделка подлежит государственной регистрации в Росреестре, если уступка происходит после регистрации первого ДДУ. Без регистрации такая сделка не имеет юридической силы, даже если подписана сторонами. Подписание акта приема-передачи до регистрации недопустимо.

На практике переуступку чаще всего инициирует первый дольщик. Застройщик должен быть уведомлён, а в некоторых случаях требуется его согласие. При этом возможны дополнительные платежи, включая плату за сопровождение сделки. Также необходимо проверить наличие ограничений: ипотека, арест, задолженности перед застройщиком – всё это может осложнить или заблокировать переуступку.

Покупателю важно запросить у продавца копию первоначального ДДУ, платежные документы, выписку из ЕГРН и согласие застройщика (если требуется). Желательно провести юридическую проверку объекта, чтобы избежать рисков потери средств. При возникновении сомнений стоит привлечь профильного юриста по долевому строительству.

Переуступка по ДДУ: что это и как она работает

Переуступка возможна только после регистрации первоначального ДДУ в Росреестре. Новый участник получает те же права и обязанности, что были у первичного дольщика, включая сроки передачи объекта и гарантийные обязательства застройщика. Условия переуступки фиксируются в отдельном договоре цессии, который также подлежит государственной регистрации.

Если объект приобретён с использованием ипотечных средств, для переуступки требуется согласие кредитора – как правило, банка. Также необходимо получить письменное согласие застройщика, если это предусмотрено условиями первоначального ДДУ. При отсутствии такого согласия сделка может быть признана недействительной.

Расходы на регистрацию договора цессии включают госпошлину и, при необходимости, нотариальные услуги. Государственная пошлина составляет 2000 рублей для физических лиц. Кроме того, участникам следует учесть налоговые последствия: при получении дохода от переуступки продавец обязан задекларировать его и уплатить НДФЛ.

Для минимизации рисков покупателю рекомендуется запросить у продавца: выписку из ЕГРН, копию зарегистрированного ДДУ, справку об отсутствии задолженности перед застройщиком и документы, подтверждающие оплату предыдущих взносов. Это позволит убедиться в юридической чистоте объекта и действительности прав цедента.

Переуступка – удобный способ приобрести жильё на стадии строительства без прямого заключения договора с застройщиком. Однако он требует внимательной проверки всех условий сделки и соблюдения установленных законом процедур.

В чем суть переуступки прав по договору долевого участия

Основание для переуступки – статья 11 Федерального закона № 214-ФЗ. По закону уступка возможна только после полной или частичной оплаты объекта. При этом застройщик должен быть уведомлён о сделке, а в отдельных случаях – дать согласие, если такое требование указано в договоре.

Сторонами переуступки выступают цедент (продавец) и цессионарий (покупатель). Сделка оформляется договором уступки прав требования и подлежит государственной регистрации, если первоначальный ДДУ также подлежал регистрации.

На практике переуступка используется в двух ситуациях: при перепродаже жилья до сдачи дома или при покупке объекта у инвестора, вложившегося на ранней стадии. Покупателю важно проверить наличие прав у продавца, отсутствие задолженностей перед застройщиком и условия исходного договора.

После заключения договора цессионарий получает право на передачу квартиры, подписывает акт приёма-передачи и может зарегистрировать право собственности. Если дом ещё не сдан, он также продолжает нести риски, связанные со сроками строительства и действиями застройщика.

Какие документы нужны для оформления переуступки по ДДУ

Для заключения договора переуступки прав по ДДУ потребуется собрать пакет документов как от уступающей, так и от принимающей стороны. Обязательный минимум включает в себя:

1. Договор долевого участия, зарегистрированный в Росреестре. Он подтверждает наличие у уступающей стороны прав, которые могут быть переданы.

2. Дополнительные соглашения к ДДУ, если таковые подписывались, включая изменения по срокам, стоимости или другим условиям. Все актуальные версии соглашений должны быть включены.

3. Документ, удостоверяющий личность каждой стороны – паспорт гражданина РФ или нотариально заверенный перевод и копия паспорта иностранного гражданина.

4. Нотариальное согласие супруга на переуступку (если уступающая сторона состоит в зарегистрированном браке). Без этого Росреестр может отказать в регистрации сделки.

5. Платежные документы: подтверждение оплаты по ДДУ (если оплачено частично или полностью), а также условия расчетов между сторонами по переуступке – чаще всего оформляются отдельным соглашением.

