Владельцы квартир в многоквартирном доме вправе отказаться от услуг управляющей организации и самостоятельно определить форму управления. Это допустимо в случае, если в доме менее 30 квартир либо управляющая компания была исключена из реестра, признана несостоятельной или нарушает условия договора. Принятие решения требует согласия большинства собственников на общем собрании.
Наиболее распространённой альтернативой является непосредственное управление. В этой форме каждый собственник берёт на себя долю ответственности за содержание и обслуживание общего имущества. При этом открывается специальный расчётный счёт дома, нанимаются подрядчики для выполнения работ (например, по уборке, ремонту, техническому обслуживанию) и выбираются уполномоченные лица для взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями.
Существует также возможность создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищного кооператива. Эти формы позволяют делегировать функции управления выбранным органам, однако требуют ведения бухгалтерского учёта, формирования устава, проведения собраний и отчётности. Преимущество – юридический статус, позволяющий заключать договоры от имени всех жильцов и получать субсидии.
Перед сменой формы управления необходимо провести инвентаризацию всех договоров и обязательств текущей УК, уведомить Роспотребнадзор и ГЖИ о прекращении договора, подготовить и провести общее собрание, оформить протокол и уведомить муниципалитет. Ответственность за ошибки в организации лежит на самих жильцах, поэтому крайне важно заранее изучить нормативную базу: Жилищный кодекс РФ, постановление Правительства №491 и другие профильные акты.
Как оформить переход на непосредственное управление домом
Для перехода на непосредственное управление многоквартирным домом необходимо соблюсти установленную законом процедуру, зафиксированную в части 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ. Такой способ доступен только для домов с количеством квартир не более 30.
Первым шагом должно стать инициирование общего собрания собственников. Уведомление о его проведении направляется не менее чем за 10 дней до даты собрания, с указанием повестки: выбор формы управления, принятие решения о прекращении договора с управляющей организацией, определение порядка выполнения обязательных работ.
На собрании требуется присутствие или участие в заочной форме собственников, обладающих более чем 50% голосов от общего числа. Решение о переходе на непосредственное управление принимается простым большинством от присутствующих.
После принятия решения оформляется протокол общего собрания, подписанный председателем и секретарём. Документ необходимо предоставить в администрацию муниципального образования и в Государственную жилищную инспекцию в течение 5 рабочих дней.
Также необходимо уведомить действующую управляющую компанию о расторжении договора, направив письменное уведомление с приложением копии протокола. Срок расторжения составляет 30 дней, если иное не предусмотрено договором.
При переходе на непосредственное управление собственники обязаны организовать заключение договоров на содержание, текущий ремонт, вывоз ТКО и коммунальные услуги напрямую с поставщиками. Ответственность за оплату и исполнение условий договоров несёт каждый собственник самостоятельно.
Какие документы нужны для уведомления органов власти
После принятия решения о переходе на непосредственное управление многоквартирным домом, собственники обязаны уведомить орган местного самоуправления. Для этого необходимо подготовить комплект документов, подтверждающих законность выбранной формы управления.
Основным документом является протокол общего собрания собственников помещений, в котором зафиксировано решение о переходе на непосредственное управление. Протокол должен содержать дату проведения собрания, перечень принятых решений, количество голосов «за», «против» и «воздержавшихся», а также быть подписан председателем и секретарем собрания.
К протоколу прилагаются листы голосования, если собрание проводилось в очно-заочной форме. Эти листы необходимы для подтверждения кворума и соблюдения процедуры голосования. На каждом из них должны быть указаны ФИО собственника, площадь принадлежащего помещения и принятое решение по каждому вопросу повестки.
Также требуется приложить выписку из ЕГРН или иной документ, подтверждающий право собственности на помещения в доме. Это необходимо для проверки легитимности голосов.
Дополнительно подготавливается уведомление в свободной форме, адресованное в орган местного самоуправления. В нем указывается адрес дома, дата принятия решения и просьба внести сведения о новой форме управления в реестр.
Все документы представляются в копиях с заверением подлинности подписями уполномоченного лица – например, председателя совета дома или иного представителя, избранного собранием. Оригиналы хранятся у инициаторов собрания.
Уведомление подается лично, через МФЦ или направляется заказным письмом с описью вложения. При личной подаче рекомендуется подготовить второй экземпляр уведомления для отметки о приеме.
Сколько собственников должно участвовать в управлении напрямую
Непосредственное управление многоквартирным домом возможно только при соблюдении требования пункта 2 части 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ: общее количество помещений в доме не должно превышать 16. Если это условие соблюдено, собственники могут отказаться от управляющей компании и перейти на самоуправление.
