Переход от арендных отношений к полноправному владению земельным участком возможен при соблюдении ряда процедур, предусмотренных земельным и гражданским законодательством. На практике выкуп земли чаще всего осуществляется в отношении участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам на праве аренды для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или размещения объектов предпринимательской деятельности.
Основанием для выкупа арендованной земли, как правило, служит наличие на участке капитальных построек, принадлежащих арендатору на праве собственности и зарегистрированных в установленном порядке. Без этой предпосылки выкуп невозможен. Кроме того, земельный участок должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет, а также не иметь обременений, ограничивающих право отчуждения.
Стоимость выкупа устанавливается в зависимости от категории земли и субъекта РФ. Например, в большинстве регионов цена составляет от 1,5% до 100% кадастровой стоимости участка. Для ИЖС и ЛПХ применяются льготные ставки, особенно если участок предоставлялся без проведения торгов. Конкретные условия определяются нормативно-правовыми актами региона, поэтому перед подачей заявления в уполномоченный орган следует изучить местное законодательство.
Процедура выкупа требует подготовки пакета документов, включая заявление, правоустанавливающие документы на объект недвижимости, кадастровый паспорт участка и схему его расположения (если требуется). Согласование условий сделки и подписание договора купли-продажи происходят в муниципалитете или ином органе, распоряжающемся участком. После регистрации сделки в Росреестре право аренды прекращается, и арендатор становится собственником.
Кто имеет право на выкуп земельного участка из аренды
Право на выкуп арендованного земельного участка возникает у определённого круга лиц при соблюдении условий, установленных земельным, гражданским и иным специальным законодательством. Основания выкупа различаются в зависимости от категории земли, формы собственности и целей её использования.
- Арендаторы, владеющие участком на основании долгосрочного договора аренды (обычно сроком не менее 3 лет) и использующие его в соответствии с разрешённым целевым назначением.
- Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на арендованной земле. В этом случае допускается выкуп участка под объектом и необходимой прилегающей территорией.
- Физические и юридические лица, получившие участок без проведения торгов в соответствии с пунктом 9 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ (например, резиденты ОЭЗ, КРТ, субъекты малого и среднего предпринимательства на определённых условиях).
- Сельскохозяйственные производители, арендующие землю из земель сельхозназначения и использующие её в рамках целевого назначения не менее 3 лет подряд.
- Граждане, которым участок был предоставлен для индивидуального жилищного строительства, ЛПХ или ведения садоводства, при условии, что разрешение на строительство или фактическое освоение участка уже состоялось.
Выкуп невозможен в случаях, если участок изъят из оборота, ограничен в обороте, либо предоставлен с условием безвозмездного пользования. Кроме того, субъекты, систематически нарушающие условия аренды или использующие участок с отклонением от разрешённого вида использования, не могут претендовать на выкуп.
Решение о предоставлении участка в собственность принимается уполномоченным органом на основании письменного заявления арендатора. К нему прикладываются документы, подтверждающие соблюдение всех условий (договор аренды, правоустанавливающие акты на объекты, градостроительная документация и др.).
Какие участки можно перевести из аренды в собственность
Право выкупа арендованного земельного участка напрямую зависит от его категории, разрешённого использования и оснований предоставления. Законодательство предусматривает возможность перевода в собственность в первую очередь для тех участков, которые были предоставлены без торгов и используются добросовестно.
К выкупа допускаются следующие категории участков:
1. Земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), предоставленные гражданину без проведения аукциона. Основное условие – участок должен быть застроен в соответствии с разрешением на строительство, а объект введён в эксплуатацию.
2. Земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), находящиеся в границах населённого пункта. Здесь важно наличие зарегистрированного права аренды и фактическое освоение участка в пределах установленных норм.
3. Земли для размещения объектов недвижимости, находящиеся в аренде у юридического лица или ИП, если здание или сооружение построено законно и оформлено в собственность до момента подачи заявления на выкуп.
4. Участки, предоставленные для садоводства, если договор аренды заключён до вступления в силу Федерального закона № 217-ФЗ от 29.07.2017, при наличии постройки или её проекта и при соблюдении условий использования.
5. Земли, занятые объектами инфраструктуры, используемыми арендатором в соответствии с целевым назначением. Это может касаться, например, объектов водоснабжения, связи или транспорта.
Выкуп невозможен, если участок находится в зоне с особыми условиями использования (например, природоохранные территории) или передан по договору аренды, заключённому на торгах. Также исключены земли, предназначенные для обороны, государственной безопасности и пр.
Перед подачей заявления на выкуп необходимо удостовериться, что участок сформирован, поставлен на кадастровый учёт и границы его не пересекаются с иными землепользованиями. В ряде случаев требуется проведение межевания или уточнение категории.