6. Проект договора цессии (переуступки), составленный в письменной форме. Подлежит обязательной государственной регистрации.

7. Разрешение от застройщика, если это предусмотрено условиями первоначального договора. Некоторые девелоперы включают условие о предварительном согласовании всех сделок с правами по ДДУ.

8. Заявление о государственной регистрации перехода прав, подписанное обеими сторонами. Форму предоставляет Росреестр или МФЦ.

9. Доверенности, если действует представитель. Требуется нотариальное удостоверение и указание на право подписания договора и подачи документов в Росреестр.

Перед подачей документов рекомендуется проверить их соответствие требованиям Росреестра и, при необходимости, получить предварительную консультацию у регистратора или нотариуса.

Когда можно и когда нельзя переуступать права по ДДУ

Переуступка возможна на любом этапе до момента государственной регистрации права собственности на объект. Это правило закреплено в статье 389 Гражданского кодекса РФ и статье 11 Федерального закона № 214-ФЗ. Пока объект строительства не передан дольщику по акту приема-передачи, он может уступить свои права другому лицу.

Согласие застройщика требуется, если в договоре долевого участия указано соответствующее условие. Без согласия переуступка считается недействительной. При этом застройщик не вправе препятствовать уступке без обоснованных причин. Часто застройщики включают в договор пункт об обязательной оплате административного сбора за рассмотрение уведомления о переуступке.

Нельзя переуступить права после регистрации права собственности в Росреестре. На этом этапе ДДУ считается исполненным, и все обязательства сторон прекращаются. Перепродажа объекта уже осуществляется по правилам купли-продажи готового жилья, а не в рамках закона о долевом строительстве.

Ограничения могут быть в случае залога, ареста или других обременений. Если дольщик оформил ипотеку или имеются судебные запреты, переуступка возможна только с согласия залогодержателя или после снятия обременений. Росреестр проверяет наличие таких ограничений при регистрации договора уступки.

Повторная переуступка также допустима, если на момент оформления у текущего участника все права не прекращены и не возникли препятствия юридического характера. Однако с каждой последующей уступкой возрастает риск для нового приобретателя, особенно если стройка затягивается или у застройщика меняется правовой статус.

Каков порядок регистрации переуступки в Росреестре

Регистрация переуступки прав по договору долевого участия осуществляется в Росреестре по месту нахождения объекта недвижимости. Основанием для внесения изменений в ЕГРН служит подача полного пакета документов через МФЦ или в электронном виде через портал госуслуг или сайт Росреестра.

Первым этапом является заключение договора уступки прав требования между дольщиком и новым участником долевого строительства. Этот договор должен быть подписан обеими сторонами и, в большинстве случаев, удостоверен нотариально, если застройщик уже зарегистрировал право собственности на объект.

Следующий шаг – подготовка документов. Помимо самого договора переуступки, необходимы: оригинал или заверенная копия первоначального ДДУ, согласие застройщика (если это предусмотрено договором), документы, удостоверяющие личности сторон, а также квитанция об оплате государственной пошлины. Размер пошлины для физического лица составляет 2 000 рублей.

Подача документов осуществляется через МФЦ или в электронном виде. При подаче через МФЦ все документы предоставляются в бумажной форме, а при подаче через электронные сервисы – в виде подписанных ЭЦП файлов. После приема документов заявителю выдается расписка с индивидуальным номером запроса.

Росреестр рассматривает заявление в течение 7 рабочих дней. По итогам проверки в ЕГРН вносятся изменения, и новому участнику выдается выписка, подтверждающая регистрацию его прав по ДДУ. Отклонение возможно только при наличии ошибок в документах или несоблюдении требований закона.

При использовании нотариальной формы договора срок регистрации сокращается до 3 рабочих дней, а при подаче через электронные каналы – до 1 рабочего дня, если оба участника сделки используют квалифицированную ЭЦП.

Что проверять в договоре переуступки перед подписанием

Убедитесь в точном соответствии реквизитов сторон: ФИО, паспортные данные и адреса должны совпадать с реальными документами участников сделки.

Проверьте описание передаваемых прав по договору долевого участия, включая номер, дату и условия изначального ДДУ. Все данные должны совпадать с регистрационными документами.

Обратите внимание на указание стоимости переуступки и порядок расчетов. Договор должен содержать четкие условия оплаты, сроки и реквизиты для переводов.