Решение о переходе на непосредственное управление принимается на общем собрании. Для его принятия необходимо не менее 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, как указано в части 1 статьи 44 ЖК РФ. При этом голосование проводится не по числу человек, а по площади принадлежащих им помещений.
Фактически участвовать в управлении могут не все собственники, но минимальный кворум для принятия решений – более половины голосов от общего числа. Те, кто не участвует в собраниях, считаются согласными с большинством при условии соблюдения процедуры уведомления и оформления протокола.
Оптимально, если активное участие принимает хотя бы один собственник от каждой квартиры – это обеспечивает прозрачность и равномерное распределение обязанностей. Однако с правовой точки зрения обязательного участия всех собственников не требуется, достаточно установленного кворума для легитимности решений.
Как организовать сбор и расходование средств на содержание дома
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники обязаны самостоятельно обеспечить сбор средств на содержание и текущий ремонт общего имущества. Для этого требуется принять решение общим собранием о размере ежемесячных взносов, сроках их внесения и способах перечисления. Решение фиксируется в протоколе и становится обязательным для всех собственников, включая тех, кто не участвовал в голосовании.
Расчёт размера платежей осуществляется исходя из сметы расходов. В неё включаются затраты на вывоз мусора, обслуживание инженерных систем, уборку, освещение мест общего пользования, обслуживание лифтов и другие регулярные расходы. Смета утверждается на общем собрании собственников большинством голосов от общего числа голосов в доме.
Сбор средств может организовываться через открытие отдельного расчётного счёта на имя уполномоченного лица – одного из собственников, либо через заключение договора с расчетным центром или ТСЖ, действующим как платёжный агент. Важно, чтобы сбор средств был прозрачным: собственники должны иметь доступ к выпискам и отчётам по счету.
Контроль за расходованием осуществляется через утверждение отчётности. Уполномоченное лицо обязано не реже одного раза в год предоставлять финансовый отчёт о расходовании собранных средств. Такой отчёт утверждается на общем собрании простым большинством голосов.
Нецелевое использование средств или их удержание без отчётности может повлечь ответственность, включая гражданскую и, в отдельных случаях, уголовную. Поэтому следует предусмотреть в решении собрания механизм контроля: например, назначение ревизионной комиссии из числа собственников или аудит с привлечением внешней организации.
Рекомендуется вести все расчёты исключительно в безналичной форме – это упрощает контроль и исключает споры. Документы, подтверждающие расходы (договоры, акты выполненных работ, чеки), хранятся не менее трёх лет и доступны для ознакомления по запросу любого собственника.
Какие работы можно заказывать напрямую подрядчикам
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники получают право заключать договоры с подрядными организациями без посредничества управляющей компании. Это позволяет контролировать объёмы, стоимость и качество услуг. Ниже приведён перечень видов работ, которые можно заказывать напрямую.
- Текущий ремонт инженерных систем: замена трубопроводов, ремонт стояков отопления, водоснабжения и канализации.
- Обслуживание электросетей: замена проводки в местах общего пользования, установка автоматов, проверка заземления.
- Обслуживание и ремонт лифтов (если они есть): заключение договора с лицензированной лифтовой компанией на техническое обслуживание и аварийный выезд.
- Уборка мест общего пользования: регулярная влажная уборка подъездов, чистка окон, вынос мусора, дезинфекция при необходимости.
- Вывоз твердых коммунальных отходов: оформление прямого договора с региональным оператором или другим поставщиком услуги.
- Обслуживание системы вентиляции и дымоудаления: проверка и очистка вентиляционных каналов, обслуживание противопожарной автоматики.
- Обслуживание кровли и фасадов: герметизация швов, устранение протечек, ремонт отмостки, частичная замена элементов фасада.
- Обслуживание придомовой территории: уборка снега и наледи, покос травы, обработка противогололёдными средствами, обслуживание детских площадок.
При заключении договоров с подрядчиками необходимо обращать внимание на наличие лицензий и допусков СРО, если того требует вид работ. Оптимально использовать разовые договоры на конкретные работы или долгосрочные соглашения с возможностью расторжения при нарушении условий.
Кто и как несёт ответственность за общее имущество при таком управлении
При непосредственном управлении многоквартирным домом ответственность за состояние и сохранность общего имущества возлагается на всех собственников помещений пропорционально их долям. Каждый собственник обязан принимать участие в содержании, ремонте и обеспечении безопасности общего имущества.
Для выполнения обязательств собственники создают орган управления – совет дома или иной выбранный формат, который действует от их имени. Этот орган отвечает за организацию работ, контроль подрядчиков и ведение документации.
