Реализация части здания, имеющего единый кадастровый номер, требует точной правовой и технической подготовки. Невозможно просто выделить комнату, этаж или секцию без соблюдения установленного порядка: необходимо провести процедуру образования отдельного объекта недвижимости. Без этого сделки купли-продажи могут быть признаны недействительными.
Первый шаг – подготовка технического плана с описанием выделяемой части. Для этого необходимо вызвать кадастрового инженера, который выполнит обмеры, определит координаты и границы помещения, подготовит документацию для Росреестра. Основное условие – физическая делимость части здания и возможность её изолированного использования. Если помещение не имеет автономного входа или инженерных коммуникаций, зарегистрировать его как самостоятельный объект будет невозможно.
После подготовки технического плана необходимо подать заявление о кадастровом учете изменения объекта и регистрации права собственности на новую часть здания. Только после завершения этих процедур возможно заключение договора купли-продажи в отношении уже обособленного помещения, получившего собственный кадастровый номер.
Важно учесть, что при выделении части здания могут потребоваться согласия других собственников, если здание является общим имуществом. Также имеет значение статус земли под строением – если участок в долевой собственности, потребуется урегулировать право пользования участком с учётом новой доли в здании.
Пренебрежение этими аспектами часто приводит к отказу в регистрации сделки или длительным судебным спорам. Грамотная предварительная проверка правоустанавливающих документов, соблюдение требований кадастрового и гражданского законодательства позволяет избежать юридических рисков при продаже части здания.
Можно ли продать часть здания без раздела кадастрового номера
Продажа части здания, зарегистрированного под единым кадастровым номером, без предварительного выделения этой части в самостоятельный объект невозможна в рамках действующего законодательства. В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ, договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а объект сделки должен быть индивидуализирован. При едином кадастровом номере здание рассматривается как неделимый объект, что исключает возможность выделения доли без соответствующего кадастрового оформления.
Чтобы осуществить продажу части здания, требуется провести техническое обследование и подготовить проект перепланировки, если это необходимо для обоснования выделяемой части. После этого необходимо внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), создав новый объект недвижимости с собственным кадастровым номером. Только после этого допускается заключение договора купли-продажи, в котором будет указана чёткая характеристика отчуждаемой части здания.
Альтернативным способом может быть продажа доли в праве собственности на здание, но это не равнозначно продаже конкретной части. Покупатель доли становится сособственником всего объекта, без права на определённую площадь. В этом случае для полноценного владения конкретным помещением потребуется заключение соглашения о порядке пользования, а при необходимости – выдел доли в натуре через суд.
Как выделить долю в праве собственности на часть здания
Для выделения доли в праве собственности на часть здания необходимо определить точное местоположение и границы используемой части. Это достигается за счёт проведения технической инвентаризации и подготовки поэтажного плана с указанием выделяемого помещения. Без этой документации Росреестр не примет заявление на регистрацию изменений.
Следующий шаг – составление соглашения о выделении долей между собственниками. В документе фиксируются характеристики конкретной части здания, которая закрепляется за каждым участником. Соглашение подлежит обязательному нотариальному удостоверению, если речь идёт о жилом здании и у объекта несколько владельцев.
На основании соглашения подаётся заявление в Росреестр о внесении изменений в сведения о праве собственности. При этом объект остаётся единым в кадастровом учёте, но права собственности фиксируются в долевом выражении. Это позволяет в дальнейшем продавать, дарить или обменивать долю, не затрагивая остальные части здания.
Важно учитывать, что фактический раздел пользования не равнозначен юридическому выделению доли. Без внесения изменений в ЕГРН покупатель не сможет зарегистрировать право на часть здания, даже если между сторонами заключён договор. Поэтому оформление через Росреестр является обязательным этапом.
Если здание не предназначено для деления (например, имеет общие коммуникации или неделимую инфраструктуру), органы регистрации могут отказать в выделении доли. В таком случае возможен только юридический механизм долевого участия без привязки к конкретным помещениям.
Какие документы нужны для оформления продажи части здания
Для заключения сделки по продаже части здания с одним кадастровым номером потребуется подготовить ряд документов, подтверждающих права собственности, технические характеристики объекта и правомерность сделки.
1. Правоустанавливающие документы на здание. Продавец обязан представить выписку из ЕГРН, в которой отражено его право собственности на объект. Если здание принадлежит нескольким лицам, потребуется согласие всех собственников либо оформленное соглашение о выделении долей.