Проверьте наличие обязательств по уведомлению застройщика о переуступке и подтверждение согласия, если это предусмотрено договором долевого участия или законом.

Проверьте, отсутствуют ли в договоре запреты или ограничения на переуступку, например, согласие застройщика или другие ограничения, которые могут повлиять на регистрацию права.

Убедитесь в наличии пункта о передаче всех документов, связанных с ДДУ, включая подтверждения оплаты, акты приемки и переписку с застройщиком.

Обратите внимание на условия ответственности сторон при несоблюдении обязательств, штрафные санкции и порядок разрешения споров.

Проверьте, что в договоре указаны сроки вступления в силу и условия расторжения, чтобы избежать неопределенностей после подписания.

Проверьте, что договор подписан уполномоченными лицами с приложением копий документов, подтверждающих их полномочия.

Как влияет переуступка на сроки передачи квартиры

Переуступка прав по ДДУ не изменяет изначально оговоренные сроки передачи квартиры застройщиком. Сроки остаются фиксированными в договоре долевого участия между застройщиком и первоначальным участником.

Однако на практике возможны задержки, связанные с необходимостью оформления и регистрации перехода прав в Росреестре. Регистрация переуступки занимает от 7 до 20 рабочих дней, что влияет на момент фактической передачи объекта новому участнику.

Если переуступка не завершена до даты передачи квартиры, первоначальный участник остается ответчиком перед застройщиком, и квартира будет передана ему. Новый участник сможет принять квартиру только после официального оформления всех документов.

В случае если договор переуступки предусматривает обязательное согласование передачи с застройщиком, сроки могут сместиться на период согласований и дополнительных проверок.

Рекомендуется учитывать время регистрации переуступки и планировать передачу квартиры с запасом минимум в 2–3 недели от даты окончания строительства. Это позволит избежать споров и рисков отказа застройщика в передаче квартиры новому участнику.

Если переуступка происходит незадолго до передачи квартиры, важно контролировать своевременность подачи документов в Росреестр и наличие всех необходимых подписей для исключения задержек.

Какие риски существуют у покупателя при переуступке

При покупке прав по договору долевого участия через переуступку покупатель сталкивается с рядом специфических рисков, которые могут повлиять на получение квартиры или финансовые обязательства.

• Наличие обременений и задолженностей – прежний участник может иметь долги по оплате по договору долевого участия или наложенные аресты на квартиру, что затруднит или сделает невозможной регистрацию прав на нового собственника.
• Несогласие застройщика – некоторые договоры ДДУ содержат условия, ограничивающие или запрещающие переуступку без согласия застройщика, что может привести к отказу в регистрации.
• Задержки сроков передачи квартиры – при переуступке сроки передачи не переносятся автоматически, и покупатель может столкнуться с переносом сроков ввода объекта в эксплуатацию, особенно если договор переуступки заключён после существенного этапа строительства.
• Неактуальность документов – в договоре переуступки могут отсутствовать необходимые согласования, копии разрешений на строительство, либо документы могут быть оформлены с ошибками, что затруднит регистрацию.
• Юридическая недостоверность договора – риск приобретения права по договору с недействительными или поддельными документами, что делает сделку ничтожной.
• Отсутствие контроля за фактическим состоянием объекта – покупатель принимает на себя риск, что качество строительства и соответствие объекта проекту могут отличаться от ожидаемого, особенно если передача происходит на ранних этапах строительства.

Для минимизации рисков рекомендуется:

1. Проверить отсутствие задолженностей и обременений на объект через Росреестр и публичные реестры.
2. Изучить договор ДДУ и договор переуступки, проверить наличие условий о согласии застройщика.
3. Получить письменное подтверждение от застройщика о возможности переуступки и сроках передачи.
4. Провести юридическую экспертизу договора у профильного специалиста.
5. Запросить у продавца актуальную информацию о ходе строительства и статусе объекта.

Нужно ли платить налоги при переуступке прав по ДДУ

Если переуступка происходит между физическими лицами, продавец обязан задекларировать доход и уплатить НДФЛ по ставке 13% (для резидентов РФ) или 30% (для нерезидентов) с разницы между ценой продажи и первоначальной стоимостью покупки по ДДУ. При этом нельзя учитывать расходы на строительство или иные вложения, а лишь цену, по которой продавались права в договоре ДДУ.

Если продавец владел правами менее 3 лет, налог уплачивается в полном объеме. При владении более 3 лет налог можно не платить, если это не связано с предпринимательской деятельностью.