Для подтверждения прав на выкуп необходимо предоставить: копию договора аренды, документы, подтверждающие строительство объекта, выписку из ЕГРН на объект, а также кадастровую справку о земельном участке. Решение принимается органом, сдавшим участок в аренду, на основании правоустанавливающих документов и проверки целевого использования земли.
Как проверить наличие оснований для выкупа участка
Следующий этап – изучение правового статуса участка. Необходимо запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), где отражается информация о виде разрешенного использования земли и наличии ограничений или обременений.
Обоснованием для выкупа могут служить положения Градостроительного кодекса РФ, Земельного кодекса РФ и региональных нормативных актов. Например, право на выкуп возникает при условии использования участка для индивидуального жилищного строительства или развития производства, если это предусмотрено договором и законом.
Для проверки оснований важно также запросить сведения у местной администрации или органа, осуществляющего полномочия по земельным отношениям. Там можно получить информацию о планах территориального развития и статусе участка.
Необходимо проверить отсутствие задолженности по арендной плате и других нарушений условий аренды, так как их наличие может стать препятствием для выкупа.
Для более точного анализа следует подготовить следующий перечень документов:
| Документ |
Назначение |
| Договор аренды |
Условия аренды и наличие права выкупа |
| Выписка из ЕГРН |
Подтверждение правового статуса участка |
Какие документы понадобятся для подачи заявления
Для подачи заявления на выкуп земельного участка из аренды потребуется пакет документов, который подтверждает право аренды и личность заявителя, а также технические и юридические характеристики участка.
Обязательные документы включают:
1. Копия договора аренды земельного участка с приложениями и изменениями, если они есть.
2. Правоустанавливающие документы заявителя – паспорт гражданина РФ или иной документ, удостоверяющий личность; для юридических лиц – учредительные документы и свидетельство о регистрации.
3. Заявление о выкупе земельного участка, составленное по установленной форме, с указанием всех необходимых данных об участке и условиях выкупа.
4. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на земельный участок, подтверждающая его границы и характеристики.
5. Кадастровый план или схема земельного участка, если они не включены в выписку из ЕГРН.
6. Документы, подтверждающие оплату арендной платы и отсутствие задолженности по ней.
7. Если участок арендован на основании решения органа местного самоуправления – копия этого решения.
8. Технический паспорт на землю или заключение кадастрового инженера, если требуется уточнение границ.
В зависимости от региона и типа земель могут потребоваться дополнительные документы, например, согласование с санитарными, экологическими или охранными органами.
Перед подачей заявления рекомендуется уточнить полный перечень в местной администрации или на официальном портале государственных услуг, чтобы избежать возврата документов на доработку.
Как подать заявление о выкупе и куда его направлять
Заявление о выкупе земельного участка подаётся в орган местного самоуправления по месту нахождения участка. В большинстве случаев это администрация муниципального района или городского округа.
Форма заявления регламентируется нормативными актами субъекта РФ, но обычно включает сведения о заявителе, характеристику участка, данные договора аренды и основание для выкупа.
К заявлению необходимо приложить копии следующих документов: договор аренды земли, правоустанавливающие документы арендатора, кадастровый паспорт участка, а также расчет выкупной стоимости (если имеется).
Заявление подаётся лично через приёмную администрацию, через МФЦ или в электронной форме через официальный портал госуслуг региона. В электронном виде заявление подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью.
При подаче заявления необходимо получить регистрационный номер или входящий номер, подтверждающий факт обращения и дату подачи.
Срок рассмотрения заявления обычно составляет от 30 до 60 календарных дней, после чего орган власти принимает решение о согласовании выкупа, уведомляет заявителя и направляет необходимые материалы в земельно-кадастровые службы для оформления права собственности.
При отказе в выкупе заявитель вправе обжаловать решение в суде или подать повторное заявление при устранении выявленных причин отказа.
Как рассчитывается выкупная стоимость земельного участка
Выкупная стоимость земельного участка определяется исходя из его кадастровой стоимости, установленной Росреестром на дату подачи заявления о выкупе. Кадастровая стоимость рассчитывается по методике, утверждённой государством, с учётом местоположения, площади, категории и разрешённого использования участка.
Для физических лиц применяется понижающий коэффициент, размер которого зависит от региона и условий договора аренды. Обычно этот коэффициент составляет от 0,3 до 0,7 от кадастровой стоимости.
Если участок арендуется у муниципалитета или государства, к кадастровой стоимости применяется формула, учитывающая срок аренды и остаточный период аренды. Чем ближе окончание аренды, тем ниже стоимость выкупа.
При расчёте могут учитываться улучшения на участке, произведённые арендатором, если они согласованы с арендодателем и документально подтверждены. Их стоимость может увеличить выкупную цену.
Дополнительно в расчет может включаться ставка базовой доходности, применяемая для оценки инвестиционной привлекательности участка, что отражается на итоговой сумме.
В случае разногласий с установленной кадастровой стоимостью, арендатор может инициировать проведение независимой экспертизы, результаты которой могут скорректировать сумму выкупа.