2. Документы, подтверждающие долю в праве. Если часть здания уже оформлена как доля, необходимо предоставить нотариально удостоверенное соглашение о распределении долей или судебное решение. Без выделения доли в натуре продажа невозможна – потребуется предварительный процесс межевания и постановки части здания на кадастровый учёт как отдельного объекта.
3. Кадастровые документы. Необходимы кадастровый паспорт и
4. Документы, удостоверяющие личность. Участники сделки представляют паспорта. Если продавец – юридическое лицо, требуется устав, свидетельство ОГРН, приказ о назначении руководителя и протокол общего собрания о согласии на продажу.
5. Договор купли-продажи. Заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. При наличии общей долевой собственности все сособственники должны быть уведомлены о намерении продать часть здания и имеют преимущественное право покупки.
6. Согласия и разрешения. При наличии арендаторов или обременений, требуется согласие арендатора или банка (в случае ипотеки). Также может потребоваться разрешение органа охраны памятников, если здание включено в соответствующий реестр.
Неподготовленность хотя бы одного из перечисленных документов может привести к отказу в регистрации сделки в Росреестре. Оптимально проводить предварительную юридическую экспертизу и согласование с кадастровым инженером до подписания договора.
Нужно ли вносить изменения в технический план при продаже части здания
В частности, если выделяемая часть здания физически обособлена (имеет отдельный вход, коммуникации, ограждена перегородками), необходимо подготовить новый технический план. Он должен содержать описание именно той части, которая передаётся покупателю. Такой план составляется на основании обследования кадастровым инженером с указанием координат помещений, поэтажных планов и площади.
Если же технический план не будет обновлён, Росреестр не сможет зарегистрировать право собственности на часть здания. Это связано с тем, что в ЕГРН отсутствуют сведения о конкретных границах отчуждаемой части.
Для подготовки нового технического плана потребуется:
– Актуальная выписка из ЕГРН на всё здание;
– Документы, подтверждающие право собственности;
– Согласие всех собственников, если здание находится в долевой собственности;
– Заключение кадастрового инженера по результатам обследования;
– Проект перепланировки (если были внесены изменения в структуру здания).
После составления технического плана он направляется в Росреестр через МФЦ или в электронном виде. На его основе производится уточнение сведений в ЕГРН и возможна регистрация права собственности на конкретную часть здания.
Как оформить договор купли-продажи части здания у нотариуса
Оформление договора купли-продажи части здания у нотариуса требуется в случае, если объект находится в долевой собственности или предполагается продажа идеальной доли. Без нотариального удостоверения такой договор будет недействительным. Перед визитом необходимо подготовить исчерпывающий пакет документов.
Продавец предоставляет нотариусу:
- выписку из ЕГРН на здание, где указано право собственности и доля;
- технический план с указанием части здания, подлежащей продаже;
- правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве);
- согласие супруга, если здание приобретено в браке и не оформлено как личная собственность;
- паспорта сторон сделки;
- нотариально оформленное согласие других долевых собственников, если оно требуется (например, при продаже доли в нежилом здании);
- кадастровый план или выписку из кадастра с актуальной конфигурацией объекта.
Нотариус проверяет правомочность сделки, проводит правовой анализ представленных документов, удостоверяет договор и регистрирует переход права собственности в электронной форме через Росреестр. При этом оплата государственной пошлины и услуг нотариуса осуществляется на месте.
Стороны сделки подписывают договор в присутствии нотариуса. Далее нотариус самостоятельно отправляет пакет документов на регистрацию через электронную систему. Получение зарегистрированного договора и выписки из ЕГРН, подтверждающей переход права, занимает до 3 рабочих дней.
Оформление через нотариуса гарантирует законность сделки и снижает риск оспаривания. Это особенно важно при продаже долей в зданиях с неразделённым кадастровым номером, где необходима точная фиксация прав на конкретную часть объекта.
Как зарегистрировать переход права собственности в Росреестре
Регистрация перехода права собственности на часть здания с одним кадастровым номером осуществляется через подачу заявления в Росреестр. Для успешного оформления необходимо соблюдать несколько ключевых этапов.