НДС при переуступке прав по ДДУ, как правило, не применяется, так как физические лица не считаются плательщиками НДС. Однако если переуступка осуществляется юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем в рамках бизнеса, НДС может начисляться по ставке 20% на сумму сделки.

Рекомендации:

• Продавцу прав по ДДУ необходимо подать декларацию по НДФЛ в налоговую по итогам года, в котором была совершена переуступка.
• Покупателю стоит запросить подтверждающие документы о уплате налогов, чтобы избежать претензий со стороны налоговой.
• Юридическим лицам и ИП рекомендуется консультироваться с бухгалтером для правильного учета НДС и налога на прибыль.
• При наличии убытков по ДДУ можно попытаться учесть их для снижения налоговой базы, но только при подтверждении документами.

Таким образом, налоговые обязательства при переуступке по ДДУ зависят от статуса сторон и длительности владения правами, а также от юридической формы продавца.

Вопрос-ответ:

Что такое переуступка прав по договору долевого участия и зачем она нужна?

Переуступка прав по договору долевого участия (ДДУ) — это передача прав требования на квартиру или другую недвижимость, которую покупатель оформил у застройщика, другому лицу. Такая операция позволяет первоначальному участнику договора продать свои права на недвижимость до завершения строительства. Это удобно, если человек хочет получить деньги раньше, чем будет готов объект, или если изменились планы по покупке жилья.

Какие основные этапы процедуры переуступки по ДДУ?

Сначала стороны заключают договор переуступки, где фиксируются условия передачи прав. Затем необходимо уведомить застройщика, поскольку он должен согласиться с новым участником. После этого переуступка подлежит регистрации в Росреестре — только с этим этапом права переходят к новому владельцу. После регистрации новый участник получает все права и обязанности по договору долевого участия.

Какие риски существуют для покупателя при покупке квартиры по переуступке прав по ДДУ?

Покупатель может столкнуться с несколькими проблемами. Например, застройщик может иметь долги или судебные споры, которые затруднят оформление квартиры. Иногда возникают сложности, если договор переуступки оформлен некорректно или застройщик отказывается согласовывать смену участника. Также возможны задержки с вводом дома в эксплуатацию или несоответствия фактического объекта заявленным характеристикам. Перед покупкой важно тщательно проверить документы и репутацию застройщика.

Нужно ли платить налоги при переуступке прав по договору долевого участия?

При переуступке прав участник, который продаёт свои права, обязан уплатить налог на доходы физических лиц с прибыли, если она есть. Если права передаются за сумму выше первоначальной цены, разница подлежит налогообложению. Для покупателя налоговых обязательств обычно не возникает, но стоит учитывать возможные сборы при регистрации. Налоговые ставки и условия могут зависеть от конкретной ситуации и времени владения правами.

Как переуступка влияет на сроки передачи квартиры и дальнейшее оформление?

Передача квартиры зависит от сроков, установленных в договоре долевого участия с застройщиком. Переуступка не изменяет эти сроки, однако новый участник становится ответственным за дальнейшее взаимодействие с застройщиком и прохождение процедуры регистрации. Иногда на оформление и регистрацию сделки уходит дополнительное время, что может сдвинуть момент получения ключей. Поэтому при покупке по переуступке нужно учитывать возможные задержки.

Что такое переуступка прав по договору долевого участия (ДДУ) и как она проводится?

Переуступка прав по ДДУ — это передача прав и обязанностей по договору долевого участия от первоначального участника к другому лицу. Такая операция возможна, если застройщик не против и нет запрета в договоре. Для оформления переуступки стороны заключают отдельное соглашение, после чего новый участник регистрирует права в Росреестре. С этого момента он становится полноценным участником строительства и получает право на получение квартиры по договору.

Какие риски может нести покупатель при покупке квартиры через переуступку прав по ДДУ?

Покупатель при переуступке принимает на себя определённые риски. Во-первых, может оказаться, что застройщик не согласен на передачу прав или договор запрещает переуступку, что создаст проблемы с регистрацией. Во-вторых, прежний участник мог иметь задолженности перед застройщиком или третьими лицами, что повлечёт споры. Кроме того, существует риск задержек в строительстве или проблем с качеством, которые возникают по инициативе застройщика и не зависят от переуступки. Чтобы минимизировать эти риски, покупателю следует тщательно проверять документы, согласовывать условия с застройщиком и при необходимости обращаться за юридической помощью.