Оплата выкупной стоимости происходит поэтапно или единовременно, в зависимости от условий договора, но всегда на основании официального расчёта и соответствующих документов.
Как проходит процедура оформления сделки и регистрации
Процедура оформления сделки по выкупу земли из аренды в собственность состоит из нескольких обязательных этапов, каждый из которых требует точного соблюдения сроков и подачи документов в установленные органы.
-
Заключение договора выкупа земельного участка. После получения положительного решения о выкупе необходимо заключить договор купли-продажи между арендатором и органом власти (собственником земли). Договор составляется в письменной форме, с обязательным указанием реквизитов сторон, цены, площади и кадастрового номера участка.
-
Оплата выкупной стоимости. Арендатор должен произвести оплату в соответствии с условиями договора. Оплата подтверждается платежными документами, которые прилагаются к пакету документов для регистрации.
-
Подготовка пакета документов для регистрации права собственности. В пакет входят:
- договор купли-продажи;
- квитанция об оплате выкупной стоимости;
- заявление на регистрацию права собственности;
- кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН на земельный участок;
- правоустанавливающие документы на аренду;
- копии паспортов и ИНН сторон.
-
Подача документов в Росреестр. Пакет передается в территориальное отделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Документы можно подать лично, через МФЦ или в электронном виде с использованием официальных порталов.
-
Регистрация права собственности. Росреестр проверяет правильность оформления док
Возможные отказы и как их обжаловать
Отказ в выкупе земельного участка может быть обусловлен следующими причинами: отсутствие прав арендатора на выкуп, непредставление полного пакета документов, несоответствие целевого назначения участка, наличие обременений или ограничений, а также нарушения в процедуре рассмотрения заявления.
Основные основания для отказа: отсутствие подтверждения права аренды, отсутствие кадастрового паспорта или технической документации, несоответствие условий договора аренды требованиям закона, а также неполное или неправильно оформленное заявление.
Обжалование отказа проводится в несколько этапов. Сначала подается административная жалоба в орган, вынесший отказ, с указанием конкретных нарушений законодательства и приложением подтверждающих документов.
Срок подачи жалобы – 10 рабочих дней с момента получения уведомления об отказе. Если ответ не удовлетворяет, возможна подача иска в суд общей юрисдикции по месту расположения земельного участка.
Для судебного обжалования необходимо приложить копию отказа, договор аренды, кадастровую документацию, иные доказательства права на выкуп. Суд проверяет законность решения и процессуальное соблюдение.
Рекомендуется привлекать специалистов по земельному праву для подготовки жалоб и исков, а также для защиты интересов в судебных инстанциях. Несоблюдение сроков и ошибок в документах может привести к оставлению жалобы без рассмотрения.
Вопрос-ответ:
Какие документы нужно подготовить для подачи заявления на перевод земельного участка из аренды в собственность?
Для подачи заявления потребуется собрать пакет документов, включающий: копию договора аренды земельного участка, кадастровый паспорт или выписку из ЕГРН на участок, план участка, правоустанавливающие документы арендатора, а также заявление установленного образца. Иногда могут запросить согласия других участников или уведомления органов местного самоуправления. Точный перечень документов зависит от региона и конкретной ситуации, поэтому перед подачей лучше уточнить требования в местной администрации.
Как рассчитывается стоимость выкупа земли, находящейся в аренде?
Стоимость выкупа определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка, с применением коэффициентов, установленных местными нормативными актами. При этом могут учитываться срок аренды, категория земли, а также цели использования. Иногда цена может быть снижена, если земля используется для определённых нужд или если арендатор вкладывал средства в улучшение участка. Формула расчёта и правила устанавливаются региональными законами, поэтому точные условия стоит узнавать в администрации.
Как долго занимает процесс оформления перехода земли из аренды в собственность?
Срок оформления может варьироваться в зависимости от региона и загруженности государственных органов. Обычно процедура занимает от нескольких месяцев до года. В течение этого времени проходят этапы рассмотрения заявления, проверки документов, проведения оценки стоимости, согласования с различными инстанциями и регистрации права собственности в Росреестре. Задержки возможны из-за неполного пакета документов или необходимости дополнительных согласований.
Какие причины могут стать причиной отказа в выкупе земельного участка из аренды?
Отказ может быть связан с несоответствием участка критериям для продажи, например, если земля относится к особо охраняемым территориям или используется в государственных целях. Также отказы возникают при отсутствии необходимой документации, нарушениях в оформлении договора аренды или если заявитель не выполнил обязательства по аренде. В некоторых случаях отказ выносится из-за несогласия местных органов власти или при наличии задолженностей по арендной плате.
Оценка статьи:
Загрузка...
Поделиться с друзьями:
Поделиться
Поделиться
Отправить
Класснуть
Как выкупить землю из аренды в собственность
Ссылка на основную публикацию