-
Подготовка документов:
- Договор купли-продажи с описанием продаваемой части здания;
- Правоустанавливающие документы продавца (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН);
- Технический план или кадастровый паспорт объекта с указанием части здания;
- Квитанция об оплате госпошлины (для физических лиц – 2 000 рублей, для юрлиц – 22 000 рублей);
- Паспорт или иной удостоверяющий личность документ заявителя.
-
Подача заявления в Росреестр:
- Можно подать заявление лично в МФЦ, через портал Госуслуг или по почте;
- Заявление должно содержать точное описание объекта и сведения о правах заявителя;
- Если сделка совершена с участием нотариуса, приложить нотариально заверенную копию договора.
-
Рассмотрение заявления и проверка документов:
- Срок регистрации – 10 рабочих дней с момента приема документов;
- При выявлении несоответствий Росреестр направит требование об устранении ошибок;
- При корректном оформлении данных в ЕГРН вносится запись о новом собственнике части здания.
-
Получение свидетельства или выписки из ЕГРН:
- После регистрации собственник получает выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права;
- Документ служит основанием для распоряжения частью здания.
Важно учитывать, что при продаже части здания с одним кадастровым номером необходимо предварительно выделить долю в технической документации и в ЕГРН, иначе регистрация перехода права невозможна.
Вопрос-ответ:
Можно ли продать часть здания, если у него один кадастровый номер?
Продать часть здания с одним кадастровым номером возможно, но для этого необходимо сначала выделить эту часть в отдельный объект недвижимости. Обычно это требует подготовки технического плана, в котором выделенная часть здания будет описана и зарегистрирована как самостоятельный объект с новым кадастровым номером. Без такого разделения Росреестр не сможет оформить переход права собственности на часть здания.
Какие документы нужны для оформления продажи части здания с одним кадастровым номером?
Для оформления продажи части здания потребуются: технический план с выделенной частью, подтверждающий её границы и площадь; правоустанавливающие документы на здание в целом; договор купли-продажи, составленный с учётом выделенной части; а также заявление на регистрацию перехода права в Росреестре. Если здание находится в долевой собственности, потребуются согласия всех собственников или решение о выделе доли.
Нужно ли вносить изменения в технический план при продаже части здания?
Да, при продаже части здания требуется обновить технический план. Это связано с необходимостью точно определить границы продаваемой части и оформить её как отдельный объект недвижимости. Без внесения изменений технического плана регистрация перехода права собственности на часть здания невозможна.
Как правильно оформить договор купли-продажи части здания с одним кадастровым номером?
Договор должен содержать точное описание продаваемой части с указанием площади, границ и ссылок на технический план. В договоре прописываются права и обязанности сторон, а также условия передачи имущества. Рекомендуется нотариальное заверение договора, особенно если речь идёт о долевой собственности или сложных юридических моментах. После подписания договор подаётся вместе с техническим планом в Росреестр для регистрации перехода права.
Какие особенности регистрации перехода права на часть здания в Росреестре?
Регистрация перехода права на часть здания требует предоставления комплекта документов, включающего обновлённый технический план, договор купли-продажи, документы, подтверждающие право собственности продавца, и заявление на регистрацию. Росреестр проверяет, выделена ли часть здания как самостоятельный объект, и только после этого оформляет переход права. Срок регистрации обычно составляет до 10 рабочих дней с момента подачи полного пакета документов.
Можно ли продать часть здания, если у него один кадастровый номер?
Продажа части здания с одним кадастровым номером возможна, но требует особого внимания к оформлению документов. В первую очередь, необходимо выделить эту часть в отдельный объект недвижимости, что обычно связано с разделением кадастрового номера или уточнением его границ в Росреестре. Без этого регистрация сделки купли-продажи будет затруднена, так как государственные органы не смогут правильно идентифицировать продаваемую часть. В ряде случаев возможно оформить договор с условием последующего межевания, но это увеличит сроки и расходы на оформление.
Какие документы нужны для продажи части здания с одним кадастровым номером?
Для продажи части здания с одним кадастровым номером потребуются следующие документы: правоустанавливающие бумаги на здание (например, свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН), технический план с указанием точных границ продаваемой части, который должен быть подготовлен кадастровым инженером, и договор купли-продажи, составленный с учётом специфики объекта. Также понадобится акт согласования границ с другими собственниками, если здание находится в долевой собственности. Важно иметь подтверждение об отсутствии обременений и задолженностей, а также подготовить документы для регистрации перехода права в Росреестре.
Загрузка...