Если собственник уклоняется от участия в расходах на общее имущество, остальные жильцы вправе взыскать задолженность через суд на основании решений общего собрания и квитанций, отражающих долю каждого.
Ответственность за ущерб, причинённый общему имуществу по вине конкретного собственника или его действий (например, нарушение правил эксплуатации), несёт этот собственник. При отсутствии конкретного виновника ответственность коллективная, что требует согласованных действий по восстановлению имущества.
Для минимизации рисков собственникам рекомендуется фиксировать все решения общих собраний в протоколах, заключать договоры с подрядчиками через совет дома и вести прозрачный учёт расходов. Это обеспечивает юридическую защиту и упрощает разрешение споров.
Вопрос-ответ:
Какие основные шаги нужно предпринять собственникам жилья, чтобы перейти на управление домом без управляющей компании?
Для начала собственники должны собрать общее собрание, на котором принять решение об отказе от услуг управляющей компании. Затем оформляется протокол собрания с решением о непосредственном управлении. После этого необходимо уведомить органы государственной власти и ресурсоснабжающие организации о смене формы управления. Собственники также выбирают председателя или совет дома, которые будут контролировать процессы и заключать договоры с подрядчиками для обслуживания общего имущества.
Как распределяется ответственность за состояние общего имущества между собственниками при самостоятельном управлении?
Ответственность несут все собственники пропорционально своим долям в общем имуществе. Решения, связанные с ремонтом и содержанием, принимаются на общем собрании. Если какие-либо работы выполняются ненадлежащим образом или средства расходуются неправильно, собственники могут обращаться в суд для защиты своих прав. При этом председатель или совет дома несут ответственность за организацию работ и своевременное информирование всех участников управления.
Какие виды работ и услуг можно заказывать напрямую подрядчикам без привлечения управляющей компании?
Собственники могут напрямую заключать договоры на уборку подъездов, текущий ремонт коммуникаций, обслуживание лифтов, вывоз мусора, техническое обслуживание инженерных систем, замену освещения в местах общего пользования. Также возможно заключение договоров с аварийными службами и специализированными подрядчиками для ремонта кровли или фасада. Главное — контролировать качество выполнения и своевременность работ через выбранные управляющие органы.
Как организовать сбор и учёт денежных средств на содержание дома без участия управляющей компании?
Собственники определяют размер взносов на общем собрании и выбирают способ их сбора. Обычно используется специальный банковский счёт, на который перечисляются средства. Важно вести прозрачный учёт всех поступлений и расходов, регулярно предоставлять отчёты собственникам. Для этого может создаваться казначей или финансовый комитет из числа жильцов, который контролирует использование средств и обеспечивает своевременную оплату услуг подрядчиков.
Какие документы нужно подготовить и куда подать, чтобы официально зарегистрировать форму управления без управляющей компании?
После принятия решения на общем собрании составляется протокол с описанием новой формы управления. Далее готовится заявление в муниципальные органы, в том числе жилищную инспекцию, с уведомлением о переходе на непосредственное управление. Необходимо также уведомить ресурсоснабжающие организации — водоканал, электросети, теплоснабжение. Часто требуется регистрация договора управления или заключение соглашений с подрядчиками, что подтверждается соответствующими документами в локальном муниципальном реестре.
Какие основные шаги нужно выполнить, чтобы перейти на самостоятельное управление многоквартирным домом без участия управляющей организации?
Для перехода на непосредственное управление собственники должны провести общее собрание, на котором принять решение о смене формы управления. Необходимо собрать подписи большинства, установленного законодательством, и оформить протокол собрания. Затем следует уведомить органы местного самоуправления и ресурсоснабжающие организации, представив необходимые документы. Также важно разработать порядок сбора средств на содержание дома и определить ответственное лицо или совет собственников для контроля за работами и финансами. Параллельно следует подготовить документы, подтверждающие право на управление, и обеспечить доступ к технической документации здания.
Какие риски и обязанности ложатся на собственников при управлении домом без управляющей компании?
При самостоятельном управлении ответственность за техническое состояние здания, своевременный ремонт и поддержание коммунальных систем полностью ложится на собственников. Они обязаны организовать сбор средств и контролировать расходование бюджета, заключать договоры с подрядчиками и поставщиками услуг. Риски включают возможность ошибок в организации работ, финансовые потери при неправильном выборе подрядчиков и задержки в проведении необходимых ремонтов. Также собственники несут ответственность перед контролирующими органами за соблюдение норм эксплуатации дома и пожарной безопасности.
Загрузка...